על פי הדיווח בגלובס, בשנים האחרונות נרשמה עלייה משמעותית במכירת דירות חדשות בפרויקטים של התחדשות עירונית, במיוחד בערים מרכזיות כמו תל אביב, רמת גן ובת ים. בשנת 2024, 61% מהדירות החדשות שנמכרו בתל אביב היו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, נתח משמעותי מתוך 3,267 דירות חדשות שנמכרו בעיר. ברמת גן ובת ים המגמה אף בולטת יותר, עם 72% ו-66% בהתאמה. נתונים אלו, שפורסמו על ידי הרשות להתחדשות עירונית, משקפים שינוי עמוק בדינמיקה של שוק הנדל"ן, שבו הבניינים הישנים והשכונות הוותיקות הופכים למקור העיקרי להגדלת היצע הדיור.
התחדשות עירונית כמנוע צמיחה
התחדשות עירונית, הכוללת פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, חיזוק מבנים ופינוי-בינוי, מציעה פתרון ייחודי לאתגר מחירי הדיור הגבוהים. בניגוד לקרקעות הפנויות שמנוהלות על ידי רמ"י, פרויקטים של התחדשות עירונית אינם דורשים רכישת קרקע, מה שמפחית משמעותית את עלויות הפיתוח. יתרה מכך, פרויקטים אלו מתמקדים באזורי ביקוש מרכזיים, שבהם הקרקעות הפנויות כבר מוגבלות והמחירים מרקיעי שחקים. כך, למשל, בתל אביב אושרו ב-2024 היתרי בנייה ל-169 בניינים ישנים במסגרת התחדשות בניינית, כולל 2,842 דירות חדשות בהריסה ובנייה מחדש ו-1,430 דירות בחיזוק ותוספת. בנוסף, תשעה פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי, המייצגים 4,926 דירות, קיבלו אישור, מה שמוסיף אלפי יחידות דיור לשוק.
המגמה אינה מוגבלת לתל אביב. בירושלים, 30% מהדירות החדשות שנמכרו ב-2024 היו בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובחיפה הנתח עמד על 44%. בסך הכול, מתוך 33,142 עסקאות יד ראשונה שדווחו לממונה על חוק המכר במשרד השיכון, 31% היו בדירות שנבנו במסגרת התחדשות עירונית. נתונים אלו ממחישים כי התחדשות עירונית אינה רק תוספת שולית, אלא גורם מרכזי המשפיע על היצע הדיור ועל מחירי הנדל"ן.
הקרקעות של רמ"י: תוספת מוגבלת
במשך שנים, פוליטיקאים הצביעו על רמ"י כגורם מרכזי המונע הגדלת היצע הדיור, בשל שליטתה בלמעלה מ-90% מקרקעות המדינה. הצעות לפירוק המונופול או להגברת התחרות בשוק הקרקעות נשארו בגדר הבטחות, בין היתר בשל חשש משיתוק השוק והשפעה על מקורבים. עם זאת, גם כאשר רמ"י משווקת קרקעות פנויות, כמו במתחם שדה דב בתל אביב, שבו שווקו קרקעות ל-9,412 דירות, ההשפעה על משוואת הביקוש וההיצע מוגבלת. הקרקעות הפנויות, שדורשות השקעות כבדות ברכישה ובפיתוח, נתפסות כ"תוספת נחמדה" אך לא כפתרון המרכזי למחסור בדיור.
לעומת זאת, פרויקטים של התחדשות עירונית מציעים יתרונות משמעותיים. הם מאפשרים בנייה באזורים מבוקשים ללא עלויות קרקע, מפחיתים את התלות במימון בנקאי בשלבים הראשונים ומגדילים את מספר השחקנים בשוק – יזמים קטנים ובינוניים, קבלנים ומממנים – שמתחרים על פרויקטים. התוצאה היא שוק מגוון יותר, שבו קשה יותר לשלוט על המחירים ולשמור על מאזן כוחות מרוכז.
אתגרים והזדמנויות
למרות היתרונות, התחדשות עירונית אינה חפה מאתגרים. תהליכי אישור ארוכים, משא ומתן מורכב עם דיירים ועלויות גבוהות של בנייה מחדש מהווים מכשולים משמעותיים. עם זאת, בשנים האחרונות נרשמה התקדמות משמעותית. עיריות כמו תל אביב וחיפה יצרו כללי משחק ברורים יותר, שמקצרים את תהליכי האישור ומגבירים את האטרקטיביות של פרויקטים אלו עבור יזמים. בנוסף, הריבית הגבוהה בשוק מעודדת השקעה בפרויקטים של התחדשות עירונית, שדורשים מימון משמעותי רק בשלבים מתקדמים, וכן הביקוש הגובר לממ"דים על רקע המצב הביטחוני תורם לתמיכה של דיירים בפרויקטים.
המגמה הנוכחית צפויה להמשיך ולצבור תאוצה. עם אלפי דירות חדשות שמתווספות מדי שנה לשוק באמצעות התחדשות עירונית, השפעתה על מחירי הדיור ועל הדינמיקה של הביקוש וההיצע תהיה משמעותית יותר מזו של הקרקעות הפנויות. יזמים וקבלנים, שבעבר התמקדו בקרקעות חדשות, נאלצים כעת להתאים את עצמם למציאות החדשה, שבה השכונות הוותיקות הן הזירה המרכזית של שוק הנדל"ן.
לקראת שוק נדל"ן מאוזן יותר
התחדשות עירונית משנה את פני שוק הנדל"ן הישראלי. היא מאפשרת להגדיל את היצע הדיור באזורי ביקוש, להפחית את התלות בקרקעות יקרות וליצור שוק תחרותי יותר, שבו שחקנים רבים פועלים במקביל. בעוד רמ"י ממשיכה לשלוט בקרקעות המדינה, הכוח האמיתי לשינוי טמון בבניינים הישנים ובשכונות הוותיקות, שבהן מתרחשת המהפכה האמיתית של שוק הדיור. עם תמיכה ממשלתית, שיפור תהליכי אישור והגברת המודעות ליתרונות ההתחדשות העירונית, ישראל יכולה להתקדם לעבר שוק נדל"ן מאוזן יותר, שמגיב טוב יותר לצרכי התושבים.
