עולם ההתחדשות העירונית בישראל רווי במתחים ובציפיות. מצד אחד, הוא נושא הבטחה גדולה לשיפור פני הערים, לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים, ולהגדלת היצע הדיור בשוק צמא ליחידות חדשות. מצד שני, המציאות בשטח מורכבת ומאתגרת, רצופה מכשולים בירוקרטיים, קשיים תכנוניים, וחשוב לא פחות – מחלוקות אנושיות עמוקות בין הדיירים עצמם. דוח ההתחדשות העירונית שפורסם לאחרונה שופך אור על הפער בין הפוטנציאל למימוש, ומצביע על כך שרשויות מקומיות רבות אינן עומדות בקצב הנדרש, בין אם בעיכוב היתרי בנייה לפרויקטים של תמ"א 38 ובין אם באי-קידום מספיק של מתחמי פינוי-בינוי רחבי היקף. אולם, מעבר לחסמים המוניציפליים והתכנוניים, קיים גורם נוסף, שקט אך משמעותי, המעכב ואף מסכל פרויקטים רבים: תופעת הדיירים הסרבנים. אלו הם בעלי דירות שבניגוד לרוב המכריע של שכניהם, מסרבים לשתף פעולה, גם לאחר שהושג הרוב החוקי הנדרש לקידום הפרויקט.
המחוקק הישראלי, במטרה להקל על קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, הפחית את שיעור הרוב הדרוש להסכמת הדיירים מ-80% ל-66% מבעלי הדירות. צעד זה, שנועד לשחרר פרויקטים רבים שהיו תקועים בשל מיעוט מתנגד, התקבל בברכה על ידי היזמים ורוב בעלי הדירות. אולם, הפרקטיקה בשטח מלמדת כי גם לאחר השגת הרוב החוקי, הדרך ליישום הפרויקט עודנה ארוכה ורצופת מהמורות. הסיבה המרכזית לכך היא הדרישה הכמעט אוניברסלית של הגופים המממנים – בנקים וחברות ביטוח – להסכמה מלאה, קרי 100% חתימות, כתנאי להעמדת הליווי הפיננסי לפרויקט. דרישה זו נובעת מהצורך לשעבד את הקרקע כולה כבטוחה להלוואה. די בכך שדייר אחד מסרב לחתום על מסמכי השעבוד הנדרשים כדי שהבנק יסרב להעמיד את המימון, ובכך יתקע את הפרויקט כולו, לעיתים למשך שנים ארוכות. בנוסף, גם לאחר קבלת המימון וההיתרים, דייר סרבן יכול לעכב את הפינוי הפיזי של הבניין הישן, ובכך למנוע את תחילת עבודות ההריסה והבנייה. התוצאה היא מצב אבסורדי שבו פרויקט שאושר על ידי רוב מיוחס של הדיירים, וקיבל את כל האישורים הנדרשים מהרשויות, עדיין מתעכב או נכשל לחלוטין בשל התנגדות של מיעוט קטן, לעיתים אף של דייר בודד. הנזק הנגרם כתוצאה מכך הוא עצום: הדיירים שחפצו בשיפור איכות חייהם ובביטחונם נותרים בדירות ישנות ורעועות, היזם סופג הפסדים כספיים כבדים, והאינטרס הציבורי הרחב של חידוש המרקם העירוני נפגע.
אל מול מציאות מתסכלת זו, פנה לאחרונה עורך הדין חגי אדורם, המייצג חברות בנייה רבות בתחום ההתחדשות העירונית, אל גורמי החקיקה בישראל בהצעה לשינוי מהותי בכללי המשחק. במכתבו, שנוסח בלשון חדה, טען עו"ד אדורם כי השיח הציבורי בנושא ההתחדשות העירונית מתמקד יתר על המידה בקשיים הבירוקרטיים, תוך התעלמות מהצורך בנקיטת צעדים אופרטיביים לפתרון בעיית הסרבנות. הצעתו המרכזית היא לבצע היפוך בנטל ההוכחה במקרים של התנגדות מיעוט לפרויקט שאושר על ידי הרוב החוקי. כיום, הנטל מוטל על היזם ועל רוב הדיירים להוכיח בבית המשפט כי התנגדות המיעוט אינה סבירה ואינה מוצדקת. תהליך משפטי זה הוא לרוב ארוך, יקר ומסורבל, ומאפשר לסרבנים למשוך זמן ולעכב את הפרויקט במשך שנים. עו"ד אדורם מציע לשנות את ברירת המחדל: מרגע שהושג הרוב החוקי של 66%, תחול חזקה משפטית (Presumption) שהתנגדות המיעוט אינה מוצדקת. על פי הצעה זו, נטל ההוכחה יעבור אל הדייר המתנגד, אשר יידרש לשכנע את בית המשפט כי יש לו סיבות ענייניות, כלכליות או אחרות, המצדיקות את סירובו וכי התמורות המוצעות לו במסגרת הפרויקט אינן הולמות או מקפחות אותו באופן בלתי סביר.
הרעיון של היפוך נטל ההוכחה אינו זר למשפט הישראלי וניתן למצוא לו מקבילות בתחומים אחרים. לדוגמה, בחוק החוזים האחידים, קיימת חזקה כי תנאים מסוימים בחוזה אחיד הם מקפחים, והנטל עובר לספק להוכיח שאין הדבר כך. בדומה, ההצעה של עו"ד אדורם מבקשת ליצור חזקה הניתנת לסתירה (Rebuttable Presumption) לפיה, בהינתן הסכמת הרוב הנדרש, ההתנגדות היא לכאורה בלתי סבירה. אם הדייר המתנגד לא יצליח להרים את נטל ההוכחה המוטל עליו בתוך פרק זמן סביר שייקבע, בית המשפט יהיה רשאי למנות בעל תפקיד מטעמו – כגון עורך דין או רואה חשבון – אשר יוסמך לחתום בשם הדייר הסרבן על כל המסמכים הנדרשים לקידום הפרויקט, לרבות הסכם הפינוי-בינוי ומסמכי השעבוד לגוף המממן. מנגנון זה, לטענת עו"ד אדורם, יצמצם באופן דרמטי את תופעת הסחטנות, שבה דיירים מנצלים את כוחם כמיעוט כדי לדרוש תמורות מופרזות ובלתי סבירות, תוך עיכוב הפרויקט כולו. המטרה אינה למנוע מדיירים להעלות טענות לגיטימיות או להגן על זכויותיהם, אלא להבטיח שההליך המשפטי יהיה יעיל ומהיר יותר, ויאפשר להבחין בין התנגדות עניינית לבין ניסיון סחטני או עיכוב בלתי סביר.
הבסיס הרעיוני להצעה זו נטוע עמוק בפסיקה הישראלית, ובפרט בפסק הדין המכונן שניתן בבית המשפט העליון בשנת 1993 בפרשת צודלר (ע"א 711/82 צודלר נ' יוסף). פרשה זו עסקה בבניין ברמת גן שנפגע קשות מפגיעת טיל סקאד במלחמת המפרץ הראשונה. רוב הדיירים ביקשו להרוס את הבניין ולבנות חדש תחתיו, אך מיעוט התנגד. בית המשפט העליון, בראשות הנשיא דאז מאיר שמגר, קבע עיקרון יסוד חשוב: זכות הקניין של בעל דירה בבית משותף אינה זכות מוחלטת ובלתי מוגבלת, כפי שהיא עשויה להיות בבית פרטי. בבית המשותף, זכות הקניין של הפרט כפופה לאינטרסים של כלל הדיירים ולצורך בניהול ותחזוקה תקינים של הרכוש המשותף. נקבע כי על זכותו של המיעוט לסגת מפני רצון הרוב כאשר מדובר בשיקום או בבנייה מחדש של הבניין, במיוחד במקרים של נזק או צורך בחידוש מהותי. פסק דין צודלר הדגיש את החובה המוטלת על כל דייר בבית משותף להתחשב בדעת הרוב ובטובת הכלל. לטענת עו"ד אדורם, ההיגיון הבריא והצודק שעמד בבסיס פסיקת צודלר צריך לחול ביתר שאת גם על פרויקטים של התחדשות עירונית בימינו. כאשר רוב מיוחס של הדיירים, בהתאם לחוק, מבקש לחדש את הבניין, לשפר את איכות חייהם ולהבטיח את ביטחונם, אין זה סביר שמיעוט קטן יוכל לסכל את המהלך ללא הצדקה עניינית ומוכחת. היפוך נטל ההוכחה המוצע מיישם הלכה למעשה את העיקרון שנקבע בצודלר, ומאזן בצורה ראויה יותר בין זכות הקניין של הפרט לבין האינטרס הלגיטימי של הרוב והאינטרס הציבורי הרחב.
מעבר ליתרונות המהותיים של זירוז הפרויקטים ומניעת סחטנות, לשינוי המוצע יש גם פוטנציאל להפחית משמעותית את העומס על בתי המשפט. כיום, סכסוכים בין דיירים סרבנים לבין רוב הדיירים והיזמים מגיעים לעיתים קרובות לערכאות משפטיות, ומתנהלים במשך שנים ארוכות, תוך בזבוז זמן שיפוטי יקר ומשאבים רבים. היפוך נטל ההוכחה צפוי לייעל את ההליכים הללו. דייר שיש לו טענות ענייניות ומוצדקות יוכל להציגן בפני בית המשפט, אך מי שמתנגד מסיבות שאינן סבירות או מתוך מניעים פסולים, יתקשה להרים את הנטל וייאלץ לסגת מהתנגדותו או שההליך יוכרע נגדו במהירות רבה יותר. הדבר עשוי אף להרתיע מראש דיירים מלנקוט בעמדות סרבניות בלתי מבוססות.
עו"ד אדורם מזהיר במיוחד מפני תופעה נפוצה שבה דיירים אשר השתלטו לאורך השנים על חלקים מהרכוש המשותף – כגון חצרות, גגות או מחסנים – וסיפחו אותם דה-פקטו לדירותיהם, דורשים תמורות מופלגות במסגרת פרויקט ההתחדשות העירונית, כאילו היו שטחים אלה קניינם הפרטי. "יש אנשים שמימי אנתיוכוס פלשו לחצר המשותפת, שמו שם גדר במבוק והחליטו שיש להם דירת גן," הוא מתאר בלשון ציורית. "מי שבנה פרגולה או סגר מרפסת או הוסיף חדר על הגג, בטוח שיש לו דירת גג אקסקלוסיבית ומגיע לו הפנטהאוז החדש בפרויקט." לעיתים, טוען אדורם, דיירים אלה משוכנעים בכנות בצדקתם, אך מבחינה משפטית ועובדתית, דרישותיהם מבוססות על השתלטות בלתי חוקית על רכוש משותף, והן מעכבות ומסכלות פרויקטים חיוניים לרווחת רוב הדיירים. היפוך נטל ההוכחה יאפשר לבית המשפט לבחון טענות אלה במהירות וביעילות, ולהכריע בהן על בסיס הראיות והדין, מבלי לאפשר לסחבת מיותרת.
לסיכום, בעוד שהצורך בהתחדשות עירונית בישראל הוא קונצנזוס רחב, הדרך למימוש הפוטנציאל הגלום בה רצופה אתגרים. בעיית הדיירים הסרבנים מהווה חסם משמעותי, הגורם לעיכובים קשים, לתסכול רב ולנזקים כלכליים וחברתיים ניכרים. ההצעה להפוך את נטל ההוכחה במקרים אלה, תוך התבססות על עקרונות שנקבעו בפסיקה ותיקה ומושרשת כמו פסק דין צודלר, מציעה פתרון פרגמטי ויעיל. היא מבקשת לאזן מחדש את מערכת היחסים העדינה בין זכויות הפרט לבין האינטרס הכללי בבית המשותף, ולהבטיח כי רצון הרוב, שהושג כדין, יוכל לבוא לידי ביטוי מעשי לטובת כלל הדיירים והחברה הישראלית. אימוץ מנגנון כזה עשוי לשחרר את ה"פקק" שנוצר בשל סרבנות מיעוט, לאפשר לפרויקטים רבים לצאת אל הפועל, ולתרום תרומה משמעותית לחידוש פני הערים, לשיפור איכות החיים ולחיזוק החוסן הלאומי. זהו צעד אמיץ ומתבקש, המכיר במורכבות החיים בבית המשותף ובתחום ההתחדשות העירונית, ומציע דרך להתמודד עם אחד האתגרים המרכזיים העומדים בפניו.
