תחום ההתחדשות העירונית בישראל, המהווה מנוע צמיחה משמעותי לשוק הנדל"ן, נתקל בשנים האחרונות באתגרים רבים, בהם תופעות של התנהלות לא אתית מצד גורמים שונים. לאחרונה, לשכת עורכי הדין פרסמה גילוי דעת חשוב המתריע מפני תופעה בעייתית במיוחד: עורכי דין המייצגים דיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי או התחדשות עירונית מתנים את שיתוף בעלי מקצוע בפרויקטים בתשלום עמלות ישירות אליהם. התנהלות זו, שנחשבת להפרה בוטה של כללי האתיקה המקצועית, עלולה לגרום להפסדים של מיליוני שקלים ליזמים, לבעלי מקצוע ולדיירים עצמם. מאמר זה בוחן את התופעה, את השלכותיה ואת הצעדים שנוקטת לשכת עורכי הדין כדי למגר אותה, תוך שמירה על ניסוח ייחודי המותאם לקידום אתרים (SEO) ושימוש מושכל במילות מפתח.
התחדשות עירונית, הכוללת פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, הפכה לאחד התחומים הדינמיים במשק הישראלי. פרויקטים אלו מאפשרים חידוש שכונות ישנות, שיפור איכות החיים של התושבים והגדלת היצע הדירות בערים מרכזיות כמו תל אביב, רמת גן וחיפה. עם זאת, התהליך מורכב ודורש שיתוף פעולה בין מגוון בעלי עניין: דיירים, יזמים, קבלנים, שמאים, מפקחי בנייה ועורכי דין. בתוך המערכת המורכבת הזו, לעורכי הדין המייצגים את הדיירים יש תפקיד מרכזי, שכן הם מלווים את התהליך משלביו הראשונים, כולל בחירת בעלי המקצוע שישתתפו בפרויקט.
התופעה: עורכי דין כ"שומרי סף" בעייתיים
גילוי הדעת של לשכת עורכי הדין, שהוצא על ידי עו"ד מנחם מושקוביץ, יו"ר ועדת האתיקה הארצית, נולד בעקבות פנייה של עו"ד איתמר פנץ, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בלשכה. פנץ התריע על תופעה שבה עורכי דין המייצגים דיירים דורשים מבעלי מקצוע – כמו שמאים, מפקחי בנייה ואף עורכי דין המייצגים יזמים – להעביר להם אחוזים משכר הטרחה שלהם כתנאי לשילובם בפרויקט. במקרים מסוימים, העמלות מגיעות עד ל-15% משכר הטרחה של בעל המקצוע, מה שיוצר ניגוד עניינים חמור ומערער את אמון הציבור בתהליך ההתחדשות העירונית.
המעמד המיוחד של עורכי הדין בפרויקטים אלו נובע מאחריותם ללוות את הדיירים בשלבי התכנון והבחירה של בעלי המקצוע. הם נמצאים בעמדת מפתח שמאפשרת להם להשפיע על זהות היזם, השמאי או המפקח שייבחרו לפרויקט. עם זאת, כאשר עורכי דין מנצלים מעמד זה כדי להפיק רווחים נוספים מעבר לשכר הטרחה שסוכם עם הדיירים, הם פוגעים בשקיפות התהליך ובאינטרסים של הלקוחות אותם הם אמורים לייצג. התנהלות זו לא רק מפרה את כללי האתיקה המקצועית, אלא גם עלולה להוביל לבחירת בעלי מקצוע שאינם בהכרח המתאימים ביותר לפרויקט, מה שמסכן את איכותו ואת הצלחתו.
לדברי גורמים בענף, התופעה אינה נדירה. עו"ד פנץ ציין כי היא מתרחשת "על בסיס יומיומי" וכי כמעט אין בעל מקצוע בתחום שלא נתקל בה. במקרים קיצוניים, עורכי דין אף חסמו כניסת בעלי מקצוע מוכשרים לפרויקטים מסיבות אישיות או כלכליות, מה שהוביל להפסדים כספיים משמעותיים. כך, למשל, במקרה אחד תועד עורך דין שמנע מעורך דין המייצג יזם להשתתף בפרויקט גדול, מה שגרם להפסד שכר טרחה המוערך במיליוני שקלים. במקרה אחר, יזם נאלץ לשכור עורך דין ספציפי שנבחר על ידי עורכי הדין של הדיירים, ללא יכולת להשפיע על ההחלטה.
ההשלכות: נזק כלכלי ופגיעה באמון הציבור
התנהלות לא אתית זו גורמת לנזקים רבים. ראשית, היא מגדילה את עלויות הפרויקט, שכן בעלי מקצוע שנדרשים לשלם עמלות לעורכי דין עשויים לדרוש שכר טרחה גבוה יותר מהלקוחות שלהם. כך, לדוגמה, שמאי שמקבל תשלום של 800 שקל ליחידת דיור בפרויקט עם 40 דירות, עשוי להעביר 3,200 שקל לעורך הדין כעמלה, מה שמגדיל את העלות הכוללת של הפרויקט. במקרים קיצוניים, כאשר עורכי דין דורשים עמלות מעורכי דין המייצגים יזמים, היזמים נאלצים לשלם שכר טרחה מופקע, שמגיע לעיתים לעשרות אחוזים מעבר למקובל בשוק.
שנית, התופעה פוגעת באיכות הפרויקטים. כאשר בחירת בעלי המקצוע נעשית על בסיס שיקולים כלכליים ולא על בסיס כישורים וניסיון, הדיירים עלולים לקבל שירותים פחות איכותיים, מה שמסכן את הצלחת הפרויקט ואת ערך הנכסים החדשים. שלישית, התנהלות זו מערערת את אמון הציבור בתהליך ההתחדשות העירונית, שהוא ממילא מורכב ודורש שיתוף פעולה בין גורמים רבים. כאשר דיירים מגלים כי עורכי הדין שלהם פועלים מתוך אינטרסים אישיים, הם עלולים לאבד אמון בתהליך כולו, מה שמקשה על קידום פרויקטים עתידיים.
פעולת לשכת עורכי הדין: גילוי דעת נגד התופעה
לשכת עורכי הדין, בהובלת ועדת האתיקה הארצית, החליטה להתמודד עם התופעה באופן ישיר. בגילוי הדעת שפורסם לאחרונה, הלשכה מבהירה כי התנהלות זו מהווה הפרה של סעיף 14(א) לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) תשמ"ו-1986, הקובע כי עורך דין חייב לפעול לטובת לקוחותיו ללא ניגוד עניינים. כמו כן, היא מפרה החלטה קודמת של ועדת האתיקה, המחייבת עורכי דין להסדיר את שכר טרחתם אך ורק מול נציגות הדיירים.
הלשכה מדגישה כי על עורכי דין להמליץ על בעלי מקצוע על בסיס כישוריהם וניסיונם בלבד, ולא על בסיס תמורה כספית. כל המלצה המושפעת משיקולים כלכליים נחשבת לניגוד עניינים, שעלול לפגוע בדיירים ובפרויקט כולו. גילוי הדעת קורא לעורכי דין לשמור על סטנדרטים אתיים גבוהים ולהימנע מפרקטיקות שפוגעות במקצועיות ובאמון הציבור.
גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תומכת בעמדה זו. בתגובה שמסרה הרשות, היא הדגישה כי עורכי דין המייצגים דיירים אמורים לסייע בבחירת בעלי מקצוע על בסיס טובת הדיירים בלבד. הרשות פועלת בשיתוף עם מנהלות עירוניות ברחבי הארץ כדי להעלות את המודעות לנושא ולמנוע התנהלות לא אתית בפרויקטים.
הדרך קדימה: שקיפות ואתיקה בהתחדשות עירונית
התמודדות עם תופעה זו דורשת פעולה משולבת של כלל הגורמים המעורבים בתחום ההתחדשות העירונית. ראשית, יש להגביר את המודעות בקרב דיירים לזכויותיהם ולחשיבות בחירת עורכי דין שפועלים בשקיפות וללא ניגוד עניינים. שנית, יש לעודד יזמים ובעלי מקצוע לדווח על דרישות לא אתיות מצד עורכי דין, כדי לאפשר ללשכת עורכי הדין לנקוט צעדים משמעתיים. שלישית, יש לשקול חיזוק המסגרות הרגולטוריות בתחום, כולל קביעת הנחיות ברורות לשכר טרחה ושיתוף בעלי מקצוע בפרויקטים.
לשכת עורכי הדין, באמצעות גילוי הדעת, שולחת מסר ברור: התנהלות לא אתית לא תתקבל בסלחנות, ועורכי דין שיפרו את כללי האתיקה יישאו בתוצאות. פעולה זו היא צעד חשוב בדרך לשיפור השקיפות והמקצועיות בתחום ההתחדשות העירונית, שממשיך לצמוח ולהשפיע על עתיד הערים בישראל.
