עורכי דין המתמחים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין נדרשים להכיר את ההשלכות של מימוש הדירות בתום תקופת ההגבלה, כאשר הרווחים מגיעים למיליוני שקלים
תום תקופת ההגבלה על מכירת דירות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" ברמת שלמה בירושלים מציב אתגרים חדשים בפני עורכי דין העוסקים בתחום הנדל"ן והמיסוי. שכונת רמת שלמה, הנושאת את שמו של הרב שלמה זלמן אוירבך, היוותה את הסנונית הראשונה של תכנית מחיר למשתכן בירושלים בשנת 2016, והיום, כשמוני השעון של שבע שנות ההגבלה מגיע לסיומו, מתגלים רווחי ענק לזוכים המקוריים.
הפרקטיקה המשפטית סביב עסקאות אלו מציבה אתגרים ייחודיים בפני עורכי הדין, שכן מדובר בעסקאות בעלות מאפיינים מיוחדים. בשנת 2018, כשנחתמו החוזים בפועל (לאחר תקופת המתנה מרגע הזכייה בהגרלה), נמכרו דירות בנות 95 מ"ר במחירים שנעו בין 1.41 ל-1.45 מיליון שקל. במקביל, דירות גדולות יותר של 6 חדרים (135 מ"ר), שמתאימות במיוחד לציבור החרדי המאפיין את השכונה, נמכרו במחירים שנעו סביב 1.96-1.98 מיליון שקל.
עבור עורכי דין המתמחים בליווי עסקאות נדל"ן, חשוב להבין את הדינמיקה המיוחדת של השכונה, הממוקמת בצפון ירושלים בין רמות לשועפאט. למרות הצביון החרדי הדומיננטי, קיימת בשכונה גם קהילה דתית-לאומית הממוקמת בעיקר סביב רחוב הרב עוזי קלכהיים, המאופיין בדירות גן/גג בבניינים בני שתי קומות.
המשמעויות המשפטיות של שחרור הדירות למכירה בתום תקופת ההגבלה הן משמעותיות. עד לשנת 2023 נרשם קיפאון מוחלט בעסקאות בבניין, תופעה המוכרת היטב למשרדי עורכי דין המתמחים בעסקאות נדל"ן. הדיירים המתינו בסבלנות להשלמת תקופת שבע השנים כדי למכור את הדירות ברווח. בתחילת 2025 נמכרו מספר דירות, לאחר שהקיפאון שהביאה המלחמה בסוף 2023 התפוגג, ועורכי הדין החלו לטפל בהיבטים המשפטיים של עסקאות אלו.
מבחינת היבטי המיסוי, עורכי דין העוסקים במיסוי מקרקעין נדרשים כעת להתמודד עם סוגיות מורכבות. הרווחים העצומים – לא רק בזכות ההנחה המקורית אלא בעיקר בשל עליית הערך בשכונה – מציבים אתגרים בתחום מיסוי רווחי הון ומס שבח. עסקאות שנרשמו בחודשים האחרונים מדגימות זאת היטב:
דירת 4 חדרים בת 96 מ"ר בקומה השנייה נמכרה ב-3.25 מיליון שקל (כמעט 34 אלף שקל למ"ר). דירת גן בת 4 חדרים ו-95 מ"ר הגיעה למחיר של 3.16 מיליון שקל (כ-33 אלף שקל למ"ר). דירת 4 חדרים בקומה 2, בשטח של 95 מ"ר, נמכרה ב-3.22 מיליון שקל (קרוב ל-34 אלף שקל למ"ר). דירת 4 חדרים בקומה 4, בשטח של 96 מ"ר, הגיעה למחיר של 3.07 מיליון שקל (כ-32 אלף שקל למ"ר). במקרה יוצא דופן, דירת 4 חדרים בקומה 1, בשטח של 95 מ"ר, נמכרה במחיר גבוה במיוחד של 3.75 מיליון שקל (למעלה מ-39 אלף שקל למ"ר).
ההשוואה בין המחירים המקוריים למחירים הנוכחיים מדגישה את הרווח המשמעותי: מחירי הדירות בפרויקט, שעמדו מקורית על כ-12 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ), נמכרים כעת סביב 33-34 אלף שקל למ"ר. משמעות הדבר היא שמי שרכש דירה לפני 8 שנים, יקבל כעת פי 3 ממחיר הדירה המקורי.
עבור עורכי דין המתמחים בתכנון מס ומיסוי מקרקעין, זוהי הזדמנות להציע ייעוץ מקצועי בסוגיות כמו פטור ממס שבח, חישוב רווח ההון, והשלכות המס של עליית ערך משמעותית כל כך. תופעה דומה נצפתה גם בפרויקטים אחרים של מחיר למשתכן, כמו בחדרה ובטירת הכרמל, אך קשה למצוא אזורים רבים בהם הערך הוכפל תוך 4 שנים בלבד. דירות שנרכשו ב-1.44 מיליון שקל היו שוות כבר ב-2021 כ-2.8 מיליון שקל.
לגבי הדירות הגדולות יותר, בנות 6 חדרים, שנמכרו במקור בסביבות 1.97 מיליון שקל, הרווח במונחים אבסולוטיים היה גבוה אף יותר. דירות אלו נמכרות כיום בסביבות 4-4.2 מיליון שקל. למרות שבאחוזים מדובר ברווח נמוך יותר (כ-100% לעומת 200% בדירות הקטנות יותר), במונחים שקליים משמעותו רווח של למעלה מ-2 מיליון שקל.
משרדי עורכי דין המתמחים בליווי עסקאות נדל"ן יכולים לספק בתקופה זו שירות חיוני למשקיעים פוטנציאליים ולמוכרים כאחד. עבור המוכרים, הדגש הוא על אסטרטגיות מיסוי ומקסום הרווח לאחר מס, בעוד שעבור הרוכשים החדשים, שאלת המחיר הריאלי והפוטנציאל לעליית ערך נוספת בשכונה הם סוגיות מרכזיות.
בהיבט רחב יותר, הניסיון של רמת שלמה מספק תובנות חשובות לעורכי דין העוסקים בליווי פרויקטים של דיור בר השגה והתחדשות עירונית. השאלה אם מודל מחיר למשתכן השיג את מטרותיו המקוריות בהנגשת דיור לזוגות צעירים, אל מול היווצרות אפיק השקעה רווחי למי שהצליח לזכות בהגרלה, היא שאלה שעורכי דין בתחום צריכים להיות מודעים לה.
לסיכום, הניסיון של רמת שלמה מציג בפני קהילת עורכי הדין המתמחים בנדל"ן ומיסוי מגוון אתגרים והזדמנויות חדשות. מעבר לליווי העסקאות עצמן, נדרשת הבנה עמוקה של השלכות המס, השפעות התכנון העירוני, והדינמיקה החברתית-כלכלית המיוחדת של שכונות שנבנו במסגרת תכניות לדיור בר השגה.
