ע"א 7760/12 – פנחס עזרא נ' רשות מקרקעי ישראל

1. המבקש, יליד שנת 1948, הינו אזרח ותושב ישראל המחזיק ומתגורר במשק מספר 82 במושב יציץ (להלן: "המקרקעין") החל משנת 1968. עד פטירתה (בשנת 2015), התגוררה במשק יחד עם המבקש גם אשתו ז"ל – תמר עזרא, ילידת שנת 1947. בתחילה, הוגשה התובענה בשם המבקש ואשתו, אולם לאחר פטירתה, היא נמחקה מהתובענה (בהתאם להחלטה מיום 28.10.2015). המבקש ואשתו ע"ה, עלו ארצה בשנת 1949 מטריפולי והתיישבו עם הוריהם במושב יציץ החל מיום הקמתו בשנת 1950. לטענת המבקש, הוריו והורי אשתו ז"ל היו בעלי זכויות במשקים חקלאיים במושב יציץ החל מיום היווסדו. המבקש ואשתו ז"ל היו מבין מקימי המושב שלקחו חלק בכל פעולות הקמת המושב מיום היווסדו ועד בכלל. המבקש מעיד על עצמו כי בהיותו נער, היה מעבד את אדמות המושב ועבד בחממות ובפרדסי המושב וכן ביצע עבודות עם טרקטור שרכש עבור בעלי הנחלות במושב וכן עם משאית על מנת לסייע למחלבות המושב, לולי המושב, מטעי האבוקדו והפרדסים במושב.

2. המשיב 1 (להלן: "המינהל" או "רמ"י"), מנהל את המקרקעין עבור הבעלים – .

3. המשיב 2 (להלן: "הסוכנות") הינו הגורם שהקים את מושב יציץ בשנת 1948 והפנה את העולים מלוב להתגורר במושב, שביניהם היו גם הורי המבקש ואשתו ז"ל. הסוכנות היא זו שתכננה את המושב והפנתה כסף עבור בניית בתי התושבים, בניית מוסדות המושב והכשירה את הקרקע במושב.

4. המשיב 3 (להלן: "האגודה" או "המושב") הינו שנוסד ביום 12.4.1950, אשר יישב בשנת 1968 את המבקש ואשתו ז"ל במשק 82.

5. המקרקעין נשוא התובענה מצויים בבעלות המדינה, וחל עליהם "חוזה משבצת", המשקף מערכת יחסים משפטית בין כמה גורמים: המינהל, האָמוּן על ניהול הקרקע; , שׂוכרת הקרקע, אשר פועלת כגורם מיישב; והמושב, בעל זכויות השימוש בקרקע, המעניק רשות למתיישבים להחזיק בשטחים מסוימים למטרות שונות (להלן: "חוזה המשבצת"). בעבר, נהוג היה להקצות מגרשים ל"בעלי מקצוע", אשר נועדו למגורי תושבים שאינם חקלאים, שמקצועותיהם היו נחוצים למושב, כגון רופא, מורה וכיוצא באלה. לבעלי מקצוע אלו ניתנה רשות שימוש אישית במקרקעין, שאינה ניתנת להעברה או להורשה. מנגד, מגרש שהוקצה כ"", שימש בנוסף למגורים גם לעבודה חקלאית, ועבירוּתוֹ, כמו גם הורשתו, לא הוגבלו באופן נוקשה שכזה (ראו: גדעון ויתקון דיני מקרקעי ישראל כרך ב 988-986, 1180-1179 (מהדורה רביעית, תש"ע-2009) (להלן: "ויתקון") וראה גם: ע"א 7760/12 מדינת ישראל נ' חיים עטיה (פורסם בנבו, 17.11.2014), להלן: "ערעור עטיה").

6. במהלך השנים צומצמו ההבחנות בין בעלי מקצוע לבין בעלי . תחילת התהליך ביום 28.10.1986, שבו התקבלה במועצת המינהל החלטה 339 בעניין "הסדרת החכרת מגרשי מגורים בנויים במושבים" (להלן: "החלטה 339"). החלטה זו אִפשרה לבעלי מקצוע, בהתקיים תנאים מסוימים, לחתום עם המינהל על הסכמי חכירה מיטיבים, לרישום המגרשים על שמם. תוקפו של הסדר זה הוארך מעת לעת, תוך שינוי ועדכון תנאיו, לרבות בעניין גודל השטח המוחכר ושיעור , עד לביטולו הסופי ביום 5.11.2003 (ויתקון, 1183-1180)).

7. בתובענה שבפניי (שהוגשה תחילה בהליך של המרצת פתיחה ובהמשך, בהתאם להחלטה מיום 18.11.2013, הוסבה להליך של תביעה אזרחית), עותר המבקש, כאמור לצוות על המינהל להחכיר לו את משק 82 במושב .

8. לדברי המבקש, בשנת 1968, כשהוא ואשתו ז"ל, שהיו בגיל 21 לערך, ביקשו להתחתן, הם פנו לוועד המושב על מנת שיקצה להם בית עם שטח אדמה בו הם יוכלו להקים את משפחתם. לדברי המבקש, ועד המושב מסר להם את בית מספר 82 שהיה בגודל של 24 מ"ר ומסביבו אדמה בגודל של 2.5 דונם לעיבוד חקלאי לצרכיהם האישיים. הבית היה בית סוכנות שנבנה עם הקמת המושב והסוכנות היא זו ששילמה עבור בניית הבית וזו שבנתה אותו בפועל. לפני שהם קיבלו את הבית, גרו בו מספר אנשים אחרים אשר התחלפו ביניהם כל פרק זמן קצר. לדברי המבקש, בשנת 1970, הבית (בגודל 24 מ"ר) שנבנה כאמור על ידי הסוכנות ביום הקמת המושב, הורחב על ידו ועל ידי אשתו ז"ל על חשבונם בלבד והם בנו עוד שני חדרים בגודל 18 מ"ר, היות והיו להם שני ילדים ותנאי המחייה היו קשים וצפופים מאוד. בשנת 1978, לאחר שמשפחת המבקש מנתה 8 נפשות ותנאי המחיה בבית היו, לדבריו, ממש בלתי נסבלים עקב הצפיפות, פנו הוא ואשתו ז"ל לחברת הנדסה בכדי שתכין תכניות ותגיש אותן למתן עבור בית פרטי בגודל של 95 מ"ר ובהמשך נחתם בינם הסכם ושולם לחברת ההנדסה 14,500 לירות עבור הכנת והגשת תכניות הבניה. בתחילת שנת 1979, נודע למבקש ואשתו ז"ל, כי הם זכאים לכך שמשרד השיכון יבנה עבורם בית במימון מלא ובהתאם לכך פנה המבקש ללשכה לשירותים חברתיים בבקשה לקבלת סיוע בבניית בית חדש וגדול יותר. הועדה הבינמוסדית לבניה חריגה במושבים (ועדת בן הרוש) (להלן: "הועדה הבינמוסדית") אישרה בניית בית בגודל של 80 מ"ר וקבעה כי מי שיבנה את הבית הוא משרד השיכון, באמצעות חברת מב"ת והבניה תהיה על ידי כספי הלוואה משכן היה צריך להעניק למשרד השיכון המבקש. התנאי להעברת כספי ההלוואה משכן ישירות למשרד השיכון ומימוש זת חדש וגדול כאמור, היה חתימה על הסכם , בין המבקש ואשתו ז"ל לבין המושב והסוכנות. ביום 31.7.1979 הפעילו המבקש ואשתו ז"ל את זכותם לבית חדש במימון המדינה והוקם חשבון הלוואה מתאים עבור משרד השיכון. עד שנת 1980 גרו המבקש ואשתו ז"ל בבית הסוכנות בגודל של 42 מ"ר. ביום 1.2.1980 חתם המינהל על ובניית הבית בגודל של 80 מ"ר הסתיימה באותה שנה.

תמצית טענות המבקש (התובע)

9. בהינתן שלגבי המבקש ואשתו ז"ל ניתנה המלצת האגודה, אישור מנהל אגף חוזים ובטחונות של והחלטת הועדה הבינמוסדית לגבי החכרת המשק והמינהל ידע על כך, היה על המינהל להחיל את התנאים האמורים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "המועצה") 339 ולהחכיר למבקש את המגרש כמשק עזר.

10. חרף זאת, המינהל הפר את הכללים שמועצת מקרקעי ישראל קבעה ואף המינהל עצמו קבע, בעניינים הבאים; עניין ראשון – למרות שכאמור, הייתה המלצה של המושב, אישור הסוכנות והחלטת הועדה הבינמוסדית להקצות את משק 82 למבקש – המינהל לא פעל כן. הסוכנות והועדה הבינמוסדית הינם גופים הנמצאים מעל המינהל בהחלטות הנ"ל. עניין שני – המינהל ידע שיש להפוך את משק 82 למשק עזר ואף הנחה את המושב כיצד לנהוג. המושב והמבקשים מילאו אחר הנחיה זו ולמרות זאת המינהל לא פעל לפי החלטת המועצה ולא החתים את המבקשים על הסכם חכירה מתאים. עניין שלישי – למרות שהסוכנות אישרה למינהל לפעול בהתאם לתנאים שנקבעו על ידי המועצה ביום 28.10.1986 ואישור זה משמש כהנחייה למינהל כיצד לפעול, המינהל לא פעל ולא יישם כלפי המבקש כראוי את האמור בהחלטה 339. עניין רביעי – הגם שהמינהל ידע שהמבקש ואשתו ז"ל גרים בבית משנת 1968 (וגם אם לא ידע – חזקה שהיה עליו לדעת, או שהיה עליו לברר זאת מול המושב והסוכנות), המינהל לא החיל כלפי המבקש את סעיף 2 ד להחלטה 339, המקנה שתי אפשרויות להסדר, לפי בחירת המחזיק במגרש, ביניהן האפשרות להחכרת המגרש .

11. יש להחיל לגבי המבקש את החלטה מספר 1178 (מיום 5.1.2009) שעניינה הכללים לטיפול (ובהמשך הוראת אגף חקלאי מס' 109). החלטה זו חלה רק על מי שמחזיק או חוזה תקף ועל בית המשפט לצוות כי יש לראות במבקש ככזה. המבקש זכאי להחזיק במשק עזר היות ולפי תב"ע גז/10 שפורסמה ביום 11.4.1968 במושב יציץ ישנם 24 משקי עזר בגודל של 2,500 מ"ר המסומנים במפה בצבע כתום ומשק 82 ביניהם ועל כן הוא חלק מהם. לפי סעיף 3.1 להוראת אגף 109, על המינהל להודיע לאגודה כי במועד הקרוב של חידוש חוזה המשבצת יהיה על האגודה למסור רשימה מפורטת של בעלי מזק עזר. לפי ידיעת המבקש, ביום 28.12.2008 פנה המינהל לאגודה וביקש רשימת מתיישבים עדכנית, בה המושב היה אמור לרשום כי המבקש יושב מס' 82 ולבקש מהמינהל לחתום על הסכם חכירה. המושב לא התייחס לבקשת המינהל והמינהל התרשל בכך שלא דאג לקבל רשימה שכזו ולא פנה לכל תושב על מנת לגבש בעצמו רשימה מעין זו. אם המינהל היה פועל כאמור, המינהל היה עולה על הטעות שלו ולא היה צורך בפנייה .

12. קיימת אפליה ביחס למבקש לעומת מתיישבים אחרים במושב – המבקש לא הוחתם על , שעה שמתיישבים אחרים במושב כן הוחתמו. לגבי בתים מקצועיים 82, 84, 85 ו – 87 – המתיישבים, המושב והסוכנות ביקשו להפוך למשק עזר. 4 המגרשים זהים וביקשו להפוך יחד למשק עזר. המושב אישר זאת ביחס לארבעתם וארבעתם שילמו למושב סך של 3,000$ עבור פיתוח. לגבי בית 84 – המשויך למשפחת בוכניק קלימו ולדיה, נחתם ביום 24.4.1988 הסכם חכירה למשק עזר; לגבי בית 85 – המשויך למשפחת קסנטיני, לא נחתם הסכם חכירה למשק עזר; לגבי בית 87 – המשויך למשפחת חיון בכור וחנה נחתם ביום 24.4.1988 הסכם חכירה למשק עזר.

13. החל משנת 1968- מהיום בו קיבל המבקש את בית מקצועי מספר 82, הוא משלם שנתיים למושב שמעביר את הכספים למינהל. בשנת 1968 שילם המבקש למושב 1,000 לירות כדמי חכירה ראשונים. המבקש אינו יודעים האם המושב העביר סכום זה למינהל. בשנת 1987 שילם המבקש 3,000$ למושב בהתאם לדרישתו על מנת להפוך את מגרש 82 . המבקש לא ידע שהמושב השתמש בסכום עבור פיתוח המושב ובניית 2 והיה שהסכום הועבר למינהל עבור ראשונים. רק לאחר התשלום, התגלה למבקש כי המושב לא העביר את הסכום למינהל והשתמש בו כאמור.

14. המבקש לא הפסיק לפעול כל העת על מנת שיחתם עמו הסכם חכירה ופנה מספר רב של פעמים אל המינהל שדחה את בקשתו, בטענה כי אין משקי עזר חדשים ולא ניתן להחתימו על הסכם חכירה כזה.

תמצית טענות המשיב 1 (רמ"י)

יש לדחות את התובענה מהנימוקים הבאים:

15. כלל ההחלטות הנוגעות למשק עזר אינן רלבנטיות במקרה דנן, היות והמבקש מעולם לא החזיק בחוזה ולא הוכר במינהל כמי בחוזה כזה. המבקש אינו זכאי לקבל – אף אם המבקש היה פונה למינהל בשנת 1988 בטענה להכיר בו כזכאי לכך, טענתו הייתה נדחית. למבקש לא הוכרו זכויות כמשק עזר ואין לו זכויות מוקנות בקרקע, אין לו כל יחסים חוזיים או קנייניים עם המינהל ולא קמה לו כל זכות להקצאת המגרש כמשק עזר, אלא כבניה עצמית בלבד.

16. המבקש ואשתו ז"ל ידעו בזמן אמת את הנדרש לגביהם, אך בחרו שלא לעשות דבר. המבקשים לא חתמו ולא החזירו למינהל את שני הכספיים שנשלחו אליהם למטרת בניה עצמית. רק 22 שנים לאחר מכן, ביום 11.8.2010 פנה המבקש למינהל בבקשה לקבלת עותק והמינהל השיב שאין בנמצא כזה (נספח ט' לתשובת רמ"י).

17. המבקש לא הסדיר עד היום את זכויותיו מול המינהל. על פי החלטות המינהל התקפות כיום, לא ניתן עוד להקצות מגרשי מגורים מבונים , אלא כמגרשי מגורים בלבד. גם בשעתו, לא הוכחה זכאותו של המבקש לחוזה משק עזר, כך שממילא אין עילה לתובענה. שעה שהמבקש בחר שלא לפנות אל המינהל, מסיבותיו שלו, ולא להסדיר את זכויותיו במשך שנים רבות, הוא מנוע כיום מלטעון להסדרת זכויותיו בהתאם למדיניות עבר והחלטות מועצה שפג תוקפן לפני עשרות שנים. בהתאם להוראת אגף 101 התקפה כיום, לא ניתן יהיה להקצות את המגרש בגודלו הנוכחי למבקש, שכן יידרשו להיעשות התאמות שונות. אלו נובעים משינויי העיתים הדורשים גם מהמינהל להתאים עצמו למתרחש בשטח.

18. דין התביעה מחמת התיישנות או קיצוני ומחמת היעדר עילה שלא בוססה מבחינה עובדתית או משפטית; התובענה נובעת (ולא מזכות קניינית) וחלים לגביה דיני ההתיישנות הרגילים. העילה לכאורה קמא במועד החלטת המועצה, או לכל המאוחר כשקיבל המבקש את הכספי בשנת 1988, לכן דין התובענה שהוגשה 25 שנים לאחר מכן – להידחות. המבקש לא טען דבר כלפי המפרט שנשלח אליו מהמינהל בשנת 1988, לרבות בכל הנוגע לסיווג הזכות או לגובה התשלום שנדרש בשומה. – המבקש מעוניין להקים לתחייה החלטות מועצה שבוטלו ולחילופין להחיל עליו החלטות מועצה שאינו עומד בתנאיהן.

19. באשר לטענת האפליה שהעלה המבקש – נערכה בדיקה במינהל לגבי יתר התיקים של בעלי המקצוע במושב שנזכרו בהחלטת הועדה הבינמוסדית ונמצא, כי בכל המקרים נערכו הסדרות הזכויות בהתאם להנחיה שהייתה באותו מועד. לגבי השניים שהוכרו כבעלי זכויות , היות ונמצאו בתיקי המינהל רישיונות בנייה משנת 1963 ו – 1964, נחתם עימם למשק עזר.

20. המושב כלל לא פנה אל המינהל על מנת ש"" יירשם על שם המבקשים. בתיק המינהל אין כל פנייה כזו של המושב והמבקש לא צירף כל מסמך בעניין עם אישור קבלה של המינהל. בתיק המינהל קיימת רק המלצה מוגבלת מטעם הסוכנות וכן קיים טופס בקשה מאת המבקשים, החתום על ידי האגודה. במסמכים אלו, לא מצוין כלל המונח "משק עזר". במכתבי הסוכנות מבוקשת הקצאת המגרש למבקשים (לא מצוין סיווג או תנאי הקצאה) ובהחלטת הועדה הבינמוסדית מצוין, כי ההקצאה תיעשה בהתאם להחלטת המועצה מיום 28.10.1986 ולמעשה, כלל לא הוגדרו זכויות המבקשים על ידי הסוכנות או האגודה, אלא צוין כי הללו ייקבעו לפי כללי המינהל. המלצת הועדה הבינמוסדית, כמו גם המלצת האגודה, הן המלצות בלבד ואין זה ודאי שמרגע שניתנה המלצתם, החוזה למשק עזר היה נחתם בסופו של דבר וסמכות ההחלטה נותרה בידי המינהל.

21. בניגוד לטענת המבקש, החלטה 1178 והוראת אגף 109 שיצאה מכוחה אינן רלבנטיות במקרה דנן ואינן חלות על המבקש – אין מחלוקת כי המבקש לא החזיק בפועל חוזה תקף והמבקש אף לא היה זכאי לכך מעולם.

תמצית טענות המשיבה 2 (הסוכנות)

22. ביום 11.11.2013 הודיעה הסוכנות כי היא משאירה את ההכרעה בתובענה וכי תכבד כל הכרעה בהתאם לכלליה ונהליה ובשל כך ביקשה לפטור אותה מהתייצבות לדיונים או הגשת . בהתאם, באותו יום ניתנה החלטה המאשרת את בקשתה זו.

תמצית טענות המשיב 3 (המושב) יש לדחות את התובענה מהנימוקים הבאים:

23. המבקש ואשתו ז"ל מעולם לא היו מועמדים לקבל ומלכתחילה הוגדר המגרש כ"בית מקצועי". כל המסמכים עליהם מתבסס המבקש והמצורפים לתובענה מעידים על היות המבקשים בעלי זכות חזקה אישית בבית בלבד כבית המיועד "לבעלי מקצוע" ותו לא. לפי הסכם המשבצת, אין למושב משקים בסטטוס של משקי עזר עליהם משולמים שנתיים.

24. רשות השימוש בבית המבקש הייתה אישית שאינה ניתנת להעברה או להורשה. הזכויות בבית המקצועי הן של המושב ולא של בעל המקצוע.

25. המושב הצטרף לטענות רמ"י בדבר או . המושב הוסיף וטען, כי הסכם שנחתם עם המבקשים בשנת 1979 במפורש כי המבקשים לא שילמו כל תמורה עבור המגרש או הדירה שעליו (סעיף 11 להסכם). יש לדחות את טענת המבקשים כי האגודה קיבלה מהם 1,000$ המהווים 80% משווי הנכס ובשל כך נחתם הנספח להסכם , היות ואין ללמוד ממסמך זה דבר על זכויות כלשהן שיש למבקשים (פרט לזכות מגורים אישית) או על תמורה כלשהיא. גם לשיטת המבקשים ועל פי הודאתם, בשנת 1979 – 1980 הם ידעו כי אין להם זכויות במגרש או בדירה על פי הסכם השכירות שנחתם על ידם או על פי הודאתם בתובענה, כי בשנת 1980 התחייב המושב בפני המינהל כי הבית יאוכלס לאחר חתימת הסכם שכירות, כך שזה היה המועד בו קמה להם . לאור מסמכים נוספים שצרפו, עילת התביעה נולדה לטענת המבקשים החל משנת 1968 ולא יאוחר משנת 1989 (מועד אחרון בו פגה הצעת הסוכנות) והיא לבטח התיישנה עד למועד הגשת התביעה בחודש יולי 2013.

26. המבקשים פועלים בחוסר תום לב לאחר שהודו בכך שהזכות היחידה שאי פעם ניתנה להם על ידי המושב הינה בדירה שעל המגרש, בלבד.

27. יש לדחות את טענת המבקש בדבר עיסוקו בחקלאות במסגרת המגרש שסביב .

עדים ועדויות

28. המבקש – פנחס עזרא, העיד ונחקר בפניי.

29. מטעם רמ"י העידה ונחקרה בפניי; סמדר שרון – ראש צוות והרחבות ברמ"י.

30. מטעם המושב העיד ונחקר בפניי; אברהם עטייה – יו"ר ועד האגודה.

הערה: ההדגשות (אותיות או בקו) אינן במקור, כל עוד לא צוין אחרת.

דיון

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שהוצגו בפניי ולאחר שקיימתי דיונים של העדים, אני סבור כי, יש להורות על דחיית התובענה, מהטעמים הבאים;

1. המבקש, עותר במסגרת התובענה להצהיר כי על רמ"י להחכיר לו את משק 82 כ"", בהתאם לתנאים שנקבעו על ידי מועצת מקרקעי ישראל ביום 28.10.1986 וכן להורות, כי יש לראות בו כמי משנת 1987.

כבר בפתח הדברים אציין, כי הגעתי למסקנה שבמועדים הרלבנטיים לתובענה, לאור החלטות המינהל, לרבות הנחיות/הוראות אגף, שהיו באותה עת, לאור המסמכים והראיות שהוצגו בפניי ושהיו בפני המינהל ולאור התנהגות המבקש- בזמן אמת, המבקש לא היה בעל הנתונים ולא היה זכאי, שהמינהל יכיר בו כמי שזכאי לחתום על הסכם חכירה .

ראיות הצדדים

2. מהמסמכים והראיות שהוצגו בפניי במהלך ניהול התובענה עולים הנתונים הבאים, אשר על המשמעות של חלקם לענייננו, קיימת מחלוקת בין הצדדים, כפי שיפורט להלן:

3. ביום 2.11.1979 נחתם, בין המבקש ואשתו ז"ל לבין המושב, הסכם בנוגע למשק 82, (להלן: "הסכם השכירות", נספח 8 לתובענה). במבוא להסכם השכירות צוין כי: "הואיל: והמושב הוא הבעלים ו/או בעלי זכות חזקה בלעדיים של דירה הידועה כדירה לבעלי מקצוע. והואיל: והשוכרים מעונינים לשכור את הדירה מאת המושב לצורך מגוריהם." בסעיף 11 להסכם צוין כי: "השוכרים מצהירים כי לא שלמו למושב כל סכום בתורת , דמי כניסה או כל תמורה אחרת ועל כן מתחייבים שלא לדרוש תמורה כל שהיא או מלוי תנאי כלשהוא בתום ." בסעיף 13 להסכם צוין כי: "השוכרים מצהירים בזה כי ידוע להם כי המושב הסכים להשכיר להם את הדירה ע"פ תנאי הסכם זה ועל כן מתחייבים ומצהירים: (א) מעמדם הוא כיום מעמד של מתיישב בלבד וחוזה זה לא בא להקנות להם שום זכות מזכויות המוקנות בד"כ לחברי מושב ו/או מתנחלים.". כבר, מהסכם ניתן ללמוד כי מלכתחילה, המבקש והמושב הכירו בדירה/הבית במגרש כדירה ל"בעל מקצוע", וזאת, בניגוד לעדות המבקש בחקירתו הנגדית, כי זכויותיו במשק היו מאז ומתמיד זכויות של "" וכי לא היה לו מעולם בית מקצועי. כך, בחקירתו הנגדית, נשאל המבקש האם כשנכנס לבית ידע שמכניסים אותו לבית של בעל מקצוע והוא השיב: "לא. ידעתי שאני נכנס למשק עזר." (עמ' 7 לפרוטוקול, ש' 31 – 32) ובהמשך: "כשבאנו למושב אמרו לי שתהיה משק עזר, בדיוק כמו ההורים שלך, אתה יכול לעבד מה שאתה רוצה. המזכירות של המושב אמרו לי" (עמ' 8 לפרוטוקול, ש' 1 – 3). ובהמשך: "היה לי משק עזר, לא היה לי מעולם בית מקצועי…" (עמ' 8 לפרוטוקול, ש' 22) לבסוף, כשנשאל האם לאור החלטת האגודה שתפורט להלן (נספח 10 לתובענה) בה צוין כי המושב אמר שהם היום בעלי מקצוע אותם רוצים להעביר למשק עזר, המושב למעשה לא ראה בו משק עזר באותו שלב, הסכים המבקש לכך והשיב: "נו בסדר…" (עמ' 10 לפרוטוקול, ש' 1 – 2). גם מהרישום בכרטיסיית האגודה שנערך בכתב יד (נספח 3א לתובענה) צוין משק 82 על שם המבקש כ"בית מקצוע" וכן צוין כי: "בשנת 1968 נכנס לגור בבית בעל מקצוע". המבקש נחקר על מסמך זה וציין כי: "אבל עבר למשק אחר אחרי כמה שנים, היינו שבוע שבועיים, בכל מקרה תבדוק שזה משק עזר הם יכולים לכתוב מה שהם רוצים" (עמ' 18 לפרוטוקול, ש' 13 – 21). בנוסף, גם במכתב שכתב בא כוחו הקודם של המבקש-עו"ד מאיר המאירי, בפנייתו למושב בבקשה כי המושב יסכים להקצאת המושב במלואו למבקש תוך מתן הצעת כספית לאגודה, צוין כי: "מרשיי קיבלו את המגרש שבנדון כיחידת מגורים "לבעלי מקצוע" ולא כנחלה חקלאית ככל חברי האגודה…. יודגש כי מרשיי מודעים לכך, כי בכפוף להסכמת המושב להקצאת המגרש במלואו לידיהם ישלמו למושב את כל שידרשו ו/או את חובותיהם למושב…" (מכתב מיום 19.7.2012, נספח א'2 לתשובת המושב). במכתב נוסף מאוחר יותר, ציין שוב כי: "מרשיי קיבלו את המגרש שבנדון, כיחידת מגורים לבעלי מקצוע ולא כיחידה חקלאית… יודגש כי מרשיי מודעים לכך, כי בכפוף להסכמת המושב להקצאת המגרש במלואו לידיהם… ישלמו למושב… 80,000 ₪…" (מכתב מיום 5.11.2012, נספח א'1 לתשובת המושב). מכתבים אלו מעבר לכך שהם מהווים , הם מהווים ראיה לכך שהדברים שנכתבו ע"י עו"ד, נמסרו לו ע"י מרשו- המבקש.

4. בנוסף להסכם , בהמשך נחתם בין המושב לבין המבקש ואשתו ז"ל "נספח מחייב להסכם השכירות" (נספח 9 לתובענה) בו לא צוין תאריך, ולפיו על אף האמור בסעיפי הסכם השכירות: "מוצהר ומוסכם בזה כי כל עוד השוכרים ימלאו אחר הוראות ההסכם הנ"ל, המושב לא ידרוש פינוי השוכרים מהדירה והסכם השכירות יקבל תוקף נוסף כל פעם מאליו לשנה נוספת לכל ימי חיי השוכרים.". לטענת המבקש, הנספח להסכם נחתם לאחר שהוא הסב את תשומת לב המושב לכך, שבניגוד לאמור בסעיף 11 להסכם , כי לא שילמו כל תמורה, הוא שילם למושב 1,000 לירות ראשונים למינהל. לשיטתו, משהוסף הנספח להסכם , הפך הסכם השכירות להסכם מוגנת/הסכם חכירה "אפילו חזק יותר" מהסכם חכירה שהמינהל מחתים היות והסכמי החכירה של המינהל הם ל – 49 שנים ואילו הסכם יכול להיות עד לגיל 120 של המבקש ואשתו ז"ל, דהיינו, הרבה יותר מ – 49 שנים. העד מטעם המושב – אברהם עטיה, העיד בחקירתו הנגדית כי הוא לא מכיר את הנספח להסכם השכירות, אינו יודע מי חתם עליו והמסמך ללא תאריך וכי את הסכם השכירות הוא ראה במזכירות המושב, אולם את הנספח לא ראה (עמ' 39 לפרוטוקול, ש' 4 – 9).

5. גם אם אקבל את טענת המבקש, כי אכן נחתם נספח כאמור, איני סבור כי יש לקבל את טענתו, כי הנספח מקנה להסכם מעמד של הסכם חכירה "חזק יותר מהסכם חכירה שהמינהל מחתים". זכויות המושב במקרקעין הן זכויות בהתאם להסכם המשבצת מול המינהל כזכויות של בעל זכויות שימוש בקרקע, המעניק רשות למתיישבים להחזיק בשטחים מסוימים בקרקע. ממילא, המושב, שאינו בעל הקרקע, אינו יכול להבטיח ולהעניק (ככל שהיה נקבע שהבטיח או העניק, ולא כך נקבע) למבקש זכויות חכירה שהן זכויות במדרג גבוה יותר מזכויות השימוש בהן הוא עצמו מחזיק.

6. ביום 11.1.1980 נתקבל במינהל מכתב מהסוכנות, לפיו לסוכנות אין התנגדות להקמת בית חדש על שם ועד המושב, המיועד לשמש את המבקש, הגר במקום 10 שנים (נספח ב' לתשובת רמ"י) וכפי המצוין באותו מכתב, צורף לו אישור בניה מטעם חבל התיכון – שלא הוצג בפניי. עוד עולה מהראיות שהציג בפניי המינהל-כי בתיק המינהל קיימת אחת בלבד משנת 1980 למשק 82, חתומות על ידי המינהל והאגודה, להקמת טרומי במגרש, שם מצוין כי מדובר במבנה חדש וכן מסומן המבנה הקיים אז להריסה (מוצג מב/2).

7. ביום 7.11.1985 פנה המינהל לועד המושב במכתב (נספח 7 לתובענה) בנושא: "בניית 4 יח בעלי מקצוע בשנת 1980." בו צוין כי: "1. בהתאם להחלטת הועדה הבינמוסדית לבנייה חריגה במושבים בישיבתה המצאתם לחתימתנו 4 תוכניות בניה ע"ש ועד המושב למגרשים מס' 82, 84, 85, 87. לתוכניות הבניה צרפתם מכתבכם בו ביקשתם חתימתנו על התוכניות והתחייבתם כלפינו שהבתים שיבנו ע"י משרד השכון לא יאוכלסו עד שיחתם בין ועד המושב והדיירים לפי הדיירים לא יהיו מוגנים ע"י חוק . 2. בהתאם להתחייבותכם שבמכתבכם הנ"ל, חתם המינהל על תוכניות הבניה בתאריך 1.2.1980. 3. עד היום לא הואלתם להמציא לנו ההסכם עם הדיירים לפיו הם לא מוגנים ע"י חוק . 4. על מנת למנוע מתן שרות ם אבקשכם עם קבלת מכתבנו זה להמציא לנו ההסכם כנ"ל.". ממכתב זה עולה בבירור, כי באותה עת, משק 82 נכלל בין 4 היח שהמציאו למינהל תוכניות בניה לבניית יחידת בעלי מקצוע ולא . עוד עולה מהמכתב, כי תוכניות הבניה שהוצגו בפניי (מוצג מב/2) אכן נחתמו על ידי המינהל ביום 1.2.1980, נתון שאדרש לו בהמשך.

8. המבקש הצהיר (סעיף 16 ) כי בשנת 1986 פנו הוא ואשתו ז"ל, כמו גם שלושה בעלי זכויות של נוספים (מספר 84, 85, 87), אל ועד המושב וביקשו להפוך מבית מקצועי למשק עזר, זאת, לדבריו "למרות שהתב"ע לא השתנתה והמשקים תמיד נחשבו משקי עזר בעיני הסוכנות והמינהל אולם המושב ראה במשקים הנ"ל באותה תקופה, בתים מקצועיים ולפעמים ראה בהם כמשקי עזר.".

ואכן, כפי שעולה מפרוטוקול ישיבת ועד המושב מיום 24.2.1987 (נספח 10 לתובענה), של המושב קיבלה באותו שלב החלטה להעביר כעקרון, מגרשים מכאלה שהוכרו עד אותה עת כמגרשים של בעלי מקצוע . כאמור בפרוטוקול: "(1) שהתקיימה ב 19-2-87 הוחלט ברוב קולות להעביר בעלי מקצוע למשקי עזר. כן הוחלט להתחיל בהליכים לחלוקת מגרשים. (2) הוחלט לגבות מכל בעל מקצוע סך 3,000 $ על כל יחידת משק תמורת פיתוח. התשלום יבוצע לא יאוחר מיום 30.3.87. כן הוחלט לאסור על מכירת הבית עד תאריך 30.3.92. כל מה שהוחלט היום יהיה תקף רק אחרי בירור ברשם וסיכום חתום על ידו שאין להם זכות לבחור ולהיבחר ואין להם האגודה.".

ביום 15.3.1987 השיבה עו"ד טניה יהב, ב"כ ברית פיקוח לקואופרציה החקלאית העובדת בע"מ, (נספח 11 לתובענה) לפניית ועד המושב (מיום 26.2.1987) וציינה כי: "1. ממכתבכם מתברר כי באגודה מתגוררים 4 בני מושב – שאינם חברי אגודה – בבתים של בעל מקצוע. גם הם וגם המנהל מסכימים להפוך את 4 הבתים הנ"ל לחלקות של . 2. העובדה שחלקה שהינה במעמד של בעל מקצוע, משנה יעודה למשק עזר – איננה הופכת את המחזיק בה לחבר אגודה. 3. אותם 4 בני מושב גם אם יתגוררו במשק עזר אינם הופכים על ידי כך לחברי אגודה…".

9. ביום 16.1.1989 החליט ועד המושב (נספח 12 לתובענה) להעביר את הסכום שהתקבל כאמור מ- 4 בעלי המקצוע – בסך כולל של 20,000 ₪, לטובת הקמת שני . כעולה המבקש (סעיף 20), עד ליום 30.3.1987 הוא שילם את הסך של 3,000$ למושב, לטענתו, הוא היה כי התשלום הינו עבור למינהל ולא ידע כי תשלום זה הינו עבור פיתוח במושב- . בניגוד לאמור , בחקירתו הנגדית נשאל המבקש מתי ידע שהמושב לקח את ה – 3,000$ לטובת והשיב: "דיברו במושב. אמרו שהכסף עובר, 3,000$, אמרו במושב שיעבירו את זה. במושב אמרו אז כששילמתי. אבל אני שילמתי, אבל המזכיר אמר לי שזה המינהל." (עמ' 10 לפרוטוקול, ש' 27 – 30) ובהמשך נשאל האם שמע את העניין בעבר והשיב: "כן, אנחנו מדברים על אז לא על היום. אני לא משקר" (עמ' 11 לפרוטוקול, ש' 1 – 6). כלומר, המבקש ידע בזמן אמת כי קיימת אפשרות שהכספים הועברו לטובת הקמת בתי הכנסת במושב ולא למינהל , והוא לא מחה או פעל כנגד זאת מול האגודה ובכלל זה, לא דרש אסמכתא לכך שהכסף ששילם אכן הועבר למינהל. בשולי הדברים של עניין זה, יש יצוין, כי הגם שהמבקש הצהיר כי שילם לאגודה גם 1,000 לירות ראשונים (סעיף 15 ), במהלך חקירתו הנגדית סתר המבקש את טענתו כי שילם 1,000 לירות + 3,000 $ וציין ששילם רק את הסכום האחרון מבין השניים וכלשונו: "זה מה ששילמתי. רק ה-3,000$. הייתי משלם מה שמגיע להם. אני לא יודע, אם יגידו לי לשלם הייתי משלם. שילמתי בשביל המינהל. מה אני יודע? מה שהם יגידו לשלם אני אשלם…" (עמ' 18 לפרוטוקול, ש' 25 – עמ' 19 ש' 1). בהמשך העיד כי אין לו קבלה על תשלום של 3,000$ (עמ' 19 לפרוטוקול, ש' 9 – 10). המסקנה העולה, (גם מכך) היא- שלא ניתן לסמוך על זכרונו ועדותו של המבקש וניתן לקבוע שבפועל, המינהל לא קיבל מעולם, מהמבקש או מהמושב, כספים עבור משק 82.

10. בהמשך, לטענת המבקש הוא ואשתו ז"ל חתמו על הסכם בינם לבין המושב. ההסכם (נספח 14 לתובענה) שהמבקש מכנה אותו "הסכם חכירה". כפי שניתן לראות ההסכם לא נחתם על ידי המושב ולא צוין בו תאריך והמושב בטיעוניו לפני הכחיש אותו. המבקש העיד בחקירתו הנגדית כי יכול להיות שההסכם נחתם על ידו ב – 1988 (עמ' 10 לפרוטוקול, ש' 24). באותו מסמך צוין כי: "והואיל וברצון המושב והתושבים להקנות לדירה מעמד של "משק עזר" כמשמעותו במוסדות המיישבים בארץ ע"פ תנאי הסכם זה." המבקש הצהיר (סעיף 22 ) כי: "לאחר החתימה על ההסכם החכירה בין המבקשים והמושב, המושב פנה אל המינהל על מנת שמשק עזר מס' 82 ירשם על שם המבקשים.". המושב, מצדו, טוען כאמור כי המבקש לא היה מעולם מועמד לקבלת והוא מכחיש את ההסכם בכלל ובפרט כי היה צד אפילו להכנתו.

נציג האגודה העיד בפניי, כי זו פעם ראשונה שהוא רואה את ההסכם, לא מכיר אותו, לא יודע מי הדפיס אותו וכי הוא לא חתום (עמ' 41 לפרוטוקול, ש' 17 – 19). מאידך, ב"כ המבקש טען כי צילם את המסמך מתיק בניין במושב (עמ' 41 לפרוטוקול, ש' 23). מעיון במסמך זה, עולה כי חסרים בו פרטים שלא מולאו על ידי הצדדים, ביניהם, מספר הדירה (ברישת ההסכם), גודל הדירה והחצר הצמודה אליה (בסעיף 2 להסכם) והסמכה (סעיף 18 להסכם). כאמור, ההסכם גם לא נחתם על ידי המושב ולא צוין בו תאריך וברור שאין הוא עומד בדרישות המינימליות של "" ו"" הצדדים, הנדרשים בכלל וחוזה מקרקעין בפרט.

למען הסר כל ספק, גם הייתי מקבל את טענת המבקש, כי אכן נחתם הסכם חכירה בינו לבין המושב, עדיין ברור לקיומו של הסכם זה, בנסיבות העניין, הוא שהמינהל יהיה צד לאותו הסכם או לפחות יסכים לו. למינהל והזכות- כבעל הקרקע להחליט, אם להחכיר את הקרקע למאן דהוא, ויש לו את הזכות להחליט האם להיענות לבקשה להעניק למגרש מעמד של , בהתאם לכללים ולהחלטות המינהל התקפות, במועד הרלבנטי. וכבר נפסק ר זה בערעור עטייה כי: "מעמדו של המושב בענייננו היה כשל גורם ממליץ בלבד, בעוד שהכוח להתקשר עם המנוח בהסכם חכירה נשמר למינהל, ונשאר בידיו בלבד. אמנם, אין ספק כי עמדתו של המושב חשובה היא. מן הראוי להעניק לה משקל, ואפילו משקל רב. הדבר מתבקש הן מטעמי יעילות, הקשורים בתהליך מיון וסינון המועמדים להתיישבות, הן משום שקיים ערך ביכולתו של המושב להשפיע על דמותו, אופיו וחיי קהילתו. עם זאת, דעתו של המושב אינה יכולה להיות השיקול הבלעדי. כך, למשל, המינהל אינו רשאי להתפרק מזכותו (ומחובתו) להתקשר עם פלוני בהסכם חכירה (או להימנע מכך), בניגוד לעמדתו של המושב, מקום שזו נגועה בפגמים כמו שרירות, הפליה . המלצת המושב, לחיוב או לשלילה, כשמה כן היא – המלצה בלבד. לא ניתן, כעניין של מדיניות, לקבלהּ כעובדה מוגמרת, שכן אחרת תהא זו, הלכה למעשה, האצלה של סמכות המינהל לנהל את מקרקעי ישראל (ראו, למשל: ע"א 3962/97 בארותיים, להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' ארד [פורסם בנבו] (1998); ע"א 8871/08 רמת רזיאל כפר שיתופי של תנועת חרות בית"ר בע"מ נ' אהרונסון [פורסם בנבו] (2010)).".

11. כעולה מהמסמכים שהציג המינהל, ביום 16.9.1987 נתקבל במינהל "טופס בקשה לחכירה מגרש מגורים מבונה במושב" (נספח ג' לתשובת רמ"י, להלן גם: "טופס בקשה לחכירה"). על הטופס חתומים המבקש ואשתו ז"ל וחתימתם אומתה על ידי . בטופס צוין, כי המבקש קיבל את המגרש מהמושב בשנת 1968, הרס את הבית הישן ובנה בית חדש, בניית הבית החדש החלה בשנת 1979 והסתיימה בשנת 1981. עוד צוין בטופס כי: "הבית נבנה ע"י בשנת 1950 בתור בית בעל מקצוע. 1968 נמסר הבית בעל מקצוע לעזרא פנחס בתור בכפר, בשנת 1979 נקבע ע"י משרד השיכון הבית להריסה ונבנה מחדש ע"י משרד השיכון. בשנת 1987 הבית נמסר לחבר הנ"ל לרשותו בתור בעלות, ע"פ החלטה של .". את חתימת המבקשים על הטופס אימת ביום 30.7.1987 ובתחתית הטופס חתומה האגודה וצוין, כי בהתאם להחלטת ועד האגודה מיום 23.7.1987 "אנו ממליצים להחכיר את מגרש המגורים הנדון לנ"ל".

12. ביום 29.2.1988 שלח המינהל למבקש, כספי למקרקעין לתשלום ראשונים עבור המקרקעין (נספח ד' לתשובת רמ"י) ובו פירוט גובה תשלום דמי החכירה השנתיים. בראש המכתב צוינה מטרת ההצעה כ: "בניה עצמית" ובסופו צוין כי: "ברצוני להדגיש: 1. כל האמור לעיל הינו בגדר בלבד, ובצוע העסקה מותנה באישור הנהלת מקרקעי ישראל. 2. אם לא נקבל הסכמתך הכספי כשהוא חתום על ידך תוך 14 יום, נראה בכך חוסר ענין מצדך בביצוע העסקה.".

המבקש לא פעל בהתאם לאמור זה ובחקירתו הנגדית העיד, כי הוא כלל לא קיבל אותו (עמ' 13 לפרוטווקול, ש' 12 – 18).

13. ביום 10.5.1988 ציינה הועדה הבינמוסדית במכתב למזכירות המושב לגבי מגרש 82 (כמו גם לגבי המגרשים האחרים – 84, 85, 87) בנושא: "העברת מגרשים לבעלי מקצוע" כי: "הועדה הבינמוסדית לבניה חריגה מ – 22.3.88 המליצה להעביר את המגרשים… כידוע לכם, הבתים במגרשים הנ"ל נבנו ע"י משרד השיכון, ועל המשפחות לרכוש את הבתים ממשרד השיכון, לפני שנוכל להמליץ על העברת המגרשים הנ"ל ע"ש המשפחות… רק לאחר שהמשפחות תרכושנה את הבתים נוכל להמליץ בפני המינהל על העברת המגרשים על שמם, בהתאם לתנאים שנקבעו ע"י מועצת מינהל מקרקעי ישראל ב- 25.10.86." (נספח ה' לתשובת רמ"י).

בהתאם לכך, ביום 20.5.1988 כתב המינהל למושב כי: "בהתאם למכתב הסוכנות [הכוונה למכתב מיום 10.5.1988 – י.ש.], לא נוכל לאשר את העיסקות לגבי ארבעת המגרשים [ביניהם מגרש 82 – י.ש.] לפני קבלת אישור הסוכנות. גם לגבי מגרשים שכבר עברו אישור, לא נוכל לסיים את הרישום על שם עד שנקבל אישור הסוכנות." (נספח 15 לתובענה).

בהמשך למכתב המינהל מיום 20.5.1988, פנו המושב והמבקש לסוכנות וביום 13.10.1988 השיבה הסוכנות במכתב המופנה למינהל (נספח 16 לתובענה) כי ביחס למגרש 82: "בהתאם להחלטת הועדה הבינמוסדית לבניה חריגה במושבים מ-22.3.88 הננו ממליצים לאשר הקצאת מגרש 82 למשפ' עזרא בהתאם לתנאים שנקבעו ע"י מועצת מקרקעי ישראל ב-28.10.86. תוקף ההחלטה היא לשנה אחת בלבד." מהמסמכים שהציג המינהל עולה, שמכתב זה של הסוכנות הועבר למינהל ביום 14.10.1988.

המבקש סבור, כי לאור מכתב הסוכנות מיום 13.10.1988, כמו גם לאור מכתב המינהל מיום 20.5.1988, היה על המינהל לפעול ולאשר את העסקה להקצאת הקרקע בהתאם לתנאים שנקבעו על ידי מועצת מקרקעי ישראל ביום 28.10.1986, דהיינו כחכירה .

14. בהמשך, ביום 27.11.1988 שלח המינהל אל המבקש כספי (נספח 22 לתובענה) כשמטרת ההצעה שצוינה במפרט הייתה ל: "בניה עצמית" (להבדיל ). צוין כי השמאי הממשלתי קבע את שווי המגרש בסך 16,913 ₪ וכן צוין כי: "1. כל האמור לעיל הינו בגדר בלבד, ובצוע העסקה מותנה באישור הנהלת . 2. אם לא נקבל הסכמתך הכספי כשהוא חתום על ידך תוך 14 יום, נראה בכך חוסר ענין מצדך בבצוע העסקה". ערך הקרקע שצוין במפרט, הינו ליום 22.11.1988 וסכום החיוב היה ים בשיעור של 91% מערך הקרקע. המבקש מעיד על עצמו ועל אשתו ז"ל, כי, באותה עת, לאחר קבלת המאוחר יותר הם "הוכו בתדהמה נוכח הפרת המינהל את כל הכללים שמועצת המינהל קבעה ואף המינהל עצמו קבע" (סעיף 32 ).

15. בהתבסס על הראיות והנתונים שפורטו לעיל סבור המבקש, כי די בהם כדי להצהיר שהוא זכאי לחתום מול המינהל על הסכם חכירה במגרש מספר 82 במושב יציץ עוד משנת 1987 בהתאם לסעיף 2(ד) להחלטה 339, הקובע כי לגבי מגרשים שנבנו ואוכלסו עד ליום 31.3.1972, תינתנה שתי אפשרויות להסדר, לפי בחירת המחזיק, כשאחת מהן היא חכירה כ"". זאת, לגישתו, לנוכח העובדה שיש בידיו הן המלצה ואישור של האגודה והסוכנות, הן החלטה של הועדה הבינמוסדית מיום 22.3.1988 על ההקצאה והן החלטה של הסוכנות מיום 13.10.1988 להקצות את המגרש למבקש ואשתו ז"ל "בתנאים שאושרו על ידי מועצת מקרקעי ישראל ביום 28.10.1986" כשהעתק החלטה זו נשלח למינהל .

16. לנוכח טענותיו אלו של המבקש, עלינו לדון עתה בשאלה: האם המבקש היה אכן זכאי לחתום מול המינהל על הסכם חכירה והאם ההסכם לא נחתם כיוון שהמינהל:

" … התפרק מזכותו (ומחובתו) להתקשר עם פלוני בהסכם חכירה (או להימנע מכך)…", או שנמצא שבמקרה דנן התנהגות והתנהלות המינהל "נגועה בפגמים כמו שרירות, הפליה " ( במבחנים שנקבעו בערעור עטיה, שצוטט לעיל).

17. במכתב הסוכנות שנשלח למינהל ביום 13.10.1988 שהסוכנות תמליץ על העברה למבקש בהתאם לתנאים שנקבעו על ידי מועצת מקרקעי ישראל מיום 28.10.1986. לפיכך, ראשית יש לבחון מה היו באותו מועד, אותם תנאים שנקבעו על ידי המועצה להקצאת המגרש למחזיק בו.

החלטות המינהל הרלבנטיות לענייננו

18. ביום 28.10.1986 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה מספר 339 העוסקת ב"הסדר החכרת מגרשי מגורים בנויים במושבים (הוראת שעה)". החלטה זו עוסקת באפשרות של החכרת מגרשים קיימים ומבונים, כאשר האופציה של החכרת המגרש למחזיק בו כ"", היא רק אחת מהן. על מהות ההחלטה ניתן ללמוד מהנחיית האגף החקלאי של הנהלת המינהל לביצוע החלטה 339 שפורסמה ביום 14.12.1986. בהנחייה זו הוסבר הצורך בהסדרת הנושא וכאמור בה: "במושבים רבים קיימת תופעה שתושבים בישוב, אשר אינם בעלי זכות של נחלה, הקימו ללא ידיעת והסכמת המינהל, בין על ידי שפוץ והרחבה של בית מגורים שהיה שייך לאגודה למטרת מגורי בעל מקצוע (כדייר בלתי מוגן), בין בדרך של הישן הנ"ל והקמת חדש במקומו, ובין בדרך של בניה במגרש שלא היה מבונה מלכתחילה. במינהל רשומים בתי המגורים הללו כיח דיור של האגודה המיועדות להשכרה לבעלי מקצוע, הנגבים עבורם הינם דמי חכירה שנתיים בלבד, על פי המחירון המתעדכן מדי שנה למטרה הנ"ל. מאידך קיימים כמובן גם בתי מגורים כנ"ל השייכים לאגודות בלבד להלכה ולמעשה, אשר האגודות רוצות כי ימשיכו להשאר שלהן, ואף לבצוע בעתיד תוספת בניה, או להעביר את הזכויות לדיירים. במטרה להסדיר את הנושא הובאה הצעה להחלטת מועצת מקרקעי ישראל, שאושרה על ידה ביום 28.10.86. ההחלטה תוקנה על ידי המועצה בתאריכים 21.6.88 ו – 4.1.90 (בנוסף להחלטות על הארכת תוקפה)." (להלן: "ההנחייה")..

19. לאור חשיבות החלטה 339 לעניינו, אצטט להלן את עיקרי ההליכים שנקבע בה:

"1. במגרשי בניה קיימים ומבונים, שהאגודה מעונינת כי הזכויות יהיו על שמה כמגרשי מגורים לבעלי מקצוע, תאושר בניה עד 160 מ"ר ברוטו ליחידת מגורים. הבניה תאושר על ידי המינהל רק על פי המלצת הועדה הבין מוסדית לבניה חריגה במושבים, אשר מתמנית על ידי . הרכב הועדה, סמכויותיה והקריטריונים לפעולתה יקבעו על פי החלטת של המועצה. תנאי לאשור בניה כנ"ל הנו שיוכח כי הבניה נעשית על ידי האגודה ועל חשבונה בלבד , ללא מימון הדיירים בכל צורה שהיא. 2. מגרשים קיימים ומבונים אשר המבנה ו/או תוספות (לפחות חדר) נבנו ע"י הדייר ועל חשבונו יוחכרו למחזיקים בהם עפ"י הכללים הבאים: א. החכרת המגרשים תעשה בתנאי שתתקבל המלצת האגודה, ובהעדרה בהמלצת מזכיר התנועה ההתישבותית אליה משתייך הישוב, וכן בקבלת אשור מנהל אגף חוזים ובטחונות של הסוה"י לגבי התאריך הקובע של האכלוס ו/או הבניה על ידי המחזיק או כל הוכחה אחרת להנחת דעת המינהל על מועד הכניסה למגורים בבית (אם היה קיים) או על מועד קבלת המגרש, על המשכיות ורציפות המגורים (כגון אשור על תשלום מסים, רשיונות בניה, תעודת זהות – מקום מגורים, וכד'). ב. החכרת המגרשים תהיה מותנית ביעודם למגורים על פי תב"ע, ועל פי גבולותיהם בתכנית. ג. צאצאים יכנסו ל"נעלי" ההורים. לגבי מגרשים שנבנו ואוכלסו עד 31.3.72 תנתנה שתי אפשרויות להסדר, לפי בחירת ד.המחזיק, כדלקמן: 1) המגרש יחושב וישולמו דח"ש לפי מחירון משקי עזר הצמוד לנחלה חקלאית, במידה ולא בוצעה . יגבו דח"ש מתאריך 1.10.71, בקזוז דח"ש ששולמו ע"י האגודה עבור תקופה זו, אם שולמו בעד המגרש, לפי מחירון בעלי מקצוע. 2) המחזיק ישלם 40% מערך הקרקע כדח"ר, שיוכרו כ-80% דח"ר. ערך הקרקע, על פי שומה לתאריך 1.4.72 בתוספת עד בפועל. יגבו דח"ש בשעור 5% מיתרת 20% מערך הקרקע עפ"י השומה הנ"ל לתקופת העבר מ-1.4.72. דח"ש ששולמו ע"י האגודה עבור תקופה זו, אם שולמו, יקוזזו מהחוב. ה. עבור מגרשים שנבנו ואוכלסו מ-1.4.72 עד תאריך 31.3.78 ישולמו 40% דח"ר שיוכרו כ-80% דח"ר, ודח"ש בשעור 5% מיתרת 20% הערך, לפי שומה עדכנית בעת בצוע העסקה במינהל. הדח"ש יגבה מתאריך 1.10.85. ו. עבור מגרשים שנבנו ואוכלסו מ-1.4.78 עד 31.3.85 ישולמו 80% דח"ר ו-5% דח"ש, כמקובל, עבור כל השנים מאז שנת הבניה. השומה תעשה באחת משתי דרכים: 1) קיים רשיון בניה-השומה תעשה לתאריך רשיון הבניה והתשלום יהיה בתוספת הפרשי הצמדה עד מועד התשלום בפועל. דח"ש ישולמו מתאריך השומה בקזוז דח"ש ששולמו ע"י האגודה עבור המגרש, אם שולמו. 2) אם לא קיים רשיון בניה-השומה תעשה לתאריך בצוע העסקה. ז. החכרת מגרשים קיימים ומבונים כאשר המבנה שייך לאגודה, החל מתאריך 1.4.85, תעשה רק בהמלצת הועדה הבינמוסדית לבניה חריגה במושבים ואשור האגודה ו/או עפ"י הכללים הנהוגים. ח. ההסדר הנ"ל לא יחול על כל אותם מבנים אשר הקמתם אושרה בעבר בועדה הבינמוסדית לבניה חרי&#