המפקחת על רישום המקרקעין קבעה כי גן ילדים שהשתלט על שטחים משותפים במרכז תל אביב חייב לפנותם ולשלם הוצאות משפט – תובנות חשובות לעורכי דין המתמחים בדיני מקרקעין וקניין
פסיקה חשובה בתחום דיני מקרקעין ניתנה לאחרונה על ידי המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב, דגנית קציר-ברין, בסכסוך מורכב שהתנהל בין דיירים בבניין במרכז תל אביב. מקרה זה, שהחל בשנת 2018, מספק תובנות משמעותיות לקהילת עורכי הדין העוסקים בדיני מקרקעין ובדיני קניין, ומדגיש את הסמכויות הנרחבות של המפקחים על רישום המקרקעין כערכאה שיפוטית מקצועית.
הסכסוך החל כאשר אחד מהדיירים הוותיקים בבניין התריע בפני בעלת קומת המרתף על התקנת מעקה ברזל לקשירת עגלות ילדים, בטענה שהדבר אינו חוקי ומסכן את המשתמשים במקום. קומת המרתף, המיועדת לשימוש עסקי, הושכרה לצעירה שהפעילה בה גן ילדים בשם "אקונה מטטה", אך הפעילות לא הצטמצמה לגבולות המרתף בלבד.
לטענת זוג הדיירים הוותיקים, באמצעות עורך דינם ירון בר אל, מפעילת הגן השתלטה בהדרגה על שטחים משותפים בחצרות הבניין. תחילה הותקן דשא סינתטי ונבנו מתקני שעשועים בחצר הדרומית, ובהמשך הוצב שער ברזל גדול שננעל ועליו שלט עם שם הגן ופרטי התקשרות. השער הגביל את הגישה החופשית של הדיירים למתקנים חיוניים כמו מוני מים ושוחות ביוב, דבר שהקשה על תחזוקת הבניין.
גם בחצר הצפונית טענו הדיירים כי מפעילת הגן הציבה גדרות, יריעות ודשא סינתטי, ואף השתמשה בחלון הבניין כפתח יציאה מאולתר לילדים. טענות נוספות התייחסו להצטברות פסולת, קשירת עגלות ילדים בכניסה לבניין והתקהלויות שיצרו מטרדי רעש.
עורך הדין בר אל, המייצג את הדיירים הוותיקים, פנה מספר פעמים לבעלת המרתף ולמפעילת הגן בדרישה להפסיק את מה שהגדיר כ"פלישה" לשטחים המשותפים ולסלק את המתקנים שהוצבו, אך ללא הצלחה. בעקבות זאת הוגשה תביעה רשמית לסילוק ידה של מפעילת הגן מהשטחים המשותפים, להריסת המבנים והמתקנים ולפינוי הציוד.
מפעילת הגן ובעלת המרתף טענו מצדן כי התקנת השער והמתקנים נעשתה משיקולי בטיחות, בשל מקרי עבר של כניסת זרים לחצרות. הן הוסיפו כי השטחים היו מוזנחים לפני פעילות הגן, וכי דווקא הפעלתו היא זו שתרמה לטיפוח השטחים המשותפים. כמו כן, טענו השתיים כי אספת דיירים שהתקיימה בפברואר 2023 אישרה שימוש מוגבל בשטחי הבניין בשעות מסוימות.
המפקחת קציר-ברין, לאחר ביקור במקום והתרשמות ישירה מהמצב, החליטה לקבל את רוב טענות התביעה. היא קבעה כי בחצר הדרומית אכן בוצעה השתלטות בלתי חוקית ובלתי סבירה על השטח המשותף. נקודה משפטית מהותית בפסיקתה הייתה קביעתה כי האישור שניתן על ידי נציגות הבניין לגבי השימוש בשטחים המשותפים חסר תוקף.
החלטה זו מבהירה סוגיה עקרונית בדיני מקרקעין: אין בסמכותה של נציגות בניין משותף, גם אם מדובר ברוב דיירי הבניין, להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולייחדם לשימוש אחד הדיירים ללא הסכמה כללית. קביעה זו מחדדת את ההבנה לגבי גבולות סמכותה של נציגות בית משותף, נושא שעורכי דין העוסקים בתחום נדרשים להכיר לעומק.
בהתאם לכך, הורתה המפקחת לבעלת המרתף ולמפעילת הגן לפנות את כל המתקנים, הדשא הסינתטי, השערים והציוד שהונחו בחצר הדרומית ולהחזירה למצבה המקורי עד לסיום שנת הלימודים הנוכחית, 30 באוגוסט 2025. יחד עם זאת, לגבי החצר הצפונית החליטה המפקחת לדחות את טענות הדיירים הוותיקים, בקובעה כי השימוש שנעשה בה היה מינורי ולא מנע גישה מדיירים אחרים, ואף ציינה כי התקנת הדשא הסינתטי שיפרה את מצבה המוזנח של החצר.
בנוסף, המפקחת הטילה על מפעילת הגן ובעלת המרתף הוצאות משפט בגובה 7,938 שקלים, אותן עליהן להעביר לזוג הדיירים הוותיקים עד חודש אפריל 2025.
עבור עורכי דין המתמחים בליווי עסקאות נדל"ן ובניהול נכסים, פסיקה זו מהווה תזכורת חשובה לכך שכל שימוש במרחבים המשותפים בבניינים משותפים מחייב את הסכמתם של כל הדיירים. כפי שציין עו"ד בר אל בתגובתו לפסיקה, מספיק שדייר אחד לא מרוצה מהשימוש במרחב הציבורי כדי להצדיק פנייה למפקחת על רישום המקרקעין, המשמשת כערכאה שיפוטית לכל דבר ועניין.
מקרה זה ממחיש את חשיבות הייעוץ המשפטי המקצועי בשלבים המוקדמים של התקשרויות בנכסים מסחריים הממוקמים בבניינים משותפים. עורכי דין המייעצים לבעלי עסקים בתחום החינוך לגיל הרך ולגנים פרטיים נדרשים להבהיר ללקוחותיהם את המגבלות החלות על שימוש ברכוש המשותף, ולהדגיש כי גם הסכמה רובית אינה מספקת כאשר מדובר בהקצאת שטחים משותפים לשימוש בלעדי.
בנוסף, הפסיקה מדגישה את חשיבותה של הכרת הליכי התביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין, מסלול שמציע לעיתים פתרון מהיר ויעיל יותר מאשר פנייה לערכאות אחרות. עורכי דין המייצגים דיירים בסכסוכים דומים צריכים לשקול את יתרונותיו של מסלול זה, הן מבחינת עלויות והן מבחינת המומחיות הספציפית של המפקחים בענייני מקרקעין.
לסיכום, פסיקה זו מרעננת את ההלכות הקיימות בתחום השימוש ברכוש משותף ומחדדת את הצורך בהסכמה כללית לשינויים מהותיים בו. היא מספקת לעורכי דין המתמחים בדיני מקרקעין כלים נוספים לייעוץ מקצועי ומדויק ללקוחותיהם, בין אם מדובר בבעלי נכסים, דיירים, או עסקים הפועלים במבנים משותפים.
