ההחלטה
- טיפול אישי על ידי צוות מקצועי
- הטיפול יושלם תוך 5 ימי עסקים. אם הבקשה לא תאושר, התשלום יוחזר במלואו.
פסקי דין רכישה ו או הסרה יכולים להתעכב או לא להיות מאושרים כלל על ידי מערכת האתר - והתשלום יוחזר במלואו כמובן תוך 7 ימי עסקים מרגע החלטת ההנהלה וייתכן כי יותר. הסרת פסק דין הינו פסק הדין בלבד ולא כולל שום דבר נוסף כמו כתבה, סקירת משרד וכד'.
בא-כוח התובעת/המשיבה – עו"ד ארז צ'צ'קס
בא-כוח הנתבעים/המבקשים – עו"ד רוני דובר
בתביעה הנדונה, אשר הוגשה בהליך של סדר דין מקוצר, עתרה התובעת להורות על ם של הנתבעים ועל פינויים ממקרקעין שבבעלותה. כן עתרה להתיר לה לפצל את סעדיה, כך שלאחר סילוק ידם של הנתבעים, תוכל להגיש נגדם תביעה נפרדת לתשלום .
הנתבעים הגישו בקשה שבמסגרתה עתרו לסעדים החלופיים הבאים: סילוק התביעה על הסף, מחיקת הכותרת של מקוצר, . כן ביקשו לדחות את הבקשה .
א. רקע ונושא התביעה
2. שהוגש ביום 20.9.2015, בהליך של מקוצר, עותרת התובעת, עיריית ירושלים, ם של הנתבעים משטח מקרקעין, אשר מהווה חלק מחלקה 51 בגוש 30438, המצויה סמוך לרחוב הרקפת 22 בירושלים (להלן – השטח) ולפינויו מכל אדם וחפץ. על-פי הרישום בלשכת בירושלים, עיריית ירושלים היא בעלת החלקה בשלמות (נסח – נספח 1 של ).
הנתבעים הם חוכרים של המקרקעין הסמוכים, המצויים ברחוב הרקפת 22 בירושלים (גוש 30438 חלקה 53) וגרים בנכס המצוי בהם (נסח מפנקס – שם, נספח 2).
נטען, כי הנתבעים פלשו אל השטח ובין השאר, בנו בו גדרות, חצרות, גינות, מבנים שונים וכדומה, כפי שעל-פי הנטען, ניתן להיווכח מתמונות שצורפו, לרבות תצלום אוויר, שבו סומן השטח שפינויו נתבע וכן כפי שעולה מדו"ח סיור שנערך ביום 27.7.2015 (תצ"א – שם, נספח 3; תמונות – שם, נספח 4; דו"ח סיור – שם, נספח 5). עוד נטען, כי חרף מכתבי התראה שנשלחו אל הנתבעים ביום 11.8.2015, לא פינו הנתבעים את השטח (מכתבי ההתראה – שם, נספח 6).
3. ביום 13.10.2015 הגישה התובעת בקשה לפיצול סעדים, אשר במסגרתה עתרה לקבוע כי לאחר שהנתבעים יפנו את השטח, היא תורשה לתבוע מהם תשלום עבור התקופה שבה החזיקו בו .
ב. טענות הנתבעים
4. ביום 23.12.2015 (לאחר ארכה ברשות ) הגישו הנתבעים בקשה אשר במסגרתה עתרו לקבלת אלו: סילוק התביעה על הסף, בין בדרך של מחיקתה ובין בדרך של דחייתה; מחיקת הכותרת " מקוצר"; . כן ביקשו לדחות את הבקשה להתיר לתובעת לפצל את סעדיה. להלן יובאו עיקרי טענותיהם לעניין בקשות אלו.
5. הטענות בהיבט העובדתי – תמצית טענות הנתבעים בעניין העובדות, כפי שפורטה של הנתבעת 1, רבקה הרוש (להלן – הנתבעת), היא, כי בשנת 1967 רכשה הנתבעת יחד עם בעלה המנוח, רפי הרוש ז"ל, את הדירה ואת החצר, אשר נותרו עד היום באותו מצב. בשנת 1989 רכשה בתה של הנתבעת, סוזן, את הבית הסמוך ורשמה אותו על שם בנה, הנתבע 2, גבריאל הרוש (להלן – הנתבע). על-פי הנטען, בשנת 1989 אישרה עיריית ירושלים את על שם הנתבע ואילו ביום 11.5.2015 רכש בן נוסף של הנתבעת, דניאל הרוש, יחד עם אשתו אושרת, את הבית שהיה של סוזן אך היה רשום על שם הנתבע.
עוד נטען, כי ככל הנראה, במהלך השנים נעשו שינויים בגבולות החלקות מכוח תכניות שאושרו, אולם לטענת הנתבעים, הם לא ידעו על כך ולטענתם, תחומי המגרשים נותרו במצב שהיו מאז שנת 1967. עוד נטען, כי בשנת 1967 שטחה של חלקה 53 היה 785 מ"ר ואילו כיום שטחה הוא 729 מ"ר. הנתבעים טענו עוד, כי מאז שנת 1967 הם השקיעו בבנייה ובפיתוח החלקה וכן הרחיבו את שטח המגורים ואת חצר הבית כך שחלקו מצוי כיום בשטח שעל-פי הנטען, בבעלות העירייה. עוד נטען, כי ישנו הפרש גבהים בין חלקת הנתבעים לבין החלקה הסמוכה, שבה בנוי , אשר לטענת הנתבעים, נבנה ללא כדין.
ראוי להדגיש, כי אף לא טענה עובדתית אחת מבין טענות הנתבעים נתמכה במסמך כלשהו. למעט של הנתבעת, הכולל את העובדות האמורות, לא צירפו הנתבעים דבר. אף לא מן הנמנע, כי המועד המצוין בתצהיר בתור המועד שבו כנטען, רכשו דניאל ואשרת הרוש זכויות בחלקה 53 (11.5.2015) נלמד מהאמור בנסח המרשם שצורף אל (נספח 2). כך גם, ככל הנראה, באשר לשטח החלקה כיום. מכל מקום, מצבה של חלקה 53 אינו רלוונטי לתביעה, אשר מתייחסת כאמור, רק אל השטח המסומן בתצ"א מתוך חלקה 51 (שם, נספח 3).
6. הבקשה לסילוק על הסף – טענות הנתבעים בעניין בקשה זו הן אלו: התובעת לא פירטה "אימתי נולדה" , כמתחייב מהוראת תקנה 9(5) בתקנות האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן – תקנות האזרחי), ואף לא ציינה את נסיבות כניסת הנתבעים אל השטח; מאז כניסת הנתבעים אל השטח בשנת 1967 השקיעו סכומים ניכרים להשבחתו, מצב זה יצר "מניעות מן היושר" המונע אפשרות לפינויים ממנו; הגם שהנתבעת הייתה מודעת לכך שהנתבעים מחזיקים בשטח, היא נמנעה מלפעול לפינויים, ומכאן שהם לפחות בעלי מעמד של בני רשות בו; תביעת התובעת בחלוף כארבעים ותשע שנה מאז החלו הנתבעים להחזיק בשטח מהווה ניכר, וכי היה בשתיקת התובעת כדי ללמד על הסכמתה "" של הנתבעים בשטח; טענות הנתבעים מתחזקות לנוכח העובדה שהתובעת גבתה מהם עבור השטח; התביעה טורדנית ואף יש בה משום עשיית שימוש לרעה בהליכי משפט. מאחר שהתובעת עותרת לסעד מן היושר, היה עליה לשטוח את מלוא העובדות, אך היא נמנעה מכך.
7. הבקשה למחיקת כותרת – הנתבעים טענו, התביעה אינה יכולה להתברר מקוצר וזאת מהטעמים הבאים: נספחי התביעה אינם מהווים "ראיה בכתב" כנדרש לעניין תביעה המוגשת בדרך זו. אף נסח אינו עומד בדרישה זו וזאת בין השאר, כפי שנקבע בהחלטה שהוזכרה בספרו של י' זוסמן, האזרחי (מהדורה שביעית, 1995) בעמ' 666 ה"ש 63א (להלן – זוסמן)); התביעה טורדנית , שכן התביעה אינה ברורה ונעדרת עובדות (יוער, כי לא נאמר מה חסר); סוגיות רבות ורות בנכס טעונות בירור (לא נאמר אלו סוגיות); ראוי לתת לנתבעים את יומם כדי לברר את טענותיהם.
8. – את בקשתם כי תינתן להם סו הנתבעים על הטענות הבאות: כניסת הנתבעים אל המקרקעין הייתה בידיעת התובעת ובהסכמתה, המפורשת או המשתמעת; מעיון בנסחי המצורפים לא ניתן לדעת מהו השטח שפינויו נתבע (יוער כי כאמור, השטח סומן בתצ"א); בעת רכישת הנכס היו גבולותיו כפי שהם כיום, כפי שניתן לראות מגדר שהייתה בנויה ושרידיה נותרו; במשך כל השנים שילמו הנתבעים עבור הנכס וכן שילמו תשלומי מים וחשמל (כאמור, לא צורף דבר וגם לא חשבונות לתמיכה בטענה זו); התביעה טורדנית ואף יש בה משום ניסיון התובעת על חשבון הנתבעים, תוך עשיית שימוש לרעה בהליכי משפט (אולם מעבר להעלאת טענות אלו, לא פורט דבר לשם וסן).
9. הבקשה – עוד טענו הנתבעים, כי יש לדחות את בקשת התובעת בעניין זה וזאת מטעמים אלו: התובעת לא טענה בתביעתה כי נגרם לה נזק ממוני או נזק אחר כתוצאה מפעילות הנתבעים; התובעת לא הציגה וס בדין לדרישתה להיפרע סכומים כלשהם מהנתבעים; לנוכח השתהות התובעת, חלה התיישנות על תביעת דמי השימוש.
10. טענות נוספות שטענו הנתבעים – על-פי הוראות סעיפים 93 ו-51 בפקודת הסדר (), התשכ"ט-1959 (להלן – פקודת הסדר ), היה על התובעת לידע את פקיד הרישום על כך שהנתבעים החזיקו בשטח. משלא עשתה כן, הרי שרישום זכויות התובעת נעשה תוך השמטת זכות הנתבעים ולכן בית המשפט רשאי להורות על תיקונו; הנתבעים החזיקו במקרקעין "" כך שלעניין סעיף 51 בפקודת הסדר , היו זכאים לרישום זכויותיהם; הנתבעים כאמור, הם בני רשות במקרקעין ובהיותם מחזיקים בו מכוח רישיון מכללא שניתן להם, הרי שהרישיון בלתי הדיר ואין עוד לבטלו. לעניין זה הפנו הנתבעים לפסיקה, אשר לטענתם, תומכת בטענותיהם; לחלופין טענו הנתבעים, כי אף אם הרישיון שמכוחו הם מחזיקים בשטח, ניתן לביטול, הרי שהם זכאים לפיצוי בשל השבחתו. לעניין זה טענו, כי יש לשמוע את טענות הצדדים לעניין שיעור הפיצוי אשר לטענתם, הם זכאים לקבל עבור פינוי השטח. מכל מקום לטענתם, יש לקיים דיון בכל ור לשאלה אם הם בעלי רישיון להחזיק בשטח.
ג. דיון והכרעה
השאלות הטעונות בירור והכרעה
11. הנתבעים העלו שלל טענות בכל היבט אפשרי, דיוני או מהותי, מן הגורן ומן היקב, ודומה כי לא פסחו על אף לא טענה אחת.
תחילה תיבחן הבקשה לסילוק על הסף והבקשה למחיקת כותרת, אשר במסגרתן ייבחן אם יש ממש בטענת הנתבעים, כי ישנו חסר מהותי בכתב התביעה או אם אין התביעה הנדונה עומדת בדרישות להגשתה מקוצר.
לאחר מכן, נעמוד בקצרה ובתמצית על המבחנים למתן . על יסוד מבחנים אלו נבחן אם יש בטענה מבין שלל טענותיהם של הנתבעים כדי להוות טענת הגנה אשר בכוחה להצדיק מתן רשות להתגונן. בעניין זה נבחן בין השאר, את טענות הנתבעים כי הם בני רשות במקרקעין, כי הרשות אינה הדירה ולחלופין, כי ביטולה גורר חיוב בתשלום פיצויים במקום שניתן . כן נידרש בקצרה אל שאר טענות הנתבעים. לבסוף, נידרש אל בקשת התובעת .
(1) הבקשה לסילוק התביעה על הסף והבקשה למחיקת כותרת
12. מבין הטענות שטענו הנתבעים בבקשותיהם לסילוק התביעה על הסף ולמחיקת כותרת, ישנן שתי טענות שמקומן במסגרת בקשות אלו (שאר הטענות הן בגדר טענות הגנה, שתידונה בהמשך הדברים), אולם את שתיהן יש לדחות מהטעמים שעליהם נעמוד עתה. אלו הן אפוא, שתי הטענות: האחת, כי חסר, בשל היעדר פירוט בעניין המועד שבו נולדה ובשל היעדר פירוט עובדתי באשר לנסיבות כניסת הנתבעים אל השטח. השנייה, כי התביעה לא נתמכה , כמתחייב בתביעה המוגשת מקוצר.
טענת החסר
13. תקנה 9(5) בתקנות האזרחי, אכן מחייבת לציין את "העובדות העיקריות המהוות את עילת התובענה, ואימתי נולדה".
במקום שמדובר בתביעה ממקרקעין, "העובדות העיקריות המהוות את " הן העובדה שהתובע הוא בעל הזכויות במקרקעין, או בעל הזכויות להחזיק בהן, וכי הנתבע מחזיק בהן . עובדות אלו פורטו כנדרש .
אשר לטענה בדבר הצורך לציין את המועד שבו נולדה , הרי שדרישה זו נועדה לאפשר לחשב את . שכן, על-פי הוראת סעיף 6 בחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן – חוק ההתיישנות), נמנית החל מהמועד שבו נולדה (א' גורן, סוגיות אזרחי, מהדורה אחת עשרה, נבו הוצאה לאור בע"מ, התשע"ג-2013, עמ' 105 (להלן – גורן)). אם היא , שהיא עילה המתחדשת מידי יום כל עוד הפולש מחזיק במקרקעין, אין התביעה מתיישנת. ממילא שאין עוד רלוונטיות למועד שבו החל הפולש להחזיק במקרקעין. מכאן אפוא, שאי ציון מועד זה , אינו פוגם בו.
הטענה בדבר היעדרה של ""
14. תקנה 202 בתקנות האזרחי, מונה את התביעות שתובע יכול להגיש בהליך של מקוצר ובהן, על-פי תקנה 202(3), גם "תביעות ממקרקעין, או לפינוי מושכר שאין חוק [], התשל"ב-1972, חל עליו, ובלבד שיש עליהן תב". על-פי הוראה זו, ניתן להגיש תביעה בהליך של מקוצר גם ממקרקעין וגם לפינוי מושכר (זולת מוגנת) ובלבד שהתובע צירף תב, אשר תכליתה לבסס את .
אם היא פינוי מושכר, אזי אין די בכך שהתובע יוכיח כי הוא בעל , שהרי חזקה היא, כי מכוחן של אותן זכויות השכיר את המושכר. בתביעה שזו עילתה, נדרש לא רק להוכיח את זכויותיו במושכר, אלא גם את העובדה שהשוכר אינו זכאי עוד להחזיק בו וכי קמה עילה לפנותו. במצב זה מובן מאליו, כי אין די בנסח , המבסס את זכויותיו של בנכס, אלא על התובע לצרף גם בכתב המבססות את ( או כל מסמך המבסס את ).
שונה המצב בתביעה ממקרקעין. תביעה זו מוגשת מכוח סעיף 16 בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין) הקובע כי "בעל מקרקעין ומי בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם ". בתביעה שעילתה , די שהתובע יוכיח כי הוא בעל , שאז יעבור אל הנתבע הנטל להוכיח כי הוא רכש זכות כלשהי במקרקעין, אשר זכות הבעלות כפופה לה. (יוער, כי תביעת סילוק יד אף עשויה להיות מוגשת מכוח סעיף 29 בפקודת הנזיקין (נוסח חדש), שעניינה עוולת . אם התביעה נסמכת על הוראה זו, כי אז, על-פי סעיף 30 בפקודה זו, נדרש הנתבע להוכיח כי מעשה "לא היה ").
15. על-פי הוראת סעיף 125 בחוק המקרקעין, דרך המלך להוכחת , היא בהצגת נסח של , המהווה " לתוכנו". מכאן, שאין לומר כי הצגת נסח של אינה משום "ראייה תב", הדרושה כדי לבסס תביעה ממקרקעין. אף לא ניתן לצפות למסמך אחר או לראיה אחרת, מובהקת יותר, וחה לבסס את זכויותיו של התובע מעבר להיותו רשום כבעל זכויות .
מכל מקום, אפילו אמרנו – ולא אמרנו – כי נסח המרשם אינו בגדר הראיה המובהקת ביותר, די בו כדי לעמוד בדרישה של "תב", הדרושה לשם תמיכה בתביעה המוגשת בהליך של מקוצר. לעניין זה נקבע, כי די ב"ראשית ראיה". כלשון , "הגישה העולה מפסיקה זו בכל הנוגע להיקף המסמכים הדרושים הינה מקילה, ומכוח מטרת הדרישה , כמפורט לעיל, עמדת זה היא, כי מדובר בדרישה מינימאלית" (ע"א 688/89 הילולים (אריזה ושיווק) בע"מ נ' המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד מה(3) 188 (1991), כבוד השופט י' מלץ, פסקה 4).
לעניין דרישת תב, ישנו כאמור, הבדל בין מצב שבו התביעה היא תביעה קניינית ממקרקעין לבין תביעה חוזית לפינוי מושכר. בתביעה לסילוק יד "נסח … מהווה יותר מאשר ' תב': נסח שכזה מהווה ראיה של ממש" (ת"א 16482/92 עיריית תל-אביב יפו נ' שלמה גרינשטיין (31.5.1994), כבוד השופט ע' בנימיני, פסקה 8 (ראו גם פסקאות 9-6) (להלן – עניין גרינשטיין)).
16. הנתבעים, אשר ביקשו לטעון כי נסח אינו מהווה "תב", הפנו אל הערת שוליים בספרו של זוסמן ואל של המחוזי בירושלים שלא פורסם המוזכר באותה הערה, מבלי להביא את הדברים המובאים שם (עמ' 666 ה"ש 63א). אולם, עיון בכתוב מעלה, כי אין בו כדי לתמוך בטענת הנתבעים.
בספרו של זוסמן לא נאמר כי נסח אינו בגדר , אלא נאמרו הדברים הבאים: "לפי תקנה 202(3) מותר לתבוע בסדר דין מקוצר גם תביעות ממקרקעין או לפינוי מושכר … ובלבד שיש עליהן 'ראיה תב'. אחת השאלות העשויות להתעורר לפי תקנת משנה זו וטרם נפסק בה העליון, היא האם נסח רישום המעיד על זכותו של התובע במקרקעין נשוא התביעה יכול להיחשב כראיה בכתב" (שם, עמ' 666). בהערת השוליים הנזכרת (שם, ה"ש 63א) נאמר: "בבר"ע 134/93 (טרם פורסם) הביע המחוזי בירושלים את דעתו שנסח רישום יכול וישמש 'תב' בתביעה אך לא בתביעה שעילתה מתן רשות לנתבע שהגיעה לקצה" (נעיר, כי לא ניתן לאתר את הנזכר).
הנה כי כן וכפי שהוסבר לעיל, אף בספרו של זוסמן וכך גם הנזכר שם, נעשתה הבחנה בין תביעה שעילתה , שאז "נסח רישום יכול וישמש 'תב'" בשונה מתביעה "שעילתה מתן רשות לנתבע שהגיעה לקיצה" (בדומה מושכר), אשר לגביה כאמור, אין די רק בנסח המוכיח רק את זכות הבעלים אך לא את .
טענה דומה, הנסמכת על האמור בספרו של זוסמן, עלתה בעניין גרינשטיין (אך שם ההפניה הייתה אל המהדורה השישית, משנת 1990, של ספרו של זוסמן והדברים שנכתבו במהדורה זו היו שונים מאלו שנכתבו במהדורה השביעית, משנת 1995, שהובאו לעיל). בדחותו את הטענה קבע , כי אכן "אין נסח הרישום מהווה 'ראיה תב', ככל שמדובר שוכר או אדם אשר תפס חזקה בנכס על-פי הסכם שהתובע מודה בקיומו". עם זאת, אין כך במקום שבו "מדובר בתביעת הבעלים כנגד מסיג גבול או פולש, גם כאשר הנתבע טוען שהוא מחזיק בנכס על-פי הסכמה שבשתיקה או מכוח רישיון מכללא של הבעלים". במצב זה כאמור, נסח אמנם מהווה "" לעניין תביעת המוגשת מקוצר בהתאם לתקנה 202(3) בתקנות האזרחי (עניין גרינשטיין, פסקה 10).
17. מכל האמור עולה, כי נסח מהווה "" לעניין תביעה ממקרקעין המוגשת מקוצר מכוח תקנה 202(3). כך שטענת הנתבעים בעניין זה נדחית.
(2)
– כללי
18. בפסק ע"א 9654/02 האחים אלפי בע"מ נ' לאומי לישראל, פ"ד נט(3) 41 (2004) (להלן – עניין האחים אלפי), סיכם את ההלכה בעניין מתן , בקובעו בין השאר, כי "מטרתו של המקוצר היא למנוע דיון בתובענה רק אם ברור הדבר ונעלה מספק, שאין לנתבע כל סיכוי להצליח בהגנתו (…). לעניין זה די לו, למבקש מפני תביעה שהוגשה נגדו בהליך של מקוצר, אם יראה כי בפיו הגנה אפשרית, ולו בדוחק, נגד התביעה כדי ייעתר לבקשתו, שכן גם מי שסיכוייו להצליח בטענותיו מועטים ורחוקים זכאי ליומו בבית-המשפט, להבדיל ממי שהגנתו 'הגנת בדים' (…). לשון אחרת, אם הראה הנתבע הגנה לכאורה, אין בודקים בשלב זה כיצד יצליח להוכיח את הגנתו, ואין בודקים את טיב ראיותיו (…). עם זאת אין מבקש הרשות להתגונן רשאי להסתפק בהעלאת טענות כלליות , אלא עליו להיכבד ולהיכנס בתצהירו לפרטי העובדות שעליהן הוא מבסס את טענות ההגנה שלו (…)" (שם, כבוד השופט י' טירקל, פסקאות 7-6 (ראו גם את הנזכרים שם).
נבחן אם כן, אם אמנם הראו הנתבעים כי בפיהם "הגנה אפשרית, ולו בדוחק, נגד התביעה".
טענת מכללא והטענה בעניין רשות בלתי הדירה
19. תמצית טענתם העיקרית של הנתבעים היא, כי זה קרוב לחמישים שנה שהם מחזיקים בשטח באין מפריע ובאין מוחה ואולי אף בידיעת התובעת. מכאן לטענתם, יש לראות בהם כבני רשות בשטח, אשר הרשות ניתנה להם בין במפורש ובין במשתמע. משניתנה הרשות, הרי שלטענתם מדובר ברשות שאינה הדירה. אולם אפילו יימצא כי ניתן לבטל את הרשות, כי אז במצב שבו ייקבע כי עליהם לפנות את השטח, יש לקבוע כי הם זכאים לפיצוי, בין פיצוי על השקעתם בשטח ובין .
20. השאלה אם יש לראות במחזיק (בענייננו, מקרקעי ) משום מכוח ואם הנסיבות האמורות מצדיקות פסיקת פיצוי לטובת המחזיק במקרקעי המדינה, עולה לעתים קרובות. לאחרונה ניתן העליון בע"א 3846/13 מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל נ' היפר חלף (21.7.2015) (להלן – עניין היפר חלף), שנדרש בהרחבה לסוגיה זו.
טענת הנתבעים כי הם מחזיקים במקרקעין מכוח רישיון מכללא שניתן להם נשענת כאמור, על החזקתם במקרקעין ועל השימוש בהם מכוח שתיקת בעל המקרקעין, העירייה, להבדיל מכוח רישיון שעוגן בהסכם מפורש לשימוש במקרקעין ולהחזקתם. כך הוסברו הדברים בעניין היפר חלף (כבוד המשנה לנשיאה א' רובינשטיין, פסקה יח):
"הרציונל שבבסיס הרישיון מכללא הוא היות הבעלים מושתקים מטענת כלפי מי שהחזיק בקרקע והסתמך על שתיקתם. רישיון במקרקעין עשוי להיות הדיר או בלתי-הדיר. קרי, ישנם רשיונות אשר הבעלים יכולים לבטל כרצונם, וישנם רשיונות שלגביהם לא יוכלו לעשות כן. ככלל, רישיון מכללא הוא מטבעו רישיון הדיר הניתן לביטול בכל עת (ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו(1977); רע"א 2272/11 ברכה נ' בזק (2011)). מתן רישיון בלתי הדיר עשוי להשפיע גם על ' (ראו ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ (1986)), אך ככלל רישיון מקנה כלפי הבעלים, ולא כלפי כולי עלמא. כאמור, במקרה דנן אין חולק כי השאלה הרלבנטית היא קיומו של רישיון הדיר מכללא, שעליו כתבה המלומדת זלצמן (נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב 24, 28 (תשנ"ה); להלן זלצמן):
'לצד רשות שניתנה בהבטחה מפורשת ניתן לתאר מצבים שבהם נלמדת הסכמתו של בעל המקרקעין, ומכאן רשותו, משתיקתו ואי-מחאתו על ההחזקה של פלוני בנכס, או על השימוש שהוא עושה בנכס, כאשר בנסיבותיו של המקרה ניתן היה לצפות את התנגדותו. במצבים אלו ההחזקה או השימוש הושגו במעשה עוולה של במקרקעין, אך השלמתו של בעל המקרקעין עם נוכחותו של פלוני בנכס מניחה עם עבור הזמן את הסכמתו שבשתיקה'".
אשר למצב שבו נמנעה רשות ציבורית מלפעול לפינוי מקרקעין שבבעלותה, הפנה כבוד המשנה לנשיאה א' רובינשטיין, לדבריו ברע"א 10346/06 ארז נ' מדינת ישראל – (12.6.2007) (להלן – עניין ארז), כי בכל ור , לא יעמדו לה לרועץ ולא יהפכו להסכמה שבשתיקה, אך מן הטעם שאיחרה לפעול (פסקה ח'):
"אטעים כי 'רשות מכללא' כזאת היא במהותה 'רשות מכללא על-ידי ', שהרי התנהגות המשיבה כלפי המבקשת לא נבעה מחשיבה כזאת או אחרת, אלא פשוט מכבדותו ואיטיותו לעתים של , העוסק ברכוש הציבור וידיו מלאות עבודה, ופעמים הוא יעיל יותר ופעמים פחות, וראיה לדבר שנקפו שנים עד שהוחל בטיפול בפינוי, וגם משהוחל נקפו עוד שנים עד הגשת תביעה, ומי ימלל אם ישנם עוד מקרים כאלה. בכגון דא על לדקדק היטב בבואו לגזור זכויות מנסיבות של מימי המינהל הציבורי ההולכים להם לאט".
מכל מקום וכפי שהוטעם גם בעניין ארז (שם), כי כפי שנקבע בעבר, די בעצם הגשת שמגיש בעל המקרקעין נגד המחזיק בהם, כדי להוות הודעה מצד הבעלים, כי אפילו ניתנה רשות מכללא , הרי שהרשות מבוטלת (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' ובית מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210 (1977), השופט אשר, עמ' 217. כן ראו , שאף הוא ניתן לאחרונה: ע"א 6757/13 מרים אביטסם נחום נ' מדינת ישראל – (19.8.2015), כבוד השופט צ' זילברטל, פסקה 21 (להלן – עניין נחום)).
21. בפסק היפר חלף חזר כבוד המשנה לנשיאה א' רובינשטיין על עמדתו, כי "באה עת להיפרד לשלום במשפטנו ממוסד הרישיון ובמיוחד הרישיון מכללא, ולא כל שכן כשעסקינן בפלישה כמושג זר למשפט ציבורי" וכן כי "צריכות להתקיים … נסיבות חריגות ונדירות עד מאד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור, וככל הנראה, תמה דרכה ולנלווהו כעיקרון לבית עולמו" (שם, פסקאות לא, לב).
בדבריו אלו הפנה כבוד המשנה לנשיאה א' רובינשטיין לקביעותיו שעליהן חזר בעבר פעמים רבות, בין השאר, גם בעניין ארז, כמובא לעיל וגם אחרים: "חובתם של ליתן יד למאבק רשויות הציבור גם אם בא במאוחר, מאוחר מאד – לפינוי פולשים ממקרקעיהן" (רע"א 7226/08 עיריית קריית אתא נ' יצחק (8.4.2010), פסקה ז'); "אשוב ואטעים את החומרה שבה יש לראות את תופעת הפלישה שלא כחוק, ואת החשיבות במענה הולם מצד הרשויות שלא ליתן ידיהן להנצחתה של פלישה זו" (רע"א 4084/14 בדיר נ' רשות מקרקעי ישראל (16.12.14), פסקה ז'); " זה לא יתן ידו להנצחתה של פלישה, אף אם הרשויות השתהו שנים רבות בעשיית מלאכתן, ובהיעדר עילה שבדין לקביעה כי קמו לפולשים או לבאים מכוחם זכויות" (רע"א 5333/05 גבריאלי נ' (2005), פסקה ב'); "לפלישות אין זה יכול כל עיקר ליתן יד, וכבר נאמר לא אחת כי אף אם לא מילאו הרשויות את חובתן לאורך שנים רבות, ואף אם התרשלו … אם הגיעה שעת התעשתות מצדן והן החלו במעשים, על בית המשפט לעודדן ולא להיפך. זו החובה כלפי הציבור" (רע"א 6156/05 אדאדי נ' מדינת ישראל (2005), פסקה ח').
22. כבוד השופטים מ' מזוז וא' שהם, הצטרפו אל מסקנתו של כבוד המשנה לנשיאה א' רובינשטיין בעניין היפר חלף. כבוד השופט מ' מזוז אף נדרש לשאלה אם בכלל יש מקום או הצדקה להמשך קיומו של מוסד הרישיון לאחר חקיקת חוק המקרקעין (שם, פסקה 2). עוד הוסיף, כי אפילו ממשיך מוסד זה להתקיים לאחר חקיקת חוק המקרקעין, אין לו מקום ביחס . כאמור שם (פסקה 3): "מכל מקום, בין כך ובין אחרת, כאשר מדובר בפלישה למקרקעי ציבור, אין לדעתי בסיס ענייני ולא צידוק חוקי להכיר בקיומו של 'רישיון מכללא', המבוסס אך על כך שהרשות הציבורית לא נקטה נגד הפולש, או אף לא מחתה בידו". הטעם לכך נעוץ בכך שמוסד הרישיון מבוסס על שביושר, שמשמעותם היא "קיומה של הסכמה מדעת של בעל לכך שאחר יחזיק או יעשה ". כך בעוד שההסכמה זו נלמדת מהתנהגות בעל המקרקעין, אשר ידע על ההחזקה או , אך לא מחה על כך או לא פעל לסילוק המחזיק הגם שיכול היה לעשות כן. כך נמצא כי בדבר הרישיון נלמדת ומוסקת מודע של בעל הזכות במקרקעין שלא פעל לסילוקו של הפולש.
להנחות אלו, קבע כבוד השופט מ' מזוז, אין תוקף במקום שבו הפלישה היא אל . שכן "אין בסיס – לא במציאות ולא בדין – לייחס לרשות ציבורית להעניק לפולש להחזיק או להשתמש במקרקעי ציבור, וזאת מעצם העובדה שהיא לא פעלה נגד הפלישה". כפי שהטעים עוד, הרשות הציבורית אינה תמיד מודעת לפלישה ואף לא תמיד יכולה להיות מודעת לה. אפילו היא מודעת לפלישה למקרקעי הציבור, אין לפינויים כדי ללמד על הסכמתה להחזקה במקרקעיה. "כידוע מקרקעי הציבור הם רבים ומפוזרים, וקיים קושי מעשי רב בפיקוח קרוב ובגילוי של כל החזקה או שימוש ללא רשות. לא פעם הרשות אינה מודעת כלל לפלישה למקרקעין שבניהולה, ובמקרה כזה אין בוודאי מקום לייחס לה מכללא. גם מקום שדבר הפלישה מגיע לידיעת הרשות, לעתים היא אינה משכילה לטפל בפלישה באופן יעיל, או בכלל. גם כאן מעצם זה של הרשות אין להסיק על קיומה של הסכמה של הרשות להחזקה ולשימוש " (היפר חלף, שם).
הטעם לכך שלא ניתן להסיק הרשות כי הסכימה , נובע מכך שלא ניתן להשוות בין בעל מקרקעין פרטי, "שברצונו פועל נגד הפולש למקרקעיו וברצונו הוא מוחל על זכויותיו" לבין שלגביהם ישנה מערכת דינים של , הדיוני והמהותי, החלה על ניהולם ועל הענקת זכויות בהם. כאמור שם, "ברשות הציבורית אין סמכות לאיש להעניק ציבור על ידי העלמת עין מפולש או על ידי בפעולה לפינויו של הפולש. הענקת זכות במקרקעי ציבור נשלטת על ידי שורה של דינים …" ואף ישנה הפרדה בין גורמי הפיקוח לבין בעלי הסמכות להענקת .
על יסוד כל האבחנות שעליהן עמד כבוד השופט מ' מזוז, הוסיף כי "כל אלה מובילים למסקנה, כי כל המושג של רישיון מכללא, אף ככל שיש לו עדיין זכות קיום לאחר חוק המקרקעין, הוא זר לחלוטין לסביבת המשפט הציבורי ואינו מתיישב עם נורמות ועם מערכת הדינים והכללים החלים על רשויות ציבוריות באשר לניהול , כמו גם עם המציאות של הפיקוח על מקרקעי ציבור" (ראו עוד שם, פסקאות 5-4).
לשלמות הדברים נעיר, כי עמדת כבוד השופט צ' זילברטל בעניין נחום הייתה, כי לא מן הנמנע שיימצאו מקרים חריגים שבהם יוכר רישיון מכללא . עם זאת הטעים, כי רישיון זה ניתן לביטול בכל עת וכי אינו יוצר , אלא עשוי להוות טענת הגנה מפני טענת ודרישה לתשלום דמי שימוש (שם, פסקאות 22-19). מכאן שאף על-פי גישה זו, עצם הגשת התביעה מבטלת את הרשות, אם אמנם ניתנה (שם, פסקה 21).
23. מסקנת הדברים היא אפוא, כי אין מקום להסיק מהעובדה שלא נעשה דבר בעניין המקרקעין הנדונים מצד העירייה משום הסכמה שבשתיקה לכך שהנתבעים יחזיקו בהם וישתמשו בהם. אף לא ניתן לומר כי הנתבעים הם בני רשות במקרקעין מכוח הסכמה שבשתיקה מצד רשויות העירייה. אף אין רלוונטיות לשאלה אם העירייה או כל גורם אחר מטעם המדינה היה מודע לכך שהנתבעים החזיקו במקרקעין , אם לאו. כך שמכל הטעמים שעליהם עמד בהרחבה כבוד השופט מ' מזוז בעניין היפר חלף וכך מן הטעם שכאמור בדברי כבוד המשנה לנשיאה א' רובינשטיין, אין הרשות בפינוי פולשים ממקרקעין כדי להוות הסכמה המונעת את פינויים, גם אם הדבר נעשה באיחור ואפילו באיחור רב.
אפילו אמרנו כי היה מי מטעם העירייה או ממטעם כל גורם אחר שבחר שלא לפעול נגד הנתבעים ושלא לפנותם – ולא אמרנו זאת – לא ניתן לקבל את טענתם כי הם רשאים להמשיך להחזיק במקרקעין לנצח. אף הגישה שעל-פיה יש מקרים שבהם יוכר מוסד הרישיון , היא גישה מצמצמת מאד ומכל מקום, אף לפי גישה זו אין מדובר ברשות בלתי הדירה, אלא רשות הניתנת לביטול בכל עת (עניין נחום, פסקאות 22-21). כך שדומה כי לכל הדעות, אפילו היה מקום לומר כי הנתבעים הם בני רשות בשטח, הרי שמרגע שהוגשה התביעה הנדונה, בטל הרישיון – אם בכלל ניתן – ועל הנתבעים להתפנות מהשטח.
24. מסקנת הדברים היא אפוא, כי אין בטענת הנתבעים, המחזיקים בשטח המצוי , כי הם בני רשות – בין אם החזקתם בו אמנם נבעה מרשות ובין אם לאו, בין אם הרשות מכללא ובין אם לאו – כדי לבסס טענת הגנה. שכן כאמור, אפילו ניתנה רשות לנתבעים, הרי שמשהוגשה התביעה ממילא בטלה הרשות, אפילו הייתה.
שאלת הזכות לפיצויים על ההשקעות במקרקעין
25. נקדים ונאמר כי בכל ור לסוגיית הפיצויים שנפסקו בעניין היפר חלף, לא ניתן ללמוד מאשר נפסק שם לענייננו. שכן באותו עניין נערך הסכם בעניין האפשרות שייפסק פיצוי ועל-פיו אף הגישה המשיבה (שפינוייה נתבע), הודעה שבמסגרתו תבעה פיצויים. עמד שם על הנסיבות החריגות שהיו באותו מקרה אשר לא התקיימו בענייננו.
לעומת זאת, ניתן ללמוד על הכלל שנקבע בעניין היפר חלף, שעל-פיו, ככלל, אין מקום לתשלום פיצויים במקום שבו נמצאה הצדקה לפנות את מי שהחזיק . כאמור שם, "משקבענו כי המשיבה אינה בת-רשות בקרקע, ממילא נסתתמו טענותיה בנוגע לפיצוי המגיע לה בגין ביטול הרישיון על-ידי המערערת כשלעצמו" (כבוד המשנה לנשיאה א' רובינשטיין, פסקה כ). לא זו בלבד, אלא שנקבע, כי פולש זה אף מחויב בתשלום דמי שימוש עבור בשנים שבהם החזיק בהם והשתמש בהם (שם, פסקאות כז-כח).
לכך אף יש להוסיף את דבריו של כבוד השופט מ' מזוז, באומרו כי אין להשלים עם מוסד הרישיון מכללא על פו&
- מדור פסקי דין והחלטות באדיבות מיקיפדיה - האנציקלופדיה הפתוחה.
