ע"א 2251/05 – הרטוב לוי בעמ נ' ג'מאל ג'עפרי

הנתבעים שילמו לתובעת ביום 14.1.10 35,000 ₪ וביום 5.2.10 שילמו 143,000 ₪ נוספים. 158,000 ₪ שולמו בגין הוצאות הפיתוח ו- 20,000 ש"ח שולמו על חשבון הסכם הבנייה. ביום 18.4.10 נחתם בין הנתבעים ורמ"י הסכם פיתוח ביחס למגרש.

סמוך לאחר מכן פנו הנתבעים לתובעת בבקשה לבטל את ההסכם. במכתב ב"כ הנתבעים מיום 21.4.10 נטען כי מדובר ומקפח וכי התובעת הטעתה את הנתבעים בטענה כי חייבים הם לבצע את הבנייה באמצעותה שעה שהיו זכאים לבנות את ביתם בבנייה עצמית. עוד טענו הנתבעים כי נגבו מהם הוצאות פיתוח מעבר לכללים שנקבעו על ידי רמ"י.

לאחר חלופת מכתבים נוספת הסכימה התובעת ביום 7.11.10 תוך שציינה כי מדובר של ההסכם ובכוונתה לתבוע את נזקיה.

לטענת התובעת הנתבעים ביטלו את ההסכם באופן המזכה אותה בפיצויי קיום בגין הרווח שנמנע ממנה. לפיכך הגישה תביעתה לתשלום הרווח שנמנע ולסעדים נלווים בסכום כולל של 638,045 ש"ח.

3. לטענת הנתבעים הוטעו על ידי התובעת לסבור כי לא ניתן לבצע בנייה עצמית על המגרש אלא חייבים הם לבנות רק באמצעותה. נטען כי נכפה עליהם להתקשר עם התובעת בהתאם למחירים שהכתיבה וכל ניסיונותיהם לשנות את בחוזה נדחו "ברגל גסה". לטענתם, בסמוך לאחר החתימה על הסכם הפיתוח התברר כי הוטעו גם ביחס לדמי הפיתוח ששילמו שכן נגבה סכום העולה על הסכום המרבי המאושר לגבייה. לטענתם, לאחר שגילו את ההטעיה והסתבר שנאלצו לחתום על חוזים חד צדדים ומקפחים החליטו הנתבעים לבטל את ההסכם. הנתבעים הגישו להשבת הוצאות הפיתוח ששילמו ביתר והמקדמה ששילמו.

התובעת טוענת כי לא שולמו דמי פיתוח ביתר אלא בחסר ולא הייתה מניעה לגבות את התשלום בגין עבודות הפיתוח. נוכח מסרבת התובעת להשיב את המקדמה ששולמה אשר קוזזה מהפיצוי שנתבע.

דיון והכרעה

האם בוטל ההסכם כדין

4. העילה לביטול ההסכם מטעם הנתבעים נשענת על טענת הטעייה בת שני ראשים:

א. לא נאמר להם שבאפשות את ביתם בבניה עצמית ונאלצו להתקשר עם התובעת שנקבעו על ידה.

ב. נדרשו לשלם בגין עבודות הפיתוח והתשתית סך של 158,000 ש"ח למרות שרמ"י אישרה תשלום של 100,000 ₪ בלבד.

הנתבע חוזר הוא מספר פעמים על טענות אלו ומציין כי מדובר בהטעיה שהתבררה מכוונת. בסעיף 30 מסכם הנתבע את סיבת ביטול ההסכם:

"עשינו כן, מיד כשגילינו כי הרטוב רימתה והטעתה אותנו, ומיד לאחר שגילינו כי הרטוב, מוציאה, מאיתנו כספים, בניגוד להחלטת ממ"י…"

בחקירת הנתבע עלה כי היו סיבות נוספות לביטול ההסכם: "..ושהוא קיבל ממני במרמה 58,000 ש"ח והחלטתי שאני לא יכול לבנות עם אדם שמרמה אותי" (עמ' 17 לפרוטוקול, יוער כי הפרוטוקול לא מוספר במקור ונסרק לנט המשפט), ובעמ' 18: "החלטתי לבטל כי הוא רימה אותי. המחיר חלק מהעניין. יכול להיות שאם לא היה מרמה ומשקר הייתי מתפשר על המחיר".

מעדותו עולה כי חוסר האמון שחש כלפי התובעת מנע ממנו להמשיך את ההתקשרות עמה ואף למחיר, שלטעמו היה מופרז, היה משקל בהחלטה לביטול ההסכם.

הסיבות הנ"ל לביטול ההסכם משתקפות במכתב ב"כ הנתבעים מיום 21.4.10. במכתבים מיום 21.5.10 ו- 7.6.10 הודיעו הנתבעים כי ההסכם בטל ומבוטל. ממכתבי התובעת עולה כי פנתה לנתבעים במכתב מיום 3.5.10, בטרם קיבלה מכתבם, והבהירה כי לא תקבל את ההודעה בדבר ביטול ההסכם ותעמוד על קבלת פיצוי בגין מניעת רווחיה. בסעיף 6-7 למכתב טענה התובעת כי המלצת הקיבוץ אפשרה לנתבעים לחתום על חוזה הפיתוח, וכי ההמלצה לא הייתה ניתנת לולא החתימה מול התובעת על ההסכם. במקביל פנתה התובעת לקיבוץ וביקשה שלא לאפשר לנתבעים לקבל (נ/1). במכתב מיום 2.6.10 ציינה התובעת כי ביטול ההסכם על ידי הנתבעים כמוהו של ההסכם וביקשה מהנתבעים לקיים את ההסכם. לאחר חלופת מכתבים נוספת הסכימה התובעת במכתבה מיום 7.11.10 לביטול ההסכם תוך שמירת טענותיה ביחס להפרתו והסעדים הנובעים מההפרה.

הוצאות הפיתוח כעילה לביטול ההסכם והזכות להשבת התשלום בגין ההוצאות העודפות

5. אחת הסיבות לביטול ההסכם היא טענת הנתבע כי נודע לו, לאחר ששילם 58,000 ₪ עבור הוצאות פיתוח, כי הגבייה נעשתה בחוסר סמכות ובניגוד להנחיות רמ"י. לא ברור מגרסת הנתבע איך ומתי נודע לו אודות החלטות רמ"י המגבילות את גביית הוצאות פיתוח והאוסרות על חיוב התקשרות המשתכנים רק עם המבצע את עבודות הפיתוח. , סעיף 15, טען כי רק לאחר חתימת הסכם הפיתוח התבררו לנתבע הנחיות רמ"י. עם זאת בחקירתו טען כי נודע לו על ההטעיה בהדרגה מדצמבר 2009 עת החלו "לצוץ דברים". מהמפורט לעיל עולה כי התרחיש המסתבר יותר הוא כי הנתבע חש כי התובעת לא גילתה לו את מלוא זכויותיו, איבד את האמון בה וביטל את ההסכם. לאחר שגמל בליבו לבטל את ההסכם פנה לבא כוחו אשר איתר את החלטות רמ"י ומצא לכאורה כשלים בהתקשרות.

לא מצאתי כי הנתבע הוטעה ביחס לתשלום הוצאות הפיתוח, וגם אם הוטעה, עניין הוצאות הפיתוח העודפות המעוגן בהסכם לא הקים עילה לבטל את ההסכם. לכל היותר יכלו הנתבעים לתבוע השבת ה. הנתבע לפי עדותו היה תושב הקיבוץ ופעל לבנות בית בהרחבה עוד באמצעות היזם הקודם. ביום 15.10.09 התקבל בוועדת קבלה ונמצא מתאים להתגורר בשכונת ההרחבה, ולכן היה מעורה, עוד בטרם ההתקשרות עם התובעת, בהליכים הנדרשים לצורך בניית בית בהרחבה.

הנתבעים סומכים יתדותיהם בהחלטה 1180 מיום 12.3.09 של מועצת מקרקעי ישראל העוסקת בבניה למגורים בישובים חקלאיים (להלן: החלטה 1180). סעיף 4 להחלטה, על סעיפיו הקטנים, עוסק בפיתוח ושדרוג תשתיות וקובע כי אם הוצאות הפיתוח כולל אינן עולות על 100,000 ₪, אומדני הפיתוח לא ייבדקו על ידי המינהל. נקבע כי הישוב החקלאי או מי מטעמו לא יגבה מהמומלצים (מי שהומלץ ע"י ועדת קבלה של היישוב לחכור מגרש מגורים בהרחבה) כספים מעבר לעלויות הפיתוח האמורות. עוד קובעת ההחלטה כי המינהל יפרסם באתר האינטרנט שלו את הוצאות הפיתוח שאושרו והאיסור לגבות כספים מעבר לעלויות אלו ואף הוטלה חובה על לפרסם את הוצאות הפיתוח שאושרו כחלק מתנאי החוזה שלה עם המומלצים. בהחלטה נקבע כי הנהלת המינהל תקבע הוראות מעבר ליישום ההחלטה. לא מצאתי פגם בעובדה כי הנתבע לא צירף ראיות אודות הוראות המעבר ותחולתן שכן מדובר בהוראות של המדינה. עד כמה שעולה מפרסומי רמ"י לא נקבעו הוראות מעבר. לו רצתה התובעת להוכיח כי החלטה זו לא נכנסה לתוקף ואינה חלה על ההתקשרות שלה מול הקיבוץ היה עליה לעתור להבאת (במאמר מוסגר יוער כי החלטה 1180 שונתה בהמשך וניתנו החלטות שונות אשר ביטלו או שינו את ההוראות: 1253, 1271,1305, 1315 אולם לא שונו ההוראות ביחס להוצאות הפיתוח).

ההחלטה אמנם מופנית , אולם לא ניתן לקבל עמדת התובעת כי לא חלה עליה, שכן נאסר שם לגבות סכום עודף על ידי מי מטעם האגודה. אמנם ההסכם בין התובעת לקיבוץ נערך ביום 15.1.09, טרם החלטה 1180, אולם במועד התקשרות התובעת עם הנתבעים הכירה את ההחלטות החלות, או היה עליה להכירן.

6. עם זאת, נסיבות העניין אינן עולות לכדי הטעיה המזכה בסעד של ביטול ההסכם. ככל שהייתה הטעיה, היה מקום לטעון כי הקיבוץ הטעה את הנתבע. למרות שמטענות הנתבע עולה כי הן ביחס לבניה המרוכזת והן ביחס להוצאות הפיתוח, היו שרבצו לפתחו של הקיבוץ, עמד הנתבע על כך כי אין לו כל טענות כנגד הקיבוץ. העדר טענות מטעם הנתבעים כלפי הקיבוץ מחלישות טיעוניהם כנגד התובעת. אין חולק כי ההסכם אושר על ידי הקיבוץ, לרבות הסעיפים העוסקים בתשלום עבור הוצאות פיתוח מיוחדות.

בהפניית הקיבוץ להקצאת המגרש לנתבעים הצהיר הקיבוץ כי ייגבו הוצאות פיתוח בסך של 100,000 ש"ח והקיבוץ לא הסכים או הרשה לגורם אחר לגבות מהמועמדים סכום נוסף. בהסכם לביצוע עבודות פיתוח ותשתיות, מיום 1.2.10, התחייבו הנתבעים לשלם 100,000 ₪ בגין עבודות הפיתוח ונקבע מנגנון להפקדת הכספים ותשלומם באמצעות נאמנים. בהסכם למתן שירותי בניה שנערך במקביל נקבע בסעיף 5א' כי ישולם סך נוסף של 58,000 ₪ עבור ביצוע עבודות מיוחדות שפורטו בנספח י' להסכם. מהנספח עולה כי מדובר בעבודות פיתוח בהרחבה, 10 פעולות שונות, שהינן עבודות שאינן כלולות בפיתוח הבסיסי לפי תעריף רמ"י.

אכן ממארג ההסכמים נראה כי ההפרדה נועדה להימנע מדיווח גביית סכום זה לרמ"י כדי לאפשר את ביצוע העבודות העודפות במקביל לעבודות הפיתוח הבסיסיות. יעקב לוי, מנהל התובעת, הבהיר בעדותו כי כדי להתחיל בבניית ההרחבה ולא להמתין לאישורי רמ"י בחרו התובעת והקיבוץ לבחור במסלול שאינו דורש את אישור רמ"י להוצאות הפיתוח על ידי בקר מטעם הרשות. בחירת מסלול זה גרמה, לפי מסמכי הנהלת חשבונות של התובעת, לגרעון של כ- 6.5 מיליון ₪ בין עלות הוצאות הפיתוח לתשלומים ששולמו עבורן. עוד צורף מסמך המעיד כי לקראת שלב ב' של ההרחבה, אישרה רמ"י ביום 24.4.13 הוצאות פיתוח בסך של 215,022 ₪ למגרש, לפני השתתפות משרד השיכון.

7. מהנתונים האמורים עולה כי הוכח כי תשלום הפיתוח שנגבה מהנתבעים נמוך מעלות הפיתוח הממשית. הנתבעים לא הוכיחו מה הסנקציה שמפעילה רמ"י בגין חריגה משיעור ההוצאות שאושר על ידה. עיון בסעיף 5.1.3 להחלטה 1180 מגלה כי אם נגבה סכום לא מאושר כתנאי להמלצה, המינהל רשאי להקצות מגרשים ללא הסכמת האגודה. עולה כי עמידה על טענות הנתבעים הייתה עלולה לשלול מהם את הזכות למגרש. לא הוכח כי הנתבעים לא היו נדרשים בהמשך לשלם לקיבוץ תשלום נוסף בגין הוצאות הפיתוח, מעבר לסך של 100,000 ₪, לו היו מתקשרים בהסכם עם אחר.

העובדה כי התשלום האמור נגבה עבור עבודות פיתוח מיוחדות לא הוצנע בהסכם אלא צוין בו באופן גלוי. הנתבעים לא הוכיחו כי המידע אודות דמי הפיתוח המרבים לא פורסמה בהתאם להחלטה 1180 ונוכח העובדה כי עולה שהנתבע היה מעורה בהליכי הבניה בהרחבה, סביר כי הבין כי התשלום הנוסף הינו מעבר לסכום המאושר על ידי רמ"י.

יש לזכור את ר והרקע העובדתי סביב הקצאת מגרשים, החלטה 1180 ניתנה על רקע תמורות בהליכי הקצאת קרקעות באופן שוויוני. בהחלטת הנהלה מספר 3252 מיום 7.8.12 ישנה סקירה של השינויים לרבות העובדה כי רק ביום 2.5.10 ניתנה הוראת אגף חקלאי 101 אשר יישמה את החלטה 1180. בהמשך הפך שיווק חלק מהמגרשים להליך של . עולה כי מדובר בתקופה הרצופה שינויים בנהלי רמ"י ואופן יישומם. השתהות בהליכי הבניה עלולה הייתה למנוע את בניית ההרחבה באופן שתוכנן ואף למנוע מבעד הנתבעים לבנות ביתם באמצעות אחר.

8. על רקע כל האמור לעיל, גביית הסכום הנוסף של 58,000 ₪ שיועד לעבודות פיתוח מיוחדות, למרות שנחזה כי מנוגד לאישור רמ"י, אינה מהווה הפרת התחייבות חוזית של התובעת כלפי הנתבעים או הטעייתם. לא נסתרה טענת התובעת כי התשלום הנוסף הושקע בפועל בשיפור תשתיות ההרחבה כשכונה ברמת פיתוח גבוהה. עבודות אלו משליכות על שווי הנכסים המושלמים ונוכח העדר תשלום מצד הנתבעים על רכיב הקרקע, לא מצאי כי הטענה שלא היו מודעים לאפשרות לשלם רק 100,000 ₪ מזכה אותם בהשבת הסכום האמור.

אשר על כן, התובעת לא הטעתה את הנתבעים וגביית הסכום של 58,000 ₪ אינו הפרת הסכם מצידה ולא הקנה לנתבעים את הזכות לבטל את ההסכם. נוכח האמור לעיל, חיוב התובעת להשיב סכום זה לנתבעים יגרור . בפועל מדובר על תופעת "free riders"שכן חלק מתושבי ההרחבה שילמו סכומים אלו או גבוהים יותר והנתבעים מבקשים ליהנות משיפור התשתיות מבלי להשתתף בעלותן האמיתית. הנתבעים לא הוכיחו תשתית עובדתית ומשפטית להוכחת טענתם כי מדובר בגבייה לא חוקית, מאחר ולא נסתרה טענת התובעת כי התשלום יועד ושימש לעבודות החורגות מעבודות הפיתוח בגינן מאשרת רמ"י גביית הוצאות פיתוח. גם אם היה מוכח כי מדובר בגבייה לא חוקית, עצם אינה גוררת השבה אוטומטית של התשלום. שעה שלא נסתרה הטענה כי הכספים הושקעו בפיתוח היישוב, ישנה הצדקה להימנע מהשבת הסכום שנגבה. (השווה, ת"א (שלום ראשל"צ) 27851-06-11 שפורן נ' ר מרדכי כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ, 2.3.15, שם נדחתה תביעה להשבת דמי פיתוח תוך ניתוח מקיף של הסוגיה).

לא מצאתי כי הפסיקה אליה הפנו הנתבעים תומכת בטיעוניהם. כך בה"פ (מחוזי ב"ש) 6057/08 ניסתה האגודה לקבל תמורה על זכות ההמלצה, בניגוד לעמדת רמ"י, אשר הודיעה כי לא תשתף פעולה עם הקצאת המגרשים. גם הפנייתם להליך של משפחת סופר כנגד התובעת והקיבוץ, אין בה כדי לשנות מסקנתי. ככלל, העובדה כי התובעת התפשרה בהליך אחר אינה הוכחה לדבר ואין בכוחה להוות ראיה לטובת הנתבעים בהליך זה. מר לוי הבהיר כי בהליך שם היו שיקולים אחרים נוכח צירוף הקיבוץ להליך מעיון בפרוטוקול שצורף עולה כי שם נגבו 98,000 ₪ בגין הוצאות פיתוח מיוחדות והתובעת ביטלה שם את ההסכם. בסופו של הליך הסכימה בפשרה להשיב סך של 35,000 ₪ ולא הוכח כלל כי סכום זה מהווה השבה של חלק מהוצאות הפיתוח המיוחדות.

לפיכך, התשלום העודף בגין הוצאות הפיתוח לא היווה עילה לביטול ההסכם. דין ביחס להשבת הסך של 58,000 ₪, להידחות.

חיוב להתקשר עם הנתבעת כעילה לביטול ההסכם

9. התשתית העובדתית הנתבע, בכל הנוגע להטעיה שביצעה לשיטתו התובעת, דלה מאוד. נטענו גם טענות מרמה, טענה המחייבת מוגבר, אולם גם אם תבחן טענת ההטעיה בלבד, לא הוכח כי הנתבעים הוטעו בדבר החובה להתקשר רק עם התובעת. אמנם עלה ממארג ההסכמים והמסמכים שהוצגו כי עת התקשר הקיבוץ עם התובעת, האינטרס המשותף של הצדדים היה כי התובעת תזכה לבצע בנייה מרוכזת בשכונת ההרחבה. בעת עריכת ההסכם מול הקיבוץ, טרם התקבלה החלטה 1180 אולם מהוראות החוזה עולה כי ההגבלה על בנייה עתידית מרוכזת הייתה ידועה. כך בהואיל השלישי והרביעי בעמוד 2 לחוזה צוין כי יפעל לשיווק וליצירת התקשרויות ישירות עם המשתכנים לשם ביצוע עבודות הבניה וכן עבודות התשתיות בכפוף להחלטה 959 והקיבוץ יפעל כדי לאפשר לקבלן לבצע בניה מרוכזת.

עם זאת, לא נסתרה עדותו של מר לוי כי עת פנה אליו הנתבע לאחר שעבר בהליכים קודמים ועדת קבלה, ביקש להתקשר עמו בהסכם בניה. הנתבע אישר בעדותו כי הקיבוץ הפנה אותו לתובעת. אין חולק כי התובעת לא הבהירה לנתבעים כי לשכונת ההרחבה אין אישור לבנייה מרוכזת, אולם לא הוכח כי הציגה לנתבעים מצג לפיו לא ניתן לקבל המלצה לרמ"י או לבנות עם אחר. הנתבע לא ידע לתאר את מעמד ההסברים שניתנו לו ורק בחקירתו הנגדית טען לראשונה כי אשתו של מר לוי היא זו שאמרה כי לא ניתן לבנות בבנייה עצמית. טענת הטעיה בעל פה, מחייבת פירוט עובדתי מדויק משלב , דרך ועד לעדות. הסתירות בגרסאות הנתבע מלמדות כי אינו יכול לתאר מצג מסוים שהטעה אותו, ובפועל מבקש לאחר מעשה למצוא עילה לביטול ההסכם.

המסמך הראשון עליו חתמו הנתבעים מול התובעת היה ביום 14.1.10 "בקשה לקבלת שירותים". מר לוי הצהיר כי נוסח המסמך ניתן לו מהקיבוץ עוד מתקופת היזם הקודם. אכן מהוראות סעיפים 3-4 לבקשה זו עולה כי התובעת תבצע את עבודות הפיתוח (בסך 158,000 ₪) וכי ייחתם עמה הסכם למתן שירותי בנייה בהתאם לדגם שייבחר על ידי הנתבעים. עם זאת, אין בבקשה זו כל התחייבות מפורשת לחתום על הסכם לשירותי בנייה עם התובעת. במעמד פגישה זו נמסרו לנתבעים העתקי החוזים, הנתבע אישר בעדותו כי קיבל החוזים, התייעץ עם , ולמרות שחתם לאחר כשבועיים על ההסכמים, לא ציין כל הערות בנוגע לתוכן ההסכמים.

ביום 31.1.10 חתם טל מור, נציג הקיבוץ, על המלצה עבור הנתבעים לרמ"י. הבקשה עצמה לחכירת המגרש נחתמה למחרת, ביום 1.2.10, ביום בו חתמו הנתבעים על ההסכמים מול התובעת. אמנם נחזה כי מסמכי ההמלצה לא נערכו בפני הנתבעים, אולם הנתבעים לא הוכיחו התנאה בין מתן ההמלצה לחתימת הסכם מול התובעת. ככל שהייתה התנאה, מדובר בתנאי שהיה על הקיבוץ להציב, כמי שמוסמך לתת את ההמלצה. הנתבע אשר לפי עדותו מיודד עם נציגי הקיבוץ, בחר שלא לזמן מי מטעם הקיבוץ לעדות לתמוך בשלל גרסאותיו.

10. אמנם חלה סמיכות זמנים בין ההפניה לרמ"י לבין החתימה על ההסכם, אולם הנתבע אישר כי לאחר שבוטלה ההתקשרות מול היזם הקודם רצה להבטיח לעצמו מגרש בהרחבה ומיהר לחתום על ההסכמים כדי שלא יגמרו המגרשים לשיווק. חתימת נציגי הקיבוץ נעשתה על מסמכי ההפניה אף יום לפני חתימת ההסכם וממכלול הראיות שהוצגו לא עולה כי התובעת התנתה מתן שירותי בניה בחתימה על ההפניה לרמ"י מטעם הקיבוץ.

אכן דברים ברוח זו צוינו במכתב ב"כ התובעת מיום 3.5.10 (נ/1), אולם לא עולה ממנו כי הוצג לנתבעים כי הייתה חובה להתקשר בהסכם בניה עם התובעת. לא הוצגו ראיות בדבר מנגנון ההמלצה על ידי הקיבוץ. מסעיף 4.8 להחלטה 1180 עולה כי הקיבוץ מעביר עם המלצתו את הסכם הפיתוח לבחינת רמ"י. המטרה היא לקדם את הבניה בהרחבה בהקדם האפשרי ובהתאם לחוזה הפיתוח מול רמ"י ישנה חובה לסיים את הבניה תוך זמן קצוב. לפיכך, אין מניעה כי הקיבוץ יתנה הסכמתו להמלצה כי יוצג לעיונו הסכם לבניה עם . לא הוכח כי הקיבוץ דרש כי החוזה יערך רק עם התובעת ובפועל, כפי שנטען במכתב הנ"ל מיום 3.5.10, אכן רק מכוח חתימה על ההסכם מול התובעת והסכם הפיתוח הוקצה המגרש לנתבעים. אמנם התובעת ניסתה למנוע מהקיבוץ לקדם בניה עצמית על ידי הנתבעים (נ/1), אולם עלה כי ניסיון זה לא צלח, דבר המעיד כי בפועל לא נבנה הבית בבנייה מרוכזת ולא הייתה לקיבוץ חובה למנוע מתן לאחר שהתקשר הנתבע עם חלופי.

11. לא נעלמה מעיני העובדה כי התובעת בנתה את מרבית הבתים בשלב א' של ההרחבה, לפי דגמים קבועים, באופן הנחזה להיות בניה מרוכזת בפועל, מבלי שניתן לה היתר לעשות כן על ידי רמ"י. עובדה זו עולה ממכתבי רמ"י מיום 25.1.11 ו- 13.7.11 (נ/2) וכן מיום 18.12.11 (נ/3). לפי דרישת רמ"י שעצר את המשך שיווק המגרשים, פנה הקיבוץ ביום 7.8.11 בבקשה לאישור בניה מרוכזת (מסמכים הוגשו כחלק מנ/2) תוך שציין כי יח רבות נבנו על ידי התובעת לבקשת משתכנים.

לא נסתרה טענת התובעת, העולה מפניית הקיבוץ הנ"ל, כי מאחר וביצעה את התשתיות בהרחבה והציעה לבנות בתים על בסיס תכניות קיימות, בחרו משתכנים רבים, מטעמי נוחיות ובטחון, להתקשר עימה מרצונם החופשי ולא מחמת אילוץ. לא הוכחה כפייה כפי שטוענים הנתבעים על דייר נוסף בהרחבה. לא הוצגה ולו עדות אחת, מעבר של הנתבע, ל "התנאת שירות בשירות" של המלצה לפנות לרמ"י אשר הותנתה בהתקשרות עם התובעת בהזמנת שירותי בניה.

גם ההסברים החלופיים של הנתבע אודות האפשרות שהוצעה לארבע משפחות בקיבוץ להתקשר בהסכם חלקי מול התובעת רק לבניית היסודות לא הוכחה. מר לוי הכחיש כי היה ניסיון לעריכת הסכם מעין זה ועדות הנתבע העלתה טענות שלא בא זכרן אודות מסמך ביחס לבניית היסודות. בהעדר עדויות תומכות מטעם המשפחות הנוספות, לא ניתן להסתמך רק על עדות הנתבע לעניין זה. כך גם נסתרה טענתו בתצהיר כי התובעת מנעה כל שינוי בתנאי ההסכם, שעה שאישר כי לא ניסה כי מדובר בתנאים מקפחים, למרות שהתייעץ עם טרם שחתם על ההסכם.

12. ממכלול הנסיבות שפורטו לעיל עולה כי לאחר שחתמו הנתבעים על ההסכם, ולאחר שזכו בהקצאת המגרש, בחרו לבטל את החוזה בטענה, שלא הוכחה, כי לא הבינו שזכאים היו להתקשר עם חברה אחרת. בפועל עולה כי מדובר בביטול בטענה לטעות שאינה עילה . רק בעדותו טען הנתבע לראשונה כי בתמחור של התובעת נכלל לכאורה שווי הקרקע, למרות שלא נדרש המשתכן לשלם בגינה. הנתבע אדם משכיל, אשר החל התקשרות עם היזם הקודם ומהנסיבות עולה כי ידע היטב כי מרכיבי העסקה כוללים את מחיר הקרקע, הבניה והפיתוח. לא עולה מההסכם כי כולל הוא את מחיר הקרקע ומסתבר יותר כי הנתבע היה מודע היטב כי לא יידרש לשלם בגין הקרקע.

לא מצאתי בסיס לניתוח התניות בהסכם אשר לשיטת הנתבעים הינן מקפחות. שעה שהנתבעים לא מחו ביחס לתניות טרם החתימה, ולא הוכיחו כי הוטעו ואולצו לחתום על ההסכם, אינם זכאים לטעון לאחר מעשה כי תנאי ההסכם מקפחים. מהעדויות עלה כי התובעת בנתה את מרבית הבתים בשלב א' של ההרחבה, וסביר להניח כי לו תנאיה היו מקפחים לא הייתה מתקשרת במספר גדול של הסכמי מכר.

13. בפועל עולה כי טענתם העיקרית של הנתבעים נוגעת למחיר הבניה. לטענתם, עלות בניה במחירי שוק עמדה על סך של 5,000 ₪ למ"ר, בעוד התובעת גבתה 10,000 ₪ למ"ר. ראשית, לא בוסס התחשיב לטיעון זה ומסיכומי התובעת עולה כי חלוקת הטענה מחיר הבניה בגודל הנכס מובילה לעלות של 8,918 ₪ למ"ר. של מר לוי טען כי העלות שבהסכם סבירה גם בהשוואה למחירי הבניה המרוכזת אשר אושרו ביום 16.12.11 (סעיפים 22-26 ).