ע"א 11019/08 – לוטר בעמ נ' אקרשטיין צבי בעמ

1.         בפניי ערעור על החלטת כב' הרשם אבי זמיר מיום 31.7.2009, לפיה דחה הרשם את בקשת המערערות לסילוק על הסף של תביעה שהוגשה נגדם על ידי המשיבים, מטעמים של חוסר סמכות עניינית,חוסר סמכות מקומית, סוגיית ברירת הדין, התיישנות, מניעות והעדר עילת חוסר סמכות מקומית, סוגיית ברירת הדין, התיישנות, מניעות והעדר עילת תביעה.

כמו כן התיר הרשם את תיקון כתב התביעה על דרך של מחיקת סעד, הוספת סעד והפחתת רכיב כספי מסוים, אשר כפי שציין  הרשם בפתח החלטתו, מדובר למעשה במעין מענה לטענות המקדמיות שהעלו המערערים בבקשה לסילוק על הסף.

התביעה

2.         בכתב התביעה שהגישה המשיבה, נטען כי למשיבה זכויות חכירה בחלקות מסוימות באזור התעשייה "ניצני שלום" בטול כרם, בהתאם לחוזה הרשאה שנערך בין המשיבה לבין המינהל האזרחי לאזור יהודה ושומרון.

במהלך שנת 1997, נחתם בין המשיבה ובין המערערת 1 הסכם שכירות לתקופה של שנתיים, לגבי שטח של 1,400 מ"ר. לאחר תקופה זו, התקיים מו"מ בין הצדדים להארכת תקופת השכירות, אך המערערת 1, לא חתמה על הסכם להארכת תקופת השכירות, והסתפקה במכתב מסוים שהפנתה למשיבה ביום 1.1.99.

החל בחודש נובמבר 2000, הפסיקו המשיבות לשלם את דמי השכירות, ללא כל הודעה מוקדמת. לטענת המשיבה, מחזיקות המשיבות שלא כדין במקרקעיה, החל בחודש אוקטובר 2000  ועד למועד הגשת התביעה, ללא תשלום.

עוד נטען בכתב התביעה, כי המשיבות פלשו לשטח נוסף של כ-1,309 מ"ר שבבעלות המשיבה, הציבו בשטח מבנים וציוד והקימו גדר שמיקומה חרג מגבולות השטח שהושכר לה.

בעקבות אי-פינוי השטח המושכר, סוכל יישומו של הסכם השכירות שנערך בין המשיבה לבין חברה בשם "עצי שיטים 2000 בע"מ", באופן שהמשיבה נאלצה לדחות את תחילת תקופת השכירות, לצמצם את השטח שנקבע בהסכם, ולהחריג את השטח התפוס על ידי מי מהמערערות, מהשטח המושכר.

בנוסף לכך טענה המשיבה, כי חסימת דרכי הגישה שלה אל מתחם המקרקעין שבבעלותה, נעשה תוך הפרות של חוקי התכנון והבניה, ולמרות קיומם של צווי הריסה והפסקה, שהוצאו כנגד המערערות על ידי המנהל האזרחי ביו"ש.

לאור כל אלה, עתרה המשיבה לפינוי וסילוק יד של המערערים מהמגרשים האמורים, וחיובם בתשלום דמי שכירות, דמי שכירות ראויים ופיצוי בגין ונזקים שנגרמו למשיבה בשל חסימת דרכי הגישה למתחם, בסך הכול בסך של 5,033,063 ש"ח.

החלטת הרשם

3.         בבקשה שהגישו המשיבות למחיקת התביעה על הסף, טענו המשיבות,  כי בית משפט זה נעדר סמכות מקומית לדון בתובענה, הואיל והמקרקעין נשוא התביעה מצויים בשטחי יהודה ושומרון. הרשם קבע, כי למעשה מדובר במעין טענת חוסר סמכות בינלאומית, או פורום לא נאות.

הרשם התבסס על פסק דין שניתן ברע"א 11019/08 הרשות הפלסטינית נ' אזוז (לא פורסם), שם נקבע כי על פי הדוקטורינה של הפורום הבלתי נאות, לבית משפט בישראל, המוסמך לדון בתובענה, נתון שיקול דעת שלא להזקק לתובענה, אם קיים פורום אחר שהוא בגדר פורום טבעי, בו ראוי לברר את התובענה, ושיקולי נוחות ויעילות דיוניים, מצדיקים שלא לקיים את הדיון בישראל.

עוד קבע הרשם, כי ההכרעה על פי הפסיקה בדבר טבעיות הפורום, נעשית על ידי בית משפט המפעיל את מירב הזיקות הרלבנטיות.

הרשם התייחס לסעיף 19.1 שבהסכם השכירות שבין הצדדים, בו עוגנה תנית שיפוט ייחודית, שקבעה באופן מפורש כי סמכות השיפוט מוקנית אך ורק לבתי המשפט במחוז תל אביב יפו. תניה ייחודית זו, כך קבע הרשם, מעידה בבירור על כוונת הצדדים להקנות סמכות שיפוטית ייחודית לבית המשפט המוסמך עניינית במחוז ת"א, ועל כן מנועות המערערות מלצאת נגד סמכותו של הפורום הישראלי.

מעבר לכך קבע הרשם, כי הסכם השכירות נערך בישראל, ומקום מושבם של הצדדים בישראל, ולכן שיקולים אלה מתבטלים במשקלם לנוכח מקום המצאות המקרקעין. אולם, מאחר שמבחינה נורמטיבית הסוגיה היא נאותות הפורום, הרי ששיקולים אלה מתווספים לתנית השיפוט הייחודית ומחזקים את המסקנה בדבר נאותות הפורום הישראלי.

הרשם קבע כי טענות המערערים הנוגעות לברירת הדין, אינן גורעות מסמכותו של בית המשפט, לאור האמור.

4.         הרשם התייחס לטענת המערערות, כי סעד של פינוי וסילוק יד, מצוי בסמכותו של בית משפט השלום. ברם, המשיבה, במסגרת התגובה, הפנתה לבקשה שהגישה לתיקון כתב התביעה, בה עתרה למחיקת סעד זה, ובהתאם לכך קיבל הרשם את הבקשה לתיקון כתב התביעה על ידי מחיקת הסעד האמור, ובכך התייתרה, לטעמו, טענת חוסר הסמכות בהקשר ספציפי זה.

5.         המשיבה עתרה לתקן את כתב התביעה על ידי הוספת סעד של הריסת מבנים שנבנו שלא כדין, תוך פלישה לשטחה ובניה ללא היתר ובניגוד לחוקי התכנון והבניה. לעניין זה הגיבו המערערות, כי רכיב הבקשה נוסח באופן סתמי וללא זהות המבנים שהריסתם מבוקשת, מיקומם, הסמכות העניינית והדין הרלבנטי. הרשם קבע, כי מן הראוי היה, אמנם, שהמשיבה תעלה סוגיות אלה במסגרת הבקשה לתיקון כתב התביעה, אך הדברים הושלמו על ידה במסגרת התשובה לתגובה.

הצורך בהריסת המבנים הועבר לכתב התביעה המקורי, ולכן העתרות לבקשה להוספת הסעד, עשויה לייעל את ההליך ולמנוע את פיצול התביעות.

6.         באופן עקרוני, כך קבע הרשם, לבית משפט זה מוקנית סמכות מקומית בינלאומית לדון בהליך, ועל כן אין מניעה דיונית מקדמית להתיר את התיקון המבוקש לגבי הוספת צו ההריסה, וכל השגה נוספת הקיימת למערערים בהקשר זה, ראויה להתברר במסגרת הדיון המהותי בהליך, ואינה מונעת את המשך הדיון בשלב הנוכחי. בהתאם לכך, התיר הרשם את התיקון הנסב על הוספת הסעד להריסת המבנים שניבנו, לטענת המשיבה, שלא כדין.

7.         המערערות טענו, כי חלה התיישנות לגבי כל טענה בתביעה שעניינה בהסכם השכירות מיום 1.1.1997.

בתגובה טענה המשיבה, כי המערערות הפרו את ההסכם בהפרה יסודית, החל מהמועד בו הפסיקו לשלם את דמי השכירות, היינו: חודש אוקטובר 2000.

הרשם התבסס על האמור בע.א. 9382/02 בולוס ובניו – חברה לאירוח ותיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, בו נקבע כי עילת התביעה מתגבשת במועד בו נמצא בידי התובע לראשונה "כוח התביעה", ואשר ממנו ואילך, הוא בעל יכולת ממשית למימוש עילת התביעה והסעדים הנובעים ממנה, ועל כן, תקופת ההתיישנות נמנית החל מהמועד בו בשלה זכותו של בעל הדין.

הרשם קבע, כי מנוסח כתב התביעה עולה, כי השגותיה של המשיבה כנגד התנהלות המערערות, נסבה בעיקר על הפסקת תשלום דמי השכירות. מכאן, שכל עוד שילמו אלה את דמי השכירות, לא התגבשה עילת התביעה, לפחות בהקשר זה. מאחר שהפסקת תשלום דמי השכירות היא נקודה עובדתית הקשורה אינהרנטית ליתר הטענות העובדתיות, כגון הפלישה לשטח נשוא התביעה והקמת המבנים שלא כדין, הרי שהמסקנה המתחייבת היא, שהתביעה בכללה טרם התיישנה.

8.         המערערות טענו, כי בין המשיבה ובין צדדים נוספים, חיצוניים להליך, אשר לא הוזכרו במפורש במסגרת כתב התביעה, התגבשו הסכמים נוספים מסוימים. כך, למשל, כששה חודשים לפני הגשת התביעה, נחתם הסכם עם חברת "סולאור תעשיות גז (1988) בע"מ", ממנו עולה כי חברת סולאור עושה שימוש בדרכי הגישה, והיא תאפשר למשיבה או למי מטעמה, זכות מעבר בהתאם לנהלים ולהוראות הבטחון. עוד נטען על ידי המערערות, כי יום לפני הגשת התביעה, נחתם בין המשיבה לבין חברת "סול מורן ניהול ושיווק בע"מ" הסכם מכר, במסגרתו נמכרו זכויותיה של המשיבה במגרשים נשוא התביעה, ובו הומחו כל זכויותיה של המשיבה כלפי המערערות, לטובת סול מורן. הרשם הפנה לסעיפים בהסכמים האמורים, עליהן התבססו המערערות.

בעקבות המחאת הזכויות האמורות, טענו המערערות כי לא נותרה ברשות המשיבה עילת תביעה כלשהי כלפיהן.

במענה לטענות אלה, היפנה הרשם לבקשה שהגישה המשיבה, ובה עתרה להתיר את תיקון כתב התביעה, על דרך הקטנת החיוב בדמי השכירות לאור הקטנת שטח המקרקעין, ועל רקע הסכם עם חברת סול מורן. בתגובה לבקשה זו, טענו המערערות כי המשיבה לא פירטה נתונים רלבנטיים לשטח המוקטן בעקבות התיקון המבוקש, ובין היתר, לא צורף תשריט ולא צוינו שטחים הנגרעים מהתביעה.

הרשם קבע, כי ניתן להסיק מכך שב"כ המשיבה הנוכחי לא ייצג אותה אל מול חב' סול מורן, ולכן אי הפחתת השטח נבע כטעות. המדובר בהפחתת שטח קטן יחסית – 465 מ"ר מתוך 2,709 מ"ר נשוא התביעה. הרשם קבע כי התשריט שצורף לתשובה, מתייחס למקום המבנים שהריסתם מבוקשת, ואינו נוגע לשטח שמבוקש להפחיתו.

9.         הרשם קבע, כי קיימת עמימות לגבי מקומו המדויק של השטח נשוא המחאת הזכויות, ובנוסף לא ניתנה התייחסות מספקת לעניין המחאת הזכות הנוספת לחברת סולאור ולחברת עצי שיטים, והעניין טעון הבהרה. עם זאת, כך קבע הרשם, לאור העמימות המאפיינת את עמדתה העובדתית של המשיבה לגבי השטח נשוא ההפחתה המבוקשת, אין אפשרות להכריע, בעיתוי הנוכחי, אם נותר שטח כלשהו שאינו כפוף להמחאת זכות כזו או אחרת, ולגביו קיימת זכות תביעה לכאורית כלפי המשיבות.