ההחלטה
- טיפול אישי על ידי צוות מקצועי
- הטיפול יושלם תוך 5 ימי עסקים. אם הבקשה לא תאושר, התשלום יוחזר במלואו.
פסקי דין רכישה ו או הסרה יכולים להתעכב או לא להיות מאושרים כלל על ידי מערכת האתר - והתשלום יוחזר במלואו כמובן תוך 7 ימי עסקים מרגע החלטת ההנהלה וייתכן כי יותר. הסרת פסק דין הינו פסק הדין בלבד ולא כולל שום דבר נוסף כמו כתבה, סקירת משרד וכד'.
על ידי ב"כ עו"ד שמוליק קסוטו ועו"ד דוד יצחק
על ידי ב"כ עו"ד מיכאל ראבילו ועו"ד אדם אלבג
1. תובענה בדבר ביטולם של הסכמים שנעשו בין הצדדים ביום 19.10.93 וביום 4.4.01.
רקע
2. עניינה של התובענה בחלקות קרקע בסמוך לרחוב כספי בירושלים, חלקה 41 בגוש 30112 וחלקה 42 הצמודה לה (החלקות יחדיו תכוננה – הנכס, וכל אחת מהן בנפרד תכונה במספרה): חלקה 41 מצויה בבעלות המבקשים (להלן – ידיד) מזה שנים רבות (בתחילה נרכשה בשנת 1971 בידי אחיהם. מאז שנת 1986 החלקה במלואה בבעלותם). מדובר בחלקה שיעודה הוא שטח ציבורי פתוח אשר הבנייה בו אסורה, ובבג"צ 448/91 אליהו ידיד נ' לתכנון ולבנייה מחוז ירושלים (פורסם במאגרים; 1.7.93), אושרה החלטתם של גורמי התכנון, שלא ליתן בה ; חלקה 42, הצמודה לחלקה 41, הינה חלקה שהייתה רשומה בזמנו בבעלות רשות מקרקעי ישראל (להלן – רמ"י) ואשר ייעודה התכנוני היה בנייה למגורים. בהיותה של חלקה 42 צמודה לחלקה 41, נאותה רמ"י למכור לידיד את חלקה 42 וליתן להם תכנון לגביה ללא .
3. על רקע זה, ביום 18.10.93 התקשרה המשיבה (להלן – פידנקו), הרשומה באיי הבתולה הבריטיים ואשר מיוצגת בידי עו"ד דוד שמרון, בהסכם עם ידיד לרכישת חלקה 41 ואף חלקה 42, לכשתרכש בידי ידיד מרמ"י (להלן – ההסכם הראשון). על פי האמור בסעיף 4(א) להסכם, על ידיד לפעול לשם קבלת תכנון לגבי חלקה 42 ולפעול באופן רצוף ויעיל לשם קידום התכנון ועריכת אשר תאפשר הגשת בקשה להיתר בהקדם האפשרי, והכל בעצה אחת ובשיתוף פעולה עם פידנקו, כך שככל שהדבר תלוי בצדדים, ניתן יהיה להחל בבניית "בית מ" בחלקות תוך 36 חודשים ממועד חתימת ההסכם ולהשלים את בנייתו תוך 60 חודשים (הוסכם כי תקופה זו תוארך מאליה בגין עיכובים כתוצאה מפעולות '). על פי ההסכם, זכאים ידיד לתמורה כספית עבור הנכס (1,850,000 דולר בצירוף הוצאות ידיד לרכישת חלקה 42). כן הוסכם כי בתמורה למילוי התחייבויות ידיד על פי ההסכם, ישמשו ידיד, שהינם בניין ותיקים בירושלים, כקבלן לבניית הבית, כאשר התמורה שתשולם עבור כך תהא בהתאם למחיר שיוסכם במו"מ לאחר על ידי , ולחלופין תהא התמורה בשיעור עלות הבנייה בצירוף 20%. הסכם זה הותנה באופן שבמידה וידיד לא ישלימו את רכישת חלקה 42 תוך 12 חודשים מחתימת ההסכם, רשאית פידנקו לבטל את ההסכם (סעיף 4(ב)).
4. ביום 26.6.97 נחתם הסכם מכר, על פיו רכשו ידיד מרמ"י את חלקה 42, ופידנקו כיסתה את הוצאותיהם של ידיד בגין רכישת החלקה. כמו כן, אין חולק כי יתר התמורה הכספית שננקבה בהסכם מ-1993, שולמה בידי פידנקו לידיד.
5. ביום 4.4.01 נחתם הסכם נוסף בין ידיד לבין פידנקו (להלן – ההסכם השני). כפי שהוסבר, הסכם זה נעשה בשל כוונתה של פידנקו ליטול הלוואה מובטחת בגין הנכס. ואכן, במסגרת ההסכם השני, הועברה הבעלות על הנכס לפידנקו, אף שהוסכם כי פידנקו תהא מנועה מלהעביר את הבעלות או לרשום בנכס עד לגמר ביצועו של ההסכם הראשון והסכם זה, אך תהא רשאית לרשום לצורך נטילת הלוואה מובטחת ולטובת רשויות מע"מ. על פי האמור בסעיף 5 להסכם זה, התחייבו ידיד להמשיך בתכנון בית המ עבור פידנקו ולפעול באופן רצוף ויעיל לשם קידום התכנון על פי הנחיות המזמין ובאמצעות אדריכל שייבחר על ידי המזמין, לרבות בדרך של שינוי תב"ע. בפועל היתה זו פידנקו אשר טיפלה בתכנון הפרויקט מאז שנת 1997 ועד עתה בלא שידיד נטלו חלק בתכנון או בקידומו.
6. הלכה למעשה, עד למועד הגשת התביעה ואף עד לעצם היום הזה, לא הוקם בית המ ואף לא ניתן להקמתו. במהלך התקופה בה תיק זה היה תלוי ועומד הוגשה בקשה להיתר בניה בנכס, אך הענין טרם הושלם.
טענות הצדדים
7. לטענת ידיד, בקשת שהוגשה במהלך ההליך מאוחרת מדי, והיה על פידנקו להגישה לפני שנים. לטענתם, אף שההסכמים מטילים עליהם את קידום תכנון בית המ, הלכה למעשה ועוד טרם חתימת ההסכם השני, הייתה זו פידנקו אשר קידמה לבדה את תכנון בית המידות, תוך מידורם ממה שעשתה בעניין זה. לטענתם, נוכח כך, עליה האחריות לקידום יעיל של הפרויקט. בפועל, כך נטען, פעלה פידנקו בכל הנוגע לקידום התכנון, תוך גרירת רגליים וביצוע פעולות לא רבות משך תקופה ארוכה מאוד, הכוללת חודשים ואף שנים של היעדר כל פעילות לשם קידום התכנון. לגרסת ידיד בכך הפרה פידנקו את חובתה כלפיהם. לטענת ידיד התרו הם בפידנקו כי מדובר בהפרה, אך ללא הועיל. גם לאחר ההתראה, לא הוצאו היתרי הבניה, ונוכח כך ביטלו ידיד כדין את ההסכמים, והם זכאים עתה להשבת הנכס לבעלותם. בבקשתם מציינים ידיד, כי הם זכאים לקזז מסכום התמורה ששולם להם בידי פידנקו את נזקיהם כתוצאה מהפרתה של פידנקו המוערכים בידיהם בסך של 4 מיליון דולר.
8. פידנקו מצדה טוענת כי על פי ההסכמים שבין הצדדים, חובת התכנון לא הוטלה עליה, ומכל מקום, היא לא הוגבלה בזמן. לטענתה, פעולות התכנון שנקטה בפועל היו סבירות והתקופה הממושכת עליה הן משתרעות, נובעת ממורכבות התכנון ובשל מאמציה למקסם את היקף הפרויקט עד כמה שניתן. ר זה, כאמור, במהלך שמיעת ההליך הודיעה פידנקו כי לאחרונה הגישה בקשה . אך לטענתה, מדובר בפרויקט קטן בהרבה מזה שלו ייחלה היא, בו בחרה בלית ברירה, לאחר שנסיונותיה העיקשים משך שנים לקדם פרויקט גדול יותר, לא נשאו פרי. ר זה מבקשת פידנקו להדגיש את מורכבותו של הפרויקט: מדובר בשטח של כ-8 דונם, מהם נשקף נוף מרהיב עין, נדיר ביופיו, אלא שלשטח זה מגבלות תכנוניות ניכרות, הן בהיותה של חלקה 41 שטח בבג"צ 448/91 אישר בו את סירובן של רשויות התכנון ליתן בו , והן בהיותה של חלקה 42, במיועדת למגורים, חלקה "כלואה", ללא גישה ישירה לדרך ציבורית. פידנקו איננה טוענת שלא הייתה מודעת למגבלות תכנוניות אלו בעת ההתקשרות בהסכמים, אלא מסבירה היא שמדובר בנתוני פתיחה שבפועל הצריכו מהלך תכנוני ממושך, בניסיון למצות את הפוטנציאל של החלקות. פידנקו מוסיפה וטוענת כי ככל שיסבור כי הייתה הפרה, הרי שלא ניתנה בגינה כדין, ומכל מקום, אין היא מצדיקה ביטול ההסכם והשבת הקרקע לידיד.
דיון
9. אחר ששמעתי את טענות הצדדים ואת הראיות ועיינתי במסמכים, סבורה אני כי דין התביעה להידחות, מטעמים שונים כפי שיבוארו להלן.
ההפרה
10. מקובלת עליי טענת פידנקו, כי הוראות ההסכמים בין הצדדים מטילות על ידיד ולא עליה את החובה המשפטית לקדם את תכנון הנכס, וכן ההסכם השני איננו מחייב לעשות זאת בלוח זמנים נקוב ומוגבל מראש. הדבר עולה מלשונן של הוראות ההסכמים, במשולב עם התנהלות הצדדים בפועל. וכך לשונו של סעיף 4(א) להסכם הראשון:
" מתחייב בזה, כי מיד עם חתימת הסכם זה יפעל אצל ממ"י לקבלת תכנון לגבי חלקה 42, ויפעל באופן רצוף ויעיל לשם קידום התכנון, ועריכת אשר תאפשר הגשת בקשה להיתר בהקדם האפשרי ביותר, וכן יפעל – בעצה אחת ובשיתוף פעולה עם המזמין – לשם קידום הטיפול בהיתר באופן שניתן יהיה להתחיל, עד כמה שהדבר תלוי בצדדים להסכם זה בבניית בית המ תוך 36 חודש מיום חתימת הסכם זה ולהשלים את בנייתו תוך 60 חודש מיום חתימת הסכם זה. מוצהר ומוסכם בזה, שהתקופה האמורה בסעיף קטן זה תוארך מאלה אם יחולו עיכובים בתכנון כתוצאה מגורמים אשר לצדדים להסכם זה אין שליטה עליהם, לרבות נוהלי עבודת ועדות התכנון המקומית והמחוזית".
11. כעולה מהוראה זו, ההתחייבות לפעילות רצופה ויעילה לקידום התכנון, הושתה על פי ההסכם הראשון על ידיד, בעצה אחת עם המזמין, ונקצב לה מועד לביצוע. אמנם, בפועל, כפי שעלה מן הראיות, הייתה זו פידנקו שבפועל קידמה את התכנון עוד משנת 1997, בלא שהתכנון הושלם בקבלת תוך 36 חודשים, כאמור בהסכם הראשון, כשהפעולה היחידה שעשו ידיד באותה תקופה (וגם בהמשך) לשם קידום התכנון, הייתה הזמנת מדידה אצל המודד, מר דן קראוס, בשנת 1997 (נספח 5 לתובענה).
12. אלא שעל אף זאת, בחלוף כ-8 שנים מחתימת ההסכם הראשון, ובמלואת כארבע שנים בהן עוסקת פידנקו בתכנון, בלוא שהוגשה כל בקשה , נחתם ההסכם השני, שבו חוזרים הצדדים, לרבות ידיד, ומסכימים כי האחריות החוזית, המשפטית לקידום יעיל של התכנון מוטלת על ידיד, תוך היוועצות עם פידנקו ובאמצעות האדריכל של פידנקו, והכל ללא שנקצבו מועדים מוגדרים להשלמת המשימה. וכך לשונו של סעיף 5 להסכם השני, בנושא זה:
" מתחייב בזה, כי בסמוך לאחר חתימת הסכם זה ובהתאם להנחיות ובקשות מפורשות מאת המזמין הוא ימשיך בתכנון בית המ עבור המזמין, ויפעל באופן רצוף ויעיל לשם קידום התכנון על פי הנחיות המזמין ובאמצעות אדריכל שייבחר ע"י המזמין, לרבות בדרך של שינוי תכניות לשם הקמת בית המ על פי פרוגרמת המזמין, ועריכת אשר תאפשר הגשת בקשה בהקדם האפשרי ביותר, וכן יפעל בעצה אחת לפי הנחיות המזמין – לשם קידום הטיפול בהיתר הבניה באופן רצוף ויעיל. על המזמין לשלם תוספת 20% על כל תשלום הנעשה במסגרת האמור לעיל כקבוע בהסכם העיקרי, ויעשה כן בעת ביצוע כל תשלום… מובהר בזה כי חלק מן העבודות דלעיל כבר בוצעו וכי סעיף זה נותר כמסגרת המסדירה את היחסים ומעמידה את ר העקרוני בין הצדדים המכליל כל הנעשה לביצוע ולקידום הבניה במסגרת פעולותיו של הקבלן…".
13. הנה כי כן, בהסכם הראשון סוכם כי האחריות לכך שהתכנון יתקדם בקצב מתאים, הושתה על ידיד תקופה ליישומו. אף שתקופה זו, לכאורה, חלפה בשעה שנעשה ההסכם השני בלא שהמשימה לקבלת הושלמה, ואף שמי שעסק בפועל בתכנון במהלך תקופת הביניים הייתה פידנקו, שבו הצדדים והגדירו בהסכם השני כי האחריות על קידום רצוף ויעיל של התכנון, חלה על ידיד. כמו כן, בשלב זה לא עוד תקופה מוגדרת להשלמת משימת קבלת היתר הבניה.
14. דומה כי משמעות הדברים היא שבשלב זה הבינו הצדדים כי לא ניתן לקצוב פרק זמן מסוים להשלמת הפרויקט, לאחר ששנים חלפו בלוא שהבשלת נראית באופן. נראה גם כי הסכמה כזו לא היתה נחוצה לצדדים, על שום זהות האינטרסים בינהם ר זה: אשר לפידנקו – לגביה מדובר בנכס בו השקיעה היא סכומי כסף ניכרים ביותר, על מנת להשיא ממנו רווחים על ידי בנייה מקסימאלית, וממילא עניינה הוא בקידום בינוי בהיקף מקסימאלי, ובהקדם. אשר לידיד – עניינם של אלו זהה, לבינוי בהיקף מקסימאלי ובהקדם. נראה שבהינתן האינטרס המשותף, בחרו הצדדים בהסכם השני שלא לנקוב בלוח זמנים להשגת , שכן די היה באינטרס המשותף כדי להבטיח שכל אחד מן הצדדים יעשה את שלו על מנת להשיג את המטרה המשותפת.
15. יתר על כן, על אף שהפעילות התכנונית בפועל נעשתה בידי פידנקו, גם בהסכם השני הוסכם כי האחריות המשפטית לקידום התכנון תחול על ידיד. משאלו פני הדברים, נראה כי מסגרת זו מכשילה את תביעת ידיד כנגד פידנקו לביטול ההסכם מחמת אי קידום התהליך התכנוני מעיקרא. כאמור, כעולה מן ההסכמים, האחריות לקידום הטיפול באופן רצוף ויעיל חלה על ידיד, וזאת לצד ועל אף חלקה – החוזי והמעשי – של פידנקו בתכנון ואף שהוסכם כי האדריכל שיעסוק בתכנון יהיה מטעם פידנקו. נוכח כך, אם סברו ידיד בזמן אמת כי פידנקו איננה פועלת כראוי ובקצב מתאים בתכנון הפרויקט, רשאים היו להפעיל את זכותם וחובתם החוזית לקדם בעצמם את הטיפול או למיצער לדרוש מפידנקו לפעול בדרך הנראית להם אופטימלית, מתוקף האחריות המוטלת עליהם לדאוג לקידום יעיל של הפרויקט.
16. מהחומר שלפניי נראה כי שבמשך השנים לא פירטו ידיד בפני פידנקו דרישה תכנונית כזו או אחרת לשם זירוז השלמת התהליך לקבלת . לקידום התכנון באופן רצוף ויעיל הושתה גם בהסכם השני על ידיד, המחויבים אף בהיוועצות בפידנקו וביישום המשימה באמצעות האדריכל שייבחר על ידי פידנקו, לא ניתן לקבל עתה מפיהם טענותיהם בדיעבד אודות התנהלות לא ראויה מצד פידנקו בענין זה. אילו סברו ידיד במשך השנים כי האדריכל שבחרה פידנקו איננו פועל באופן מתאים לביצוע המשימה, שומה היה עליהם להעמיד את האדריכל ואת פידנקו על כך בזמן אמת ולהציג דרך אלטרנטיבית לקידום הפרויקט, כנובע מחובתם החוזית לפעול "באופן רצוף ויעיל לשם קידום התכנון". ידיד לא עשו כן, אף לא עד לשנת 2008, כשפידנקו לא גילתה מצדה כל התנגדות לעירובם ושיתופם בתהליך התכנוני ואף שיתפה אותם בפועל בהתרחשויות כעולה מדברי עו"ד שמרון ומנספחים 8, 9 ו-10 לתובענה. גם בשנת 2008, כשסירב עו"ד שמרון, נציג פידנקו, להעביר לעיונה של פידנקו את התכניות שהוכנו, משום שידיד סירבו להצהיר אודות מחויבותם להסכמים עם פידנקו, לא העלו ידיד כל טענה כי החומר נחוץ להם על מנת להציע כיצד יקודם התכנון "באופן רצוף ויעיל" בהתאם לחובתם החוזית ולא הציעו מצידם לפעול באופן כזה או אחר לשם קידום התכנון. ידיד הסתפקו בטענה כי אי ההתקדמות בתכנון הפרויקט פסולה כשלעצמה, ובטענה כי בגין כך זכאים הם לבטל את ההסכם ולקזז את הרווח שסוכם כי ירוויחו מבניית הפרויקט, בלוא שייבצעו את הפרויקט וכן פיצויים (נספחים 13-19 לתובענה). לכך לא היו זכאים ידיד, בהינתן הוראות ההסכמים וההסכם השני בפרט אודות בין הצדדים להסכם בכל הנוגע לקידום התכנון.
17. יודגש, המבנה החוזי האמור איננו פוטר את פידנקו מכל חובה ואין משמע מן האמור כי פידנקו רשאית לזנוח את הפרויקט ולמטרות זרות. מובן כי על פידנקו מוטלת ביחסיה אל מול ידיד וליישם את מה שנטלה עליה בין אם מכוח ההסכמים ובין אם מכוח הסכמה בפועל במשך השנים, בתום לב. אלא שלא הוכחה התנהלות שלא בתום לב, ואף אם לגישת ידיד פידנקו התקדמה בשלב כזה או אחר באופן שאיננו מניח את הדעת, הרי שמשהחובה החוזית לדאוג לקידום התכנון "באופן רצוף ויעיל" הושתה על ידיד, חובה היה על ידיד להפנות אל פידנקו בזמן אמת דרישה לפעול באופן אחר שלגישת ידיד סביר הוא, ולהתוות דרך ספציפית למטרה זו, וזאת מכוח חובתם החוזית הכתובה והברורה של ידיד לדאוג לקידום התכנון באופן רצוף ויעיל. העדר פניה כזו מצד ידיד במשך השנים, משתיק אותם מלטעון בדיעבד כי צריך היה לפעול אחרת.לשון אחר: תנאי מוקדם לדרישה מצד ידיד לביטול ההסכם מחמת אי התקדמות התכנון באופן רציף ויעיל בשל התנהלות פידנקו, הינה ייזום פעולה מצדם לקידום התכנון בזמן אמת, לרבות על דרך הצעת פעילות בדרך כזו או אחרת שתהא יעילה יותר עבור הצדדים. ייזום כזה אף נחוץ כדי למנוע טיעונים מלאכותיים בדיעבד בדבר פעילות כזו או אחרת שניתן היה לבצע באופן יעיל יותר. בפועל ייזום כזה לא נעשה, ולא בכדי.
18. אדגים את הדברים: לטענת ידיד כפי שהושמעה מפיו של האדריכל יזרעאלי במסגרת תובענה זו, בראש ובראשונה צריכה היתה פידנקו לפעול ליצירת גישה מוטורית לחלקה 42 (עמ' 9 ). טענה זו הושמעה בחוות דעתו של האדריכל מר יזרעאלי, שהוגשה ב-15.12.14. ולא הושמעה מפי ידיד לאורך השנים, מאז שנת 1997 ועד האמורה, אף שאין ספק כי אלו היו מודעים במשך השנים לכך שתכנית זו, שלגישתם אישורה פשוט ביותר, לא קודמה, אלא לפרק זמן מוגבל לפני כשבע שנים. נוכח כך, נראה כי מדובר בחכמה שבדיעבד, שאין בה כדי ללמד על כשל במה שנעשה בזמן אמת. הלכה למעשה, משידיד, אשר הופקדו על קידום רצוף ויעיל של התכנון, לא העלו את הטענה בדבר אופן קידום הגישה המוטורית לנכס במשך השנים, סבורה אני כי לא ניתן לשומעה מהם בדיעבד כראיה להפרת ההסכם בידי פידנקו, שעה שהחובה החוזית לקידום יעיל של התהליך הושתה על ידיד עצמם. כך באשר לטענות בדבר אופן קידום הטיפול בכביש הגישה המוטורי וכך גם באשר ליתר הטענות בדבר אופן קידום התכנון שאיננו יעיל דיו, שלא הושמעו בזמן אמת.
19. אף לגוף העניין, לא נראה כי הטענה בקשר עם כביש הגישה המוטורי מוצדקת. כפי שהסביר האדריכל ארדיטי, שפעל ופועל פרויקט מטעם פידנקו, תכנון הגישה המוטורית הוא נגזרת של תכנון החלקה אליה נדרשת הגישה. לפיכך התהליך לאישורה ייעשה במשולב עם החלטה בדבר אופן ניצול החלקה עצמה המיועד, שכן אין דומה גישה מוטורית הנדרשת ובו מאות יוצאים ובאים, כפי שתוכנן לקראת שנת 2000; לגישה מוטורית הנדרשת לבניין למגורים ובו 16 דירות, כפי שתוכנן בשנים 2006-2007; ולגישה מוטורית הנדרשת לבניין מגורים ובו 4 דירות, על פי התכנית שהוגשה בסופו של דבר. ואכן, נראה כי הגישה המוטורית לפרויקט, בהינתן מגבלותיו, היוותה אבן דרך חשובה וקריטית בתהליך קידום הפרויקט ומהווה מכשול מסרבל בדרך לתכנון מהיר. אינני מקבלת את טענת המומחה מטעם ידיד כי מדובר בענין שהיה על פידנקו לפותרו על נקלה בתחילת הדרך באופן בו נעשה הדבר עתה. אין לקבל טיעון זה משום שהתברר מן הראיות שבאו לפניי כי היקף התנועה שצפוי בכביש הגישה, משליך על היקף הבניה שתתאפשר במקום. בהתאמה גם, אופי הבניה והיקפה, משליך על הפתרון התחבורתי שניתן להוציא אל הפועל. כך, כביש גישה נוח יותר מאפשר ייזום הגדלת היקף הבנייה, וכביש גישה אחר מטיל הגבלות על ההיקף שניתן יהיה לבצע. בניה רחבה מצריכה תהליך מסוים להכשרת כביש גישה, ובניה מצומצמת מאפשרת תהליך אחר לכביש גישה. נראה כי מדובר בתהליכים שלובים, שתלותם ההדדית גורמת למורכבות ודורשת את עיתותיה על מנת לאפשר תוצאה אופטימאלית.
20. כך, כפי שפרט עו"ד שמרון , פתרונות אפשריים לבעיית כביש הגישה היו שניים: האחד – מעבר דרך חלקה סמוכה שבבעלות העירייה – חלקה 50 – ואשר ייעודה היה למעבר הולכי רגל. פתרון זה דרש הסכמת עירייה, אשר מצידה היפנתה בזמנו את פידנקו אל השכנים לצורך קבלת הסכמתם לכך, בהתחשב בהיקף הפרויקט כפי שתוכנן בשעתו; השני – מעבר דרך שטח הנמצא בבעלות מנזר האחיות סנט קליר (להלן – המנזר) הסמוך לנכס. פתרון זה דרש רכישת שטח זה מן המינזר, אשר ההידברות עימו מטיבעה מורכבת, ובנוסף, כפי שהעיד עו"ד שימרון, אף כללה התייחסות מצד נציגי ונציגות המינזר לאופי הבניה בנכס והעלאת דרישות בנושא זה, על מנת למנוע פגיעה במנזר ובאופי הפעלתו באותה עת. תכנון פרויקט הבניה ותכנון כביש הגישה הינם איפוא מהלכים שלובים שלא ניתן לנתק בינהם.
21. על רקע האמור, פעלה פידנקו בכל הנוגע לכביש הגישה לאורך השנים במספר כיוונים, דבר שהצריך השקעת פרקי זמן לא מבוטלים לצורך זה, ואף הביא לשינויים בתכניות. כך, על פי החומר שבא לפניי, התכנית המקורית הייתה לאפשר גישה לנכס דרך השטח שבבעלות המנזר. ר זה, פעל עו"ד שמרון בתקופת שבין שנת 2003 לשנת 2006 על מנת לרכוש את הקרקע מן המנזר, תוך שניהל מגעים ממושכים עם עו"ד מועין חורי נציג המינזר בענין. יצויין כי אכן, הסעיף בו תיאר עו"ד שמרון מגעים אלו (סעיף 29), לא את המועדים בהם נעשו המגעים. אלא שמדובר הכולל תיאור כרונולוגי של פעולות פידנקו לקידום הפרויקט, וסעיף 29 בו, מצוי בין מה שמתואר לגבי שנת 2003 לבין מה שמתואר לגבי שנת 2006, כך שהמסקנה הטבעית היא שמדובר בפעילות שנעשתה בתקופה זו. ב"כ ידיד נמנע מצדו מלהפנות שאלה אל עו"ד שמרון ודה זו, ומוצאת אני לנכון לאמץ את המסקנה הטבעית האמורה בדבר מועד הפעילות, מסקנה הנתמכת גם בדברים שהעיד האדריכל ארדיטי בחקירתו הנגדית באותו נושא (עמ' 61 לפ' ש'26-31 וע' 62 לפ' ש' 22-26).
22. בהמשך, בשנת 2006 נעשה ניסיון לפתרון תחבורתי אלטרנטיבי דרך חלקה 50, תוך רישום לחלקה 42 דרך חלקה 41. למטרה זו נרשמה בשנת 2006 (נספחים 4 א'-ט' עו"ד שמרון). במסגרת זו אף נעשה תכנון למגורים בהיקף שונה לחלוטין מן התכנון הקודם בשלב בו עמדה על הפרק אפשרות של רכישת קרקע מן המנזר לצורך כביש גישה. בכלל כך, בשנת 2009, עם התקדמות התכנון הכולל ובעקבות הנחיות מהנדס העיר לצורך קבלת הסכמת העירייה למיתווה זה, נעשתה פנייה אל השכנים על מנת לקבל את הסכמתם (מכתבי נספח 5 לתצהיר עו"ד שמרון). אלא שכפי שהעיד עו"ד שמרון, מאמצים אלו לא נשאו פרי.
23. בעקבות כך, בראשית שנת 2010 נעשה ניסיון חוזר לפנייה אל המנזר בערוץ נוסף, כמתואר של עו"ד שמרון (סעיף 49 והנספחים שם). מהלך זה נדרש לשם של התכנון האדריכלי של הנכס כפי שנעשה משנת 2006 לבינוי למגורים בהיקף של ממש, ללא הסכמת העירייה לשימוש בחלקה 50 שבבעלותה כביש גישה מוטורי (הסכמה שהיתה קשורה בהסכמת השכנים שמיאנו). עו"ד שמרון העיד, ודבריו לא נסתרו, כי מגעים אלו מול המנזר ומול הקסטודיה דה טרה סנטה, האחראית מטעם הוותיקן על המנזר, נמשכו עד למחצית שנת 2013, אז עלו על שרטון. אכן מדובר במהלך שנמשך שנים, אך נראה כי אין חולק כי התמשכותם של מגעים מול המנזר הינה צפויה ובלתי נמנעת. כך, המומחה מטעם ידיד, האדריכל יזרעאלי, אישר כי מגעים מול מנזר נמשכים ברגיל שנים רבות (עמ' 12 לפרוטוקול שורות 30-32).
24. זאת ועוד, על פי האמור של עו"ד שמרון, ודבריו לא נסתרו, משערוץ זה לא הניב את התוצאה המצופה, ופידנקו סברה שדרישותיו הכספיות של המנזר מופרזות, בחנה פידנקו אפשרות של כביש גישה מוטורי תת קרקעי. בהמשך, כפי שפורט בתצהירו של עו"ד שמרון מיום 2.8.15, במהלך ינואר 2015, החליט עו"ד שמרון להנחות את האדריכל ארדיטי לקדם בקשה חדשה , ובמסגרת זו התקיימה פגישה עם מהנדס העיר, במסגרתה הושגה הבנה לפיה אם ייבנה פרויקט שיכלול מספר מצומצם של יח
- מדור פסקי דין והחלטות באדיבות מיקיפדיה - האנציקלופדיה הפתוחה.
