ההחלטה
- טיפול אישי על ידי צוות מקצועי
- הטיפול יושלם תוך 5 ימי עסקים. אם הבקשה לא תאושר, התשלום יוחזר במלואו.
פסקי דין רכישה ו או הסרה יכולים להתעכב או לא להיות מאושרים כלל על ידי מערכת האתר - והתשלום יוחזר במלואו כמובן תוך 7 ימי עסקים מרגע החלטת ההנהלה וייתכן כי יותר. הסרת פסק דין הינו פסק הדין בלבד ולא כולל שום דבר נוסף כמו כתבה, סקירת משרד וכד'.
1
|
התובע: |
ב"כ התובע עו"ד מוכתאר גבארין. |
|
נגד |
|
|
הנתבע: |
|
1.לפני תביעה שהוגשה על ידי התובע ובה עתר לסעד של צו מניעה, במסגרתו בקש כי בית המשפט יורה לנתבע להימנע מלהשתמש במחסן לצורך מגורים או מלהשתמש בלעדית וללא רשות בשטחים שאינם שייכים בלעדית לנתבע.
טענות התובע
2.התובע הינו הבעלים של שתי דירות בבניין הידוע כגוש 7024 חלקה 125 ברחוב למרטין 5 יפו תל אביב. הבית מורכב ממבנה אחד בן 3 קומות ובו 3 דירות ומחסן.
3.הבית נרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים והרכוש המשותף של הבית קיבל את מספר המשנה 125/5.
4.הנתבע הינו הבעלים הרשום של תת חלקה מספר 2 בבית הנמצאת בקומת הקרקע.
5.תת החלקה שבבעלות הנתבע מוגדרת ומיועדת על פי צו הבית המשותף לשמש כמחסן, ועל פי דין חל איסור בשימוש במחסן כמגורים.
6.לתובע נודע כי הנתבע משתמש במחסן לצורך מגורים, תוך ביצוע עבירת בניה ופלישה לשטחים משותפים או ציבוריים.
2
7.הפיכת המחסן לדירת מגורים מהווה הפרת חובה חקוקה וגורמת לתובע נזקים רבים כגון, הגדלת הוצאות החזקת הבית המשותף, מטרדים יומיומיים שנוצרים בעצם נוכחותם של דיירים נוספים, עומס נוסף על מערכת הביוב והמים, ירידת ערך של כל דירה עקב הגדלת מספר יחידות בבית המשותף, פגיעה בפוטנציאל בניה עתידית בבניין והגדלת הלחץ באזור החניה והשימוש הסביר בו.
טענות הנתבע
8.לטענת הנתבע, טענות התביעה התיישנו או לחילופין חל עליהן שיהוי.
9.לטענת הנתבע, התנהל בין הצדדים מו"מ למכירת דירת הנתבע לתובע ומשהמו"מ נכשל החליט התובע להתיש את הנתבע באמצעות שימוש לרעה בהליכי משפט, כדי לאלץ את הנתבע למכור לו את הדירה במחיר בו מעוניין התובע.
10.התובע בעצמו פולש ומחזיק ברכוש המשותף, הוא השתלט על חלקים שלמים בקומת הקרקע תוך הרחבת הנכס שלו, חסם גישה לשביל הבניין תוך הפיכת החצר והשביל לחצר פרטית שלו והכל תוך מניעת שימוש מאחרים. בנוסף, סגר התובע מרפסת-חצר.
11.התובע זייף את חתימת הנתבע על בקשה להיתר בניה.
12.זאת ועוד, התובע חילק את הדירה שברשותו לשתי דירות מפוצלות ללא היתר כדין.
13.הבניין נשוא התביעה נבנה טרם קום המדינה, כאשר בקומת הקרקע היו מאז ומעולם שתי דירות שנקנו כיחידה אחת מחברת "עמידר" על ידי המחזיקים באותה תקופה ליאון ואורה פרחי, הורי הנתבע, ולאה אלקוסר ז"ל. הסכם הרכישה מיום 21.1.73 צורף לכתב ההגנה.
14.לימים, הגב' אלקוסר ז"ל מכרה את חלקה בנכס לליאון ואורה פרחי.
15.ליאון, מסגר במקצועו, ניהל מסגרייה מתוך חדר אחד של הדירה וביתר הדירה התגוררו אורה וליאון, כמפורט בתשריט שצורף להסכם המכר עם "עמידר", אשר צורף כאמור לכתב ההגנה.
16.לליאון היה רישיון זמני לניהול מסגרייה בחלק מהדירה ולאחר שפג תוקפו חזר החדר לשמש למגורים בלבד.
17.ליאון ואורה העבירו חלק מהנכס לנתבע.
18.בעקבות הסתבכותו הכלכלית של ליאון, אביו של הנתבע, נמכר חלק מהנכס בקומת הקרקע לתובע, באמצעות כונס נכסים.
19.עתה, לאחר שהורי הנתבע מתגוררים בנכס למעלה מ-50 שנה, מבקש התובע לעשות שימוש לרעה בהליכי משפט ולהשליכם מהדירה בטענות סרק.
20.בהתאם לסעיף 62 לחוק המקרקעין אין התקנון יכול לקבוע או לשנות את זכויותיהם של בעלי הדירות.
3
ראיות הצדדים
ראיות התובע
21.התובע הגיש תצהיר ובו טען כי בתחילה, הנתבע או מי מטעמו השתמשו והחזיקו בשתי יחידות בקומת הקרקע של הבניין, כאשר, לטענת התובע, האחת מהן מוגדרת כמחסן. הכל כפי שמפורט בתשריט מלשכת רישום המקרקעין שצורף על ידי התובע.
22.לדברי התובע בתצהירו, רכש אחיו, שאדי זיינב, מהנתבע את אחת מהיחידות בקומת הקרקע, במסגרת של כינוס נכסים ובשלב מאוחר יותר העביר יחידה זו לתובע. לטענת התובע, לאחר מכירת אותה יחידה לאחיו עברו הנתבע או הוריו להשתמש ביחידה המוגדרת כמחסן ואף פלשו לשטח משותף ובכך הפכו את המחסן לדירת מגורים בת 3 חדרים.
23.התובע טוען כי לא השלים עם מעשי הנתבע ועם פלישותיו לרכוש המשותף ולא הסכים לשינוי יעוד תת חלקה 2 ממחסן לדירה.
24.לטענת התובע בתצהירו, מי שמתגורר בדירה הינם הוריו הקשישים של הנתבע. לכן, כמחווה ומתוך רצון טוב, הקפיד התובע לשמור על יחסי שכנות טובה עם הוריו הקשישים של הנתבע ואף דאג להם.
25.לטענת התובע, לאחרונה חל שינוי כאשר הנתבע ביקש למכור את הדירה כדירת מגורים. התובע מאשר כי הוא עצמו ביקש לרכוש את הנכס אולם משהתברר לו כי הנתבע מתייחס לנכס כאל דירה ולא כאל מחסן, החל לפעול נגד הנתבע לתיקון המחדל.
26.התובע חוזר על טענתו לפיה הפיכת המחסן לדירת מגורים מהווה שימוש בלתי חוקי וגורמת לו נזקים רבים.
27.לטענת התובע הוא הגיש תלונה לעיריית תל אביב יפו בעניין השימוש של הנתבע ביחידה, אולם העירייה סירבה לפעול.
28.בחקירתו הנגדית, אישר התובע כי יש לו שתי דירות בבניין (עמ' 4 לפרוטוקול, שורה 6).
29.לדברי התובע, עת רכשו הוא ואחיו את הדירות בבניין הוא לא ידע כי יש שתי דירות, שכן לדבריו הייתה דירה אחת ומסגרייה אחת מחוץ לבניין.
30.לשאלת בית המשפט, בעמ' 5 לפרוטוקול, שורה 9:
"ש. האם אתה יכול לשלול את הטענה לפיה כל הקומה הייתה קומת מגורים?
ת. לא, אני לא יכול לשלול. עד היום כל הקומה היא דירת מגורים."
31.ובעמוד 5 לפרוטוקול, שורה 30:
"ש. ממתי זה היה דירה?
ת. לפני 5,6 שנים. אדון ליאון לא יכול היה לעבוד, הוציאו את כל מה שהיה וליאון ואורה גרו שם. גם כשהם הפכו את זה לדירה, לא התלוננתי, כי הם היו שכנים מבוגרים וטובים. גם הייתה להם דליפה של אסבסט מלמעלה ואני סידרתי את זה על חשבוני."
4
ראיות הנתבע
32.הנתבע חזר וטען בתצהירו כי במקור היה מדובר בדירה גדולה בת 5 חדרים שהשתרעה על כל קומת הקרקע במבנה, דירה שהייתה מחולקת עוד טרם קום המדינה בין הוריו לבין המנוחה ברטה אלקוס ז"ל.
33.בשנת 1979 נרשם הנכס כבית משותף וקומת הקרקע, שהייתה שייכת כולה להורי הנתבע לאחר שרכשו את החלק של אלקוס ז"ל, פוצלה לשתי תתי יחידות כאשר תת יחידה 2 נרשמה כמחסן וזאת למרות שבפועל שימשה כדירת מגורים מאז ומעולם.
34.מתחילת שנות ה-70 חלק מחלקת משנה 2 שימש כמסגרייה של אביו של הנתבע. אולם, בשל תלונות השכנים נסגרה המסגרייה ובתאום עם העירייה חזר השטח בקומת הקרקע במלואו לשמש למגורים, והארנונה לפי נתוני העירייה שולמה החל מיום 1.4.79 לפי מגורים.
35.בחקירתו הנגדית, אישר הנתבע כי הדירה שבה מדובר מוגדרת בלשכת רשות המקרקעין "כמחסן" ששטחו 40.6 מ', כאשר הנתבע אישר כי שטח הדירה בפועל על פי מדידות שהעירייה ערכה הינו 65 מ'.
דיון והכרעה
36.למרות שהתובע לא טען זאת במפורש בתביעתו, מן הסתם, הוא מסתמך על העילה הנזיקית שהוכרה בבג"צ 16/50 איגרא-רמא בע"מ נ' עירית תל-אביב (פורסם בנבו, מיום 17.1.1951) (להלן: "הלכת איגרא רמא").
37.בע"א 759/76 צביה, רמי ו-משה פז נ' יצחק נוימן (פורסם בנבו, מיום 26.1.1977) נקבע:
"מאז בג"צ 16/50, איגרא-רמא בע"מ נ' עירית תל-אביב, [1], ו-ע"א 140/53, אדמה נ' לידיה לוי, [2], השתרשה אצלנו ההלכה, במסגרת יחסי שכנים, שבהתקיים שלושה יסודות כדלקמן נורת עילת תביעה המזכה את התובע לבקש צו-מניעה נגד יריבו, ואלה היסודות:
1. הנתבע עשה מעשה בלתי-חוקי;
2. המעשה גרם נזק כספי לתובע או פגע בנוחותו או בהנאה מרכושו;
3. הנזק או הפגיעה הם תוצאה ישירה וטבעית של מעשהו הבלתי- חוקי של הנתבע.
לכך הוסיף השופט ברנזון, כי אם הסעד המבוקש הוא צו-מניעה מספיק להוכיח כי הנתבע עשה מעשה בלתי-חוקי ושכתוצאה ישירה וטבעית ממנו ניזק או נפגע התובע או שהוא עלול להינזק או להיפגע.
5
אין חולקין כי הטוען שהתקיימו היסודות הנ"ל חייב, בהעדר הודאה מצד יריבו, להוכיח את טענותיו."
38.עלי לבדוק האם עלה בידי התובע להוכיח כי התקיימו התנאים שנקבעו בהלכת איגרא רמא לצורך קבלת הסעד.
האם הנתבע עשה מעשה בלתי חוקי
39.לטענת התובע, עשה הנתבע מעשה בלתי חוקי בכך שהוא עשה ועושה שימוש למגורים בנכס המוגדר "כמחסן".
40. להוכחת טענתו זו לא צירף התובע את תוכניות הבניין מתיק העירייה, הוא לא צירף את היתר הבניה לפיו נבנה הבניין או את התוכנית החלה על האזור, כאשר התובע אף לא זימן עד כלשהו מהעירייה לצורך הוכחת יעוד הנכס בו משתמש הנתבע, והוא שם את כל יהבו על תשריט, שלטענתו נלקח מפנקס הבתים המשותפים, (תשריט שב"כ הנתבע התנגד להגשתו) כאשר באותו תשריט מוגדרת יחידת משנה 2: כ"מחסן".
41. בסעיף 62(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") נקבע:
"(א) ….. אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות."
42.בסעיף 203 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") מוגדר "שימוש אסור" ככל אחד מאלה:
"(1) שימוש במקרקעין הטעון היתר שנעשה בלא היתר, או בניגוד לתנאי היתר או שימוש במקרקעין בניגוד לתכנית;"
43.בתקנון הבית המשותף אין כדי לקבוע את יעוד היחידה ואת זכויות בעלי הדירות בה ולפיכך, למסמך שצירף התובע מתוך ספרי רשם המקרקעין (במיוחד שעה שלא הובאו כל עד או תעודת עובד ציבור לצורך הגשת המסמך) אין כל משקל ראייתי באשר לייעודו של הנכס, הן מאחר וייעודו של הנכס נקבע לפי היתר הבניה ולפי תכניות בניין עיר והן מאחר והמסמך הוגש בלא עדות תומכת או תעודת עובד ציבור ביחס לאמיתותו.
44.לטענת הנתבע שלא נסתרה, הנכס, דהיינו, כל קומת הקרקע, שימש החל ממועד רכישתו ממנהל מקרקעי ישראל בשנת 1973, למגורי הרוכשים, פרחי ליאון ופרחי אורה ביחד עם אלקוסר ברטה. גם מהתשריט שצורף ע"י הנתבע להסכם (נספח 2 לכתב ההגנה) עולה כי מדובר בדירה ובה מטבח, שבאחד מחדריה נרשם: "מסגרייה".
6
45.גם מעותק ההצהרה לשלטונות מס שבח שצורפה לכתב ההגנה (כחלק מנספח 2) עולה כי הנכס שנרכש ע"י הורי הנתבע בשנת 1973 היה בשטח של 125 מ"ר, כי יש בו 5 חדרים וכי מדובר בדירה.
46.הנתבע הסביר כי הדירה שימשה כל העת למגורים כאשר חלק מהדירה שימש כמסגרייה לצורך עיסוקו של אביו, ובשלב מסוים עקב התנגדות השכנים חזרה הדירה בשלמותה לשמש כדירת מגורים. לדברי הנתבע, בשנת 79 נרשם הנכס כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, קומת הקרקע פוצלה לשתי תתי יחידות כאשר במסגרת הפיצול, יחידת משנה 2 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין כמחסן חרף היותה דירת מגורים מאז ומעולם.
47.התובע פנה לעיריית תל אביב יפו בתלונה ביום 16.11.16, בהתייחס לשימוש למגורים שעושים הורי הנתבע בדירה, הפניה נעשתה באמצעות אחיו, מוכתאר גאברין ובתשובת העירייה מיום 14.12.16 נכתב:
"להלן התייחסותי לפניה מההיבט של פיקוח על הבניה והמדור לשימושים חורגים:
מהנדסי פיקוח על הבניה ערכו ביקורת בכתובת הנדונה -ב-8.12.16 ולא מצאו בניה חדשה.
בנושא שימוש חורג-מגורים במחסן, בבדיקה שערכו מהנדסי המדור לשימושים חורגים בתיק הבניין השייך לבניין בכתובת הנדונה, לא נמצאו היתרים או מסמכים המאפשרים את טיפולנו בנושא.
לאור האמור, אין מקום לטיפולינו".
48.שוכנעתי כי הנכס השייך לנתבע בקומת הקרקע שימש למגורים במשך כל התקופה מאז רכישתו. כפי שטען הנתבע. בתחילה, חולק הנכס לשתי דירות מגורים, כאשר אחת מהן שימשה את פרחי ליאון ואורה, והשנייה שימשה את אלקוסר ברטה ז"ל.
49.שוכנעתי כי פרחי ליאון עשה שימוש בחלק מדירת המגורים שבבעלותו למסגרייה, וכי עקב התנגדות השכנים חדל לעשות שימוש כאמור, וכל הדירה חזרה לשמש למגורים בשלמות.
50.טענת התובע ביחס לפלישה לכאורה לרכוש המשותף על ידי הנתבע או מי מטעמו נטענה בעלמא ולא הוכחה. התובע משתית את טענתו בעניין זה על כך שבתשריט בלשכת רישום המקרקעין נרשם כי המחסן הינו בשטח של 40 מ"ר בעוד שטח דירת הנתבע הינו 65 מ"ר על פי רישומי העירייה.
51.בעניין זה אציין, כי רישום שטח המחסן מתוך המסמך הלקוח מצו בתים משותפים אינו מהווה ראיה לגודלה האמיתי של היחידה ובעניין זה, מעדיף אני את רישום שטח הדירה מתוך תדפיס הארנונה, רישום שנערך על פי מדידה בפועל, מה גם שמסמכי לשכת רישום במקרקעין, כפי שהוגשו ע"י התובע, נעדרים כל משקל ראייתי, כאמור.
7
52.זאת ועוד, התובע לא הוכיח, כי בשלב כלשהו הנתבע או הוריו הגדילו את שטח דירתם או פלשו לרכוש המשותף ולטענת הנתבע שלא נסתרה, השטח המוחזק על ידי הנתבע או הוריו לא השתנה בכל שלב, בכל צורה שהיא, הגם שחלק ממנו שימש בעבר לצורך מסגרייה.
53.מהמקובץ עולה כי התובע לא הוכיח כי הנתבע עשה מעשה בלתי חוקי, או הפר חובה חקוקה כלשהי.
האם הנתבע גרם לתובע נזק כספי או פגע בנוחותו או בהנאה מרכושו
54.לטענת התובע בתביעתו ובתצהירו, הנתבע גרם וגורם לו נזקים מהסוג שפורטו בתצהיר. דא עקא, שטענת התובע לעניין הנזקים נטענה בעלמא בלא שמץ של הוכחה.
55.התובע לא הוכיח ואף לא ניסה להוכיח כי נגרם לו נזק מכל סוג שהוא כתוצאה משימוש הורי הנתבע בדירתם לצורך מגורים.
56.כפי שיפורט להלן, השתכנעתי כי לא נגרם לתובע כל נזק שהוא כתוצאה משימוש שנעשה בדירה למגורים. נהפוך הוא, שוכנעתי, כי השימוש שנעשה בדירה לא הפריע לתובע בצורה כלשהי.
57.יתירה מזאת, התובע הודה כי הסכים ואף שיתף פעולה עם הורי הנתבע, גם עם השימוש שנעשה בעבר בחלק מהדירה לצורכי מסגריה, שלכל הדיעות יכולה לגרום מטרד גדול יותר ממגורי זוג קשישים בדירה.
58.טענתו של התובע שלפיה הוא לא השלים עם השימוש שנעשה בדירה, ובדבר נזקים שנגרמים לו כתוצאה מהשימוש בנכס לצרכי מגורים, התבררה כטענה מופרכת ומשוללת יסוד, שכן מאז שהתובע רכש את הדירה, בשנת 2003, לא העלה התובע כל טענה נגד השימוש שנעשה בדיר
- מדור פסקי דין והחלטות באדיבות מיקיפדיה - האנציקלופדיה הפתוחה.
