רישום זכויות מקרקעין בירושה: מדריך משפטי מקיף 2024

הבסיס המשפטי לרישום ירושת מקרקעין

העברת זכויות במקרקעין מכוח ירושה מהווה הליך משפטי בעל חשיבות קניינית מכרעת. על פי הוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין מהווה ראיה חותכת לתוקפן. סעיף 125 לחוק קובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו", ומכאן נובעת החשיבות העליונה של השלמת הליך הרישום.

בהתאם להוראות חוק הירושה, התשכ"ה-1965, סעיף 42 קובע כי "במות אדם עובר עזבונו ליורשיו". אולם, מעבר אוטומטי זה אינו מספיק לביסוס זכויות קנייניות מלאות במרשם המקרקעין, ומחייב הליך רישומי פורמלי.

הליך רישום הזכויות – המסגרת הנורמטיבית

התשתית המשפטית להגשת הבקשה

בקשה לרישום העברת זכויות במקרקעין מכוח ירושה מוגשת בהתאם לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011, ותקנה 16 בפרט, הקובעת את התנאים המהותיים והפרוצדורליים להעברת זכויות מכוח ירושה. תקנה זו מגדירה את הדרישות הראייתיות ואת המסמכים האובליגטוריים שיש להציג.

הליך הרישום מבוסס על אחד מהמסמכים המשפטיים הבאים:

1. צו ירושה – צו שיפוטי הקובע את זהות היורשים וחלקם היחסי בעיזבון, בהתאם לכללי הירושה על פי דין הקבועים בפרק שני לחוק הירושה.
2. צו קיום צוואה – צו שיפוטי המאשר את תוקפה ואכיפותה של צוואה, בהתאם להוראות פרק רביעי לחוק הירושה.
3. הסכם חלוקת עיזבון – הסכם המבוסס על סעיף 115 לחוק הירושה, המאפשר ליורשים לחלק את נכסי העיזבון באופן שונה מהקבוע בצו הירושה או בצו קיום הצוואה.

הסמכות המנהלית

הסמכות לרישום העברת זכויות מכוח ירושה מוקנית לרשם המקרקעין, בהתאם לסעיף 123 לחוק המקרקעין, הקובע כי "רשם יבצע כל פעולת רישום בהתאם להוראות כל דין והוראות הרשם הממונה". הבקשה מוגשת ללשכת רישום המקרקעין שבאזור שיפוטה מצויים המקרקעין, בהתאם לצו המקרקעין (קביעת אזורי פעולה של לשכות רישום) התשל"ד-1974.

הפרוצדורה הפורמלית – שלבי ההליך המשפטי

1. בחינה מקדמית של הזכויות הרשומות

בטרם הגשת הבקשה, יש לבצע בחינה מקדמית של מצב זכויות המוריש באמצעות הפקת נסח רישום ממרשם המקרקעין (טאבו), בהתאם לתקנה 88 לתקנות המקרקעין. הנסח יהווה ראיה לכאורה למצב הזכויות הרשום ויאפשר לוודא:

• זהות מדויקת של בעל הזכויות הרשום
• מהות הזכות (בעלות, חכירה, חכירת משנה)
• קיום שעבודים והגבלות על הנכס (משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה)
• הגבלות מנהליות אחרות

2. הכנת המסמכים הנדרשים

א. מסמכי היסוד

1. טופס בקשה לרישום פעולה במקרקעין (טופס 14) – מילוי הטופס בהתאם לתקנה 9 לתקנות המקרקעין.
2. אסמכתא שיפוטית לזכות הירושה:
   • צו ירושה מקורי או העתק מאושר, שניתן על ידי הרשם לענייני ירושה בהתאם לסעיף 67 לחוק הירושה
   • או: צו קיום צוואה מקורי או העתק מאושר, שניתן על ידי בית המשפט לענייני משפחה או על ידי הרשם לענייני ירושה
   • או: צו מקורי או העתק מאושר שניתן על ידי בית דין דתי בעל סמכות בהתאם לסעיף 155 לחוק הירושה
3. הסכם חלוקת עיזבון (אם רלוונטי) – חתום על ידי כל היורשים ומאומת על ידי עורך דין, בהתאם לסעיף 115 לחוק הירושה.

ב. מסמכים ראייתיים משלימים

1. אישור מס שבח – פטור או אישור תשלום, בהתאם לסעיף 16(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, המעניק פטור מתשלום מס שבח בהעברה מכוח ירושה.
2. אישור מס רכישה – פטור או אישור תשלום, בהתאם לסעיף 9(ג1)(1) לחוק מיסוי מקרקעין, המעניק פטור ממס רכישה בהעברה מכוח ירושה ליורש של מוריש שהיה בעל דירה יחידה.
3. אישורי עירייה – אישור על היעדר חובות ארנונה ומיסים עירוניים, בהתאם לסעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש].

3. הגשת הבקשה ותשלום האגרה

בהתאם לתקנה 90 לתקנות המקרקעין, ניתן להגיש את הבקשה באחת מהדרכים הבאות:

1. הגשה פיזית – הפקדת הבקשה בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.
2. משלוח בדואר – שליחת הבקשה ללשכת רישום המקרקעין בדואר רשום.
3. הגשה מקוונת – בהתאם לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) (תיקון), התשע"ז-2017, המאפשרות הגשה מקוונת באמצעות מערכת מקוונת של האגף לרישום והסדר מקרקעין, על ידי עורכי דין בעלי כרטיס חכם.

תשלום אגרה בסך 170 ₪ (נכון לשנת 2024) נדרש בהתאם לתקנות המקרקעין (אגרות), התשל"ה-1974, תקנה 2 והתוספת לתקנות.

4. בחינת הבקשה על ידי הרשם

הרשם בוחן את הבקשה בהתאם לסמכותו לפי סעיף 123 לחוק המקרקעין, ובכלל זה:

1. בחינת הזיקה בין המסמכים – התאמה בין פרטי המוריש בנסח הרישום לבין פרטיו בצו הירושה/קיום הצוואה.
2. בחינת הזכויות המועברות – היקף הזכויות ומגבלות אפשריות על העברתן.
3. בחינת כשירות הפעולה – בדיקת עמידה בכל הדרישות הפורמליות והמהותיות.

5. החלטת הרשם ורישום הזכויות

בהתאם לתקנה 92 לתקנות המקרקעין, הרשם רשאי:

1. לבצע את הרישום – אם הבקשה עומדת בכל הדרישות החוקיות.
2. לדחות את הבקשה – אם קיימים פגמים מהותיים שאינם ניתנים לתיקון.
3. להשהות את הטיפול – דרישת תיקונים או השלמת מסמכים בטרם ביצוע הרישום.

עם השלמת הרישום, מונפק אישור ביצוע פעולה והיורשים נרשמים כבעלי הזכויות במרשם המקרקעין, בהתאם לזכויותיהם על פי הצו או ההסכם.

סוגיות מיוחדות ופתרונן המשפטי

העברת זכויות שנרשמו על שם מנהל עיזבון

במקרה שמונה מנהל עיזבון בהתאם לסעיף 77 לחוק הירושה, המסמכים הנדרשים להעברת הזכויות כוללים:

1. צו מינוי מנהל עיזבון
2. אישור בית המשפט לפעולת ההעברה, בהתאם לסעיף 97 לחוק הירושה
3. הסכמת כל היורשים, אם נדרשת על פי הצו

רישום הסכם שיתוף בין יורשים

בהתאם לסעיף 29 לחוק המקרקעין, יורשים המעוניינים להסדיר את יחסי השיתוף ביניהם רשאים לרשום הסכם שיתוף הקובע:

1. אופן השימוש בנכס
2. חלוקת פירות הנכס
3. מנגנון קבלת החלטות
4. מגבלות על העברת זכויות
5. תנאים לפירוק השיתוף

הסכם זה ניתן לרישום כהערה בהתאם לסעיף 130 לחוק המקרקעין, ויחייב גם צדדים שלישיים.

רישום העברה במקרקעין לא מוסדרים

במקרה של העברת זכויות במקרקעין לא מוסדרים, ההליך כפוף גם להוראות פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969, ועשוי לדרוש:

1. חוות דעת של הממונה על המרשם לגבי היקף הזכויות
2. ראיות נוספות לגבי שרשרת הזכויות
3. פרסום הודעה על כוונת רישום, בהתאם לתקנות ההסדר

לקחים משפטיים ומעשיים

1. העדיפות הקניינית של רישום מיידי – על פי הלכת ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, רישום הזכויות מבטיח עדיפות קניינית מלאה ומגן מפני טענות של נושים או צדדים שלישיים.
2. הליך פרוצדורלי ומהותי – מוטב להתייחס לרישום לא רק כהליך טכני אלא כמהלך משפטי מהותי היוצר וודאות קניינית, בהתאם לעקרונות שנקבעו בפסיקה (ע"א 7139/99 צימבלר נ' תורג'מן).
3. חשיבות האימות המשפטי – אימות המסמכים בידי עורך דין, בהתאם לתקנה 16(ג) לתקנות המקרקעין, מהווה הגנה מפני טענות לפגמים בהליך ובמסמכים.

סיכום היבטים משפטיים

רישום זכויות במקרקעין מכוח ירושה מהווה שלב קריטי בהשלמת ההעברה הקניינית של הזכויות מהמוריש ליורשיו. אף שמבחינה מהותית הזכויות עוברות עם פטירת המוריש, הרישום מהווה את השלב הקונסטיטוטיבי ליצירת זכות קניינית שלמה המוגנת כלפי כולי עלמא.

הקפדה על מילוי הדרישות הפרוצדורליות והמהותיות, כפי שהותוו בחקיקה, בתקנות ובפסיקה, מבטיחה העברת זכויות יעילה, ודאית ובטוחה, ומונעת סיכונים משפטיים עתידיים.