משרדי עורכי הדין העוסקים בנדל"ן והתחדשות עירונית נהנים מהיקף פעילות חסר תקדים, כאשר 30% מכלל התחלות הבנייה בשוק מגיעות מפרויקטים אלו. הזדמנויות חדשות נפתחות בערים המובילות
הנתונים החדשים שפורסמו בדוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2024 מציגים תמונת מצב משמעותית עבור קהילת עורכי הדין העוסקים בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית. הדוח מגלה כי פרויקטים של התחדשות עירונית מהווים כעת 28% מכלל יחידות הדיור שאושרו במוסדות התכנון ו-30% מכלל התחלות הבנייה בשוק – נתונים המשקפים מגמה הולכת ומתחזקת שמשפיעה ישירות על היקף העבודה המשפטית בתחום.
התפתחות חסרת תקדים זו משמעותית במיוחד עבור משרדי עורכי דין המתמחים בנדל"ן, כאשר כל דירה שלישית שנמכרה בשנת 2024 הייתה במסגרת מתחם פינוי בינוי או בפרויקט תמ"א 38. נתון זה מצביע על ביקוש גובר לשירותים משפטיים המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית, הן מצד יזמים והן מצד בעלי דירות.
הדוח, שמפורסם על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בראשותו של אלעזר במברגר, אשר הודיע לאחרונה על פרישתו מהתפקיד, חושף שינויים משמעותיים בתחום. במברגר, שלמרות הודעת הפרישה ממשיך לנהל מאבק להורדת שכר המארגנים, עומד בראש המהלכים שהובילו לשיא חדש בשנה החולפת – במעבר מבנייה חדשה על קרקעות פנויות לבנייה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.
עבור עורכי דין המלווים פרויקטים בתחום התכנון, הרשות אישרה בשנת 2024 לא פחות מ-165 תכניות התחדשות עירונית ברחבי הארץ, הכוללות 56,782 יחידות דיור. כ-20% מהיקף יחידות דיור אלו אושרו במסגרת תכניות פינוי בינוי שקודמו והובאו למתן תוקף על ידי הרשות הממשלתית עצמה. ההתפתחות המרשימה ביותר היא הצמיחה במספר יחידות הדיור שאושרו למתן תוקף מכ-3,000 יחידות בשנת 2014 לכמעט 57,000 בשנת 2024 – עלייה של כמעט פי עשרים תוך עשור.
הדוח מציין כי ירושלים, לוד ורמלה הן הערים המובילות בתחום התכנון. עורכי דין הפועלים בירושלים נהנים ממעמדה כמובילה בתוספת יחידות דיור מוצעות בתכניות שאושרו במיזמי פינוי ובינוי. ביחס לגודל האוכלוסייה, משרדי עורכי דין ברמלה עשויים למצוא פוטנציאל גבוה במיוחד, שכן העיר מובילה בהיקף יחידות דיור בתכניות פינוי ובינוי מאושרות, ואחריה לוד וקריית ים.
בתחום היתרי הבנייה, נתוני הדוח מצביעים על הזדמנויות נרחבות למשרדים המלווים את שלבי הביצוע. במהלך שנת 2024 הוציאו רשויות מקומיות ברחבי הארץ היתרי בנייה עבור למעלה מ-31 אלף יחידות דיור בהתחדשות עירונית – יותר מבכל שנה אחרת בעבר. מתוכן, 15,447 יחידות דיור קיבלו היתר בנייה במתחמי פינוי בינוי, ו-15,753 יחידות דיור קיבלו היתר בנייה מכוח תמ"א 38.
אחד הנתונים המשמעותיים ביותר עבור קהילת המשפטנים העוסקים בתחום הוא שלראשונה בישראל, היקף יחידות הדיור שקיבלו בשנה זו היתר בנייה כחלק ממתחם פינוי-בינוי רחב משתווה להיקף יחידות הדיור שקיבלו היתר בנייה במסגרת של בניין בודד (תמ"א 38 וחלופותיה). שינוי זה עולה בקנה אחד עם המגמה שמובילה הרשות הממשלתית להתחדשות העירונית בשנים האחרונות, שמקבלת ביטוי הן ברגולציה, הן בהליכי התכנון שתחת אחריותה והן במשאבים המוקצים לקידום התחדשות עירונית בראייה מתחמית.
עורכי דין המתמחים בליווי פרויקטים של פינוי בינוי יכולים להסתמך על הנתונים המצביעים על עלייה משמעותית של כ-60% בהיתרי בנייה במיזמי פינוי ובינוי לעומת שנת 2023. במקביל, ישנה גם עלייה של כ-23% בהיתרי תמ"א 38. להתפתחות זו משמעות רבה למשרדים המתמחים בליווי פרויקטים מסוג זה, שכן במהלך העשור האחרון צמח מספר יחידות הדיור שקיבלו היתר בנייה לפינוי בינוי מכ-1,000 יחידות דיור בשנת 2014 לכ-15,000 בשנת 2024.
ירושלים מובילה במתן היתרי בנייה במיזמי פינוי ובינוי בשנת 2024, ואילו יהוד, גבעתיים ורמלה מובילות בהיתרי בנייה במיזמי פינוי ובינוי ביחס לגודל האוכלוסייה – נתון שמצביע על הזדמנויות עסקיות למשרדי עורכי דין הפועלים בערים אלו.
הדוח מציין באופן מובהק את ההשפעה של הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית, אשר נחתמו עם חלק מהרשויות המקומיות וכוללים תמריץ כספי משמעותי בגין הוצאת היתרי בנייה. הסכמים אלה האיצו את הליכי הוצאת היתרי הבנייה גם בשנת 2024, כאשר כל עשר הערים המובילות הן ערים שנחתם עימן הסכם מסגרת. עורכי דין הפועלים בחולון, רמלה, יהוד ופתח תקווה עשויים להיות מופתעים לטובה, שכן ארבע ערים אלו, שנחתם עימן הסכם מסגרת לראשונה בשנת 2024, נכנסו לראשונה לרשימת עשרת הערים שבהן הונפקו הכי הרבה היתרי בנייה.
בתחום תמ"א 38, תל אביב ממשיכה להוביל במתן היתרי בנייה, כאשר 169 מבנים קיבלו היתר בשנה זו, חלקם הגדול במסלול הריסה ובנייה מחדש. ביחס לגודל האוכלוסייה, בשנה זו מובילה בת ים ואחריה רעננה, שמפתיעה מאחר והיא בדרך כלל לא בולטת בצמרת הערים שבהן מתבצעות עבודות התחדשות עירונית.
עורכי דין המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית נדרשים לעקוב אחר מגמות אלו ולהיערך בהתאם לדפוסי הצמיחה המשתנים בין הערים השונות. הפוטנציאל העסקי בתחום ממשיך לצמוח, והדוח מצביע בבירור כי מדובר בשוק שטרם מיצה את עצמו וצפוי להמשיך ולהתפתח בשנים הקרובות.
