ת"א 1947-09-17 – יגאל זמט נ' דורית מינס

ההחלטה

1

1. התובע הגיש נגד הנתבעת תביעה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין והסכם שיתוף במקרקעין "לרבות תשריט אשר הועבר מטעמה אל התובע ביום 1/5/17 במצורף לטיוטות הסכמים וזאת בקשר למכירת זכויות הבעלות וזכויות הבניה הנלוות (מחצית) בלבד בחלק האחורי של המקרקעין הידועים כמגרש 369 מכוח הוראות תב"ע זמ/518 בשטח של 500 מ"ר ברחוב יוסף צבי מלר 20 בגדרה המהווה חלק מחלקה 176 (לשעבר חלקה 21) בגוש 3872 (להלן "המקרקעין") וכן זכות מעבר ברוחב של 3 מ' הצמודים למגרשו של התובע ולהצהיר כי הסכמים אלה הינם ברי תוקף".

2. לחלופין ביקש התובע להוציא: 

"צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעת לממש במקרקעין את זכויות הבניה שנוספו לפי תכנית 453-0291773 (להלן "התכנית")" המתירה תוספת של יחידת דיור וזכויות בניה למקרקעין, באופן שסך הכל ניתן לבנות על המקרקעין שתי יחידות דיור; והצהרה על זיקת הנאה של התובע למעבר במקרקעין על פיו יינתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעת למנוע מהתובע את זכות המעבר במקרקעין. ולחייב את הנתבעת בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד ומע"מ".

3. להלן טענות התובע:

2

3.1. התובע ורעייתו הם הבעלים של מגרש אחר בשטח של 333 מ"ר ברחוב יוסף צבי מלר 18 בגדרה המהווה חלק נוסף מחלקה 176 בגוש 3872 שהיא חלקה בשטח רשום של 5,493 מ"ר. הנתבעת היא הבעלים של המקרקעין נושא התובענה הצמודים למגרשו של התובע.

3.2. מי שפעל וניהל את ענייניה של הנתבעת בכל הקשור למקרקעין היו בעלה של הנתבעת מר אילן מינס ( להלן "אילן") ואביו מר משה מינס (להלן "משה"). בכל מקום שבו תהיה התייחסות לנתבעת הכוונה היא גם לאילן ולמשה שפעלו מטעמה.

3.3. התובע עושה שימוש במקרקעין מזה כ- 20 שנה כדי לעבור ולגשת לעסק שבחלק האחורי של מגרשו וכן היה לו במקרקעין מחסן לציוד וחניה לנגרר במקרקעין, וכל זאת ברשות הבעלים הקודמים של המקרקעין, אביה של הנתבעת מר דוד גמליאל.

3.4. התובע המשיך לעשות שימוש במקרקעין גם כשהזכויות בו עברו לנתבעת לפני כשנתיים. התובע נהג לעשות שימוש במעבר במקרקעין גם כדי למנוע הפרעה למגורים בביתו.

3.5. חלקת הנתבעת ומגרשו של התובע הם חלק מחלקה 176 הנ"ל שהבעלות בה היא במושע של כמה בעלים.  

3.6. בהתאם לסע' 3 להסכם השיתוף בין הבעלים בחלקה 176, כל אחד מהבעלים זכאי לבנות לעצמו יחידות דיור כפי שימצא לנכון, בכפוף לכך שהבניה תהיה "בהתאם לתב"ע המאושרת החלה על החלקה".

3.7. על פי תכנית זמ/528/1 החלה על חלקה 176 על מגרש בשטח 500 מ"ר, ניתן לבנות יחידת דיור אחת. הנתבעת ביקשה לקדם תכנית נקודתית בקשר למקרקעין שלפיה יותר לה לבנות במגרש שתי יחידות דיור.

3.8. בהינתן הוראת הסכם השיתוף ועל רקע הוראות התב"ע, נדרשה הנתבעת לשם שינוי התכנית החלה באמצעות תכנית נקודתית למקרקעין, לקבל את הסכמת כל בעליה של חלקה 176 לתכנית הנקודתית.

3.9. היות שהמגרש של התובע היה צמוד לזה של הנתבעת והיה צריך להיות מושפע במידה הרבה ביותר משינויי התכניות, התנו רוב בעלי הזכויות בחלקה במושע את מתן הסכמתם לתכנית הנקודתית בהסכמתו של התובע, וזאת בשל יחסי שכנות טובים שלו איתם.

3

3.10. התובע התנה את הסכמתו בכך שהנתבעת תמכור לו את מחצית הזכויות במגרש ומחצית זכויות הבניה במגרש. תחילה הסכימה הנתבעת למכור לתובע מחצית מזכויותיה במגרש, אולם לאחר מכן היא חזרה בה מהסכמה זו, פינתה את חפציו של התובע מהמקרקעין שלה וחסמה את המעבר מהמקרקעין שלה למגרש שלו ולמקום עסקו. בשלב זה הבין התובע כי עליו להעביר את מקום עסקו והוא פעל לעשות כן.

3.11. עם כל זאת, הנתבעת נמלכה בדעתה ונאותה לחתום על כתב אופציה שבו נתנה לתובע זכות לרכוש מחצית מהזכויות במקרקעין והצדדים חתמו על הסכם אופציה ביום 3/9/16. הסכם זה כלל זכות מעבר של התובע כמפורט בסע' 4(3) להסכם מיד עם חתימת הסכם האופציה. כן הוסכם כי מקום המעבר לחלק האחורי של המגרש יהיה צמוד למגרש הקיים שבבעלותו של התובע.

3.12. הסכם האופציה נוסח ונערך באמצעות עו"ד שחר שוורץ שהוא מכר ותיק של משפחת בעלה של הנתבעת ומכר ותיק פחות של התובע, והוא ייצג את שני הצדדים להסכם.

3.13. עו"ד שוורץ פנה לתובע בעת שמשפחתו ישבה שבעה על שני בני משפחה בהמשך ללחץ בלתי פוסק וברוטאלי של הנתבעת להשלים את המו"מ שהתנהל בין הצדדים.

3.14. לאחר החתימה על הסכם האופציה נתן התובע ביום 22/1/17 את הסכמתו לתכנית, וכך עשו כל יתר בעלי הזכויות בחלקה 176. בעקבות זאת ניתן תוקף לתכנית 453-0291773 המתירה לנתבעת תוספת של יחידת דיור וזכויות בניה למקרקעין, באופן שבסך הכול ניתן לבנות על המקרקעין שתי יחידות דיור.

3.15. התכנית נכנסה לתוקף בחודש מרץ 2017, ומיד לאחר מכן פעל עו"ד שוורץ לפי בקשת הצדדים לערוך הסכם מכר והסכם שיתוף בקשר למקרקעין.

3.16. עו"ד שוורץ העביר לנתבעת את טיוטות ההסכמים ביום 13/3/17, וביום 1/5/17 העבירה הנתבעת לעו"ד שוורץ הערות לטיוטות ותכנית תשריט שלפיה הממכר הוא כל המחצית הצפונית של המקרקעין. התשריט צורף לכתב התביעה בנספח 5.

3.17. ביום 8/5/17 העביר עו"ד שוורץ לנתבעת את טיוטות ההסכמים לאחר שינויים שדרשה, הנתבעת אישרה את ההסכמים וסוכם בינה לבין עו"ד שוורץ כי הם ייחתמו מיד עם חזרתה של הנתבעת מחופשה בתאילנד.

4

3.18. ביום 18/5/17 פנתה הנתבעת לעו"ד שוורץ והודיעה כי תשריט החלוקה שהועבר אינו סופי וכי היא מוציאה תשריט חלוקה חדש אשר צורף בנספח 7 לכתב התביעה. התובע הופתע לקבל תשריט חדש מטעם הנתבעת אשר סותר ומפר את התשריט הקודם ואת הסכם המכר שהגיע לידי גיבוש. לפי התשריט החדש, הממכר אינו כולל מחצית מהמקרקעין אלא שטח קטן יותר.

3.19. משכך הודיע עו"ד שוורץ לנתבעת כי התובע עומד על תנאי ההסכם המקורי ודורש מהנתבעת להסדיר את נושא התשריט כך שלא יופרו זכויותיו על פי הסכם האופציה וטיוטת ההסכם שאושרה בידי שני הצדדים, וכן דורש מהנתבעת לחתום מידית על הסכם המכר ולממש אותו. הנתבעת לא השיבה לפניה זו עד שעו"ד אריה קוקס שלח מכתב לעו"ד שוורץ שבו ציין כי משה מסר לו שהוא מוכן לקיים את ההסכם על סמך התשריט האחרון שהעביר למשפחת זמט. כמו-כן נודע לתובע כי הנתבעת החלה להציע את המגרש או מחציתו לצדדי ג' אחרים.

3.20. לטענת התובע, הסכם האופציה הוא הסכמה לחתום על חוזה בהתאם לתנאים אשר נקבעו מראש. במקרים שבהם אי החתימה על הסכם המכר מקורה בהתנהלות חסרת תום לב של המוכר או בסירוב בלתי סביר מצדו לחתום על ההסכם, ניתן לקבוע כי האופציה לא פקעה ולכפות על המוכר את העסקה.

3.21. יש לראות את ניסיונה של הנתבעת להחליף את התשריט כחוסר תום לב מצידה שבגינו ניתן לכפות עליה לחתום על הסכם מכר בהתאם לתשריט המקורי שהעבירה לתובע ביום 1/5/17, אך זאת בהסתייגות מכך שבתשריט זה חלק מהמעבר אינו מגיע לרוחב שלושה מטרים כמוסכם בהסכם האופציה.

3.22. התובע מבקש לתת נגד הנתבעת צו האוסר עליה לממש את הזכויות העודפות בתכנית אם לא יינתן סעד של אכיפת הסכם המכר, שכן התובע מעולם לא היה מאשר לנתבעת לבנות שתי יחידות על המגרש שלה אלמלא הסכימה לחתום על הסכם האופציה. בהקשר זה נטען כי אם הסכם האופציה יבוטל, יהיה על הנתבעת להשיב את שקיבלה, קרי הסכמת כל בעלי הזכויות לאפשר לה לבנות שתי יחידות על המגרש.

3.23. כמו-כן מבקש התובע, בין אם יזכה לקבל את הסעדים המבוקשים האחרים ובין אם לאו, להצהיר על קיומה של זיקת הנאה שלו למעבר במקרקעין ולהוציא צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעת למנוע ממנו את זכות המעבר במקרקעין, וזאת מכוח תכנית מתאר מקומית שתקבע כי יש לתובע זכות מעבר במקרקעין.

4. להלן טענות הנתבעת כעולה מכתב הגנתה:      

5

4.1. מטרת התובענה היא לכפות על הנתבעת מכירת חלק מהמקרקעין בניגוד לרצונה, וזאת בעת בהיעדר מסוימות לגבי הגדרת הממכר בעסקת המכר.

4.2. לתובע לא הוענקה אופציה ייחודית ואין גמירות דעת לעסקה.

4.3. הנתבעת קיבלה לרגל נישואיה מגרש בגודל 500 מ"ר מאביה. הנתבעת ובעלה שהם זוג צעיר לא יכלו לממן בניית בית מגורים במגרש, ולכן החליטו לייזום שינוי תב"ע כדי שתאפשר להם בניית שתי יחידות דיור כך שיוכלו למכור מחצית מהמגרש ובדרך זו לבנות את ביתם.

4.4. התובע הודיע לבעלה של הנתבעת כי הוא מאוד מעוניין בשינוי בתנאי שהוא זה שירכוש את מחצית המגרש. לא היה אז כל סימן שהתובע יתנגד לתכנית, ובעלה של הנתבעת הודיע כי יעדכן את התובע על המכר מבלי לתת לו בלעדיות כלשהי.

4.5. הנתבעת פעלה מול הוועדה ולשם כך שכרה את שירותיו של אדריכל בעלויות כבדות, אולם הוברר לנתבעת שכדי לאשר את השינוי עליה להחתים את רוב בעלי החלקה, הגם שישנו הסכם שיתוף אשר מגדיר את חלוקת המקרקעין בין הצדדים.

4.6. בעלה של הנתבעת פנה שוב לתובע כדי לקבל את הסכמתו, אולם הוא התנה זאת במכירת מחצית המגרש לידיו. התובע ברוב חוצפתו גם ניסה להכתיב את מחיר הממכר אשר נופל בהרבה משווי המגרש.

4.7. בעלה של הנתבעת הודיע לתובע כי יסתפק בחתימות של רוב בעלי החלקה, אולם התובע הבהיר כי הוא יגרום לכך שהם יתנגדו ולא יחתמו, ואכן ניסיונות בעלה של הנתבעת להחתים את בעלי הזכויות האחרים כשלו. בלית ברירה נאלצה הנתבעת באמצעות בעלה להיכנס למו"מ עם התובע למכירת מחצית מהזכויות, ובסופו של דבר הסכימה הנתבעת למחיר שהיה נמוך ב- 200,000 ₪ משווי מחצית המגרש.

4.8. על פי הסכם האופציה, היה על הצדדים לגבש הסכם תוך 30 יום מיום אישור שינוי התב"ע ולא צוין בהסכם כי לא מדובר באופציה ייחודית. כתב האופציה אף לא דווח לשלטונות המס.

6

4.9. הנתבעת לא הייתה מיוצגת באמצעות עורך דין מטעמה, ועו"ד שוורץ שניסח את כתב האופציה ייצג את התובע. אין כל בסיס לטענה שלפיה עו"ד שוורץ ייצג את שני הצדדים וטענה זו היא בגדר ניסיון הטעיה. עו"ד שחר שוורץ מעולם לא פנה לנתבעת או למי מטעמה בבקשה לשלם לו שכר טרחה ומעולם לא סיכם עם הנתבעת דבר לעניין תשלום שכר טרחה. ראו לעניין זה נספח 8 לכתב התביעה – מכתב התראה ששלח עו"ד שוורץ שבו צוין כי המכתב נשלח בשם מרשו, התובע.

4.10.עובר להכנת כתב האופציה הכין האדריכל רז דהאן סקיצה של המגרש והבהיר כי מדובר במצג עקרוני בלבד לוועדה לתכנון ולבניה כדי להמחיש את ההיתכנות של בניית שני בתים. כמו-כן הבהיר כי חלוקת המגרש צריכה להיעשות לאחר אישור שינוי התב"ע באמצעות מודד מוסמך. מסיבה זו לא צורף לכתב האופציה תשריט אשר מגדיר את הממכר אלא רק הותווה העיקרון של מכירת מחצית מהזכויות בעורף המגרש תוך השארת דרך גישה.

4.11.לצדדים היה ברור כי היה עליהם לסכם את החלוקה הסופית רק לאחר אישור שינוי התב"ע ורק לאחר שכירת מודד מוסמך והעמדה של מתווה הבתים שעתידים להיבנות.

4.12.לאחר אישור התב"ע פנה בעלה של הנתבעת לתובע והודיע לו כי ברצונם לממש את האופציה, והתובע הנחה את עורך דין שוורץ להכין טיוטות הסכם מכר ושיתוף. כמו כן ביקש עו"ד שוורץ בשלב זה תשריט חלוקה של המגרש כדי שיוכל להכין טיוטת הסכם שיתוף.

4.13.בעלה של הנתבעת שאינו מודד מוסמך הכין סקיצה עקרונית ושלח אותה לעו"ד שוורץ (נספח 5 לתביעה) וזאת כשלב ביניים עד להכנת תשריט של מודד מוסמך. במקביל למשלוח הסקיצה הנ"ל פנה בעלה של הנתבעת למודד מוסמך והוא זה שהכין את התשריט אשר צורף כנספח 7 לכתב התביעה.

4.14.עם העברת התשריט דרש התובע כי שביל הגישה יהיה על חשבון החלק המיוחד לנתבעת, ואילו על פי התשריט השביל חולק בין שני הצדדים. חלוקה זו נעשתה שלא על דעתם של הנתבעת ובעלה כי עליהם לתת לתובע זכות מעבר על חשבון מגרש ביתם. כן הובהר לנתבעת כי פתח בית המגורים שלה נאלץ להיות לכיוון שביל הגישה, ובאופן זה כלי רכב של התובע, בני ביתו ובאי עסקו יעברו דרך שגרה בצמוד לכניסה לבית שיבנו הנתבעת ובעלה, וזאת תוך סיכון ילדיהם ואורחיהם. לכך הנתבעת לא הסכימה.לפיכך, הנתבעת הבהירה כי מבחינתה ובהיעדר הסכמה אין עסקה.

4.15.בהיעדר מסוימות לא ניתן לאכוף על הנתבעת מכירת מגרש שלא התכוונה למכור אותו. מיקום מדויק של חלקי הצדדים במגרש הוא מאושיות ההסכם, ובהעדר הסכמה הדדית בעניין זה, אין הסכם.

7

4.16.כדי למנוע גישה למגרש ביתו של התובע הצמוד למגרש הנתבעת, בנה התובע, בסמוך להגשת התביעה, חומה על גבול המגרשים, וזאת בחוסר תום לב וכדי לייצור עובדה מוגמרת. הרשאת החינם שנתן אביה של הנתבעת מטוב ליבו לאפשר לתובע לעבור דרך מגרשם בוטלה. לתובע אין זכות קנויה לפגוע בקניינה והוא לא רכש זיקת הנאה כלשהי במקרקעיה.

4.17.משנחתם הסכם האופציה ניתנה לתובע זכות מעבר למשך 60 יום בלבד. בחלוף המועד זכותו של התובע לעשות שימוש מעבר במגרש של הנתבעת פקעה, ואף הובהר בהסכם כי "כל זה לא ייחשב כזיקת הנאה".

4.18.הנתבעת לא הסכימה למכור לתובע מחצית מהזכויות במגרש ובנוסף לכך שביל גישה שהיה מותיר בידיה 161 מ"ר נטו בלבד. אין חולק כי הייתה הסכמה לשביל גישה, אך לא סוכם על חשבון מי יהיה השביל, ולו היו מבקשים לציין כי שביל הגישה יהיה על חשבון הנתבעת, היא לא הייתה מסכימה לכך. משנוסח ההסכם באמצעות ב"כ התובע וקיים ספק לפרשנות, יש לזקוף זאת לחובת התובע.

4.19.בהסכם האופציה צוין כי לא הוענקה לתובע אופציה ייחודית ואף לא התחייבות מצדו לרכישה וגם מכך עולה שלא הייתה גמירות דעת לעסקה. כן ראו סע' 2(4) להסכם האופציה שם צוין כי האופציה ניתנת "בין היתר בתנאים שיפורטו בהרחבה בהסכם". ברי כי אם לא יגיעו להסכמות, אין לתובע אפשרות לממש את האופציה. בהסכם האופציה אף לא צוין היכן יהיו חניות, אם בכלל, וממילא לא צוין כי הן ימוקמו בחזית המגרש בכפוף להנחיות התב"ע. היה על הצדדים להגיע להסדר בעניין זה ונקבע כי חלקו של התובע יהיה רק בחלק העורפי.

4.20.התובע מאשר בעצמו בסע' 20 לתביעה כי הכל סוכם "למעט תשריט החלוקה" ועל כן לא הייתה כל גמירות דעת לגבי החלק הנמכר.

4.21.החלפת התשריט עם זה שנשלח במקור הייתה ידועה מראש, ולא ניתן היה להסתמך על תשריט של הדיוט. להפתעת הנתבעת, התובע הסכים לפתע לתשריט בנספח 7, אולם גם בו היה כדי לסכן את ילדי הנתבעת שכן התובע עמד על מעבר ברוחב שלושה מטרים בסמוך למקום המיוחד לביתה של הנתבעת, וזאת בעת שהכניסה ברוחב שלושה מטרים איננה אפשרית לנוכח מיקום החניות והפילרים. משלא הסכים התובע לתשריט המוצע, אין מפגש רצונות בין הצדדים.

4.22.הסכם השיתוף עם בעלי החלקה אינו מתנה את שינוי התב"ע ברכישת זכויות הנתבעת. הסכמת התובע ניתנה ועל בסיסה ניתנה החלטה סטטוטורית המאשרת את השינוי.

8

4.23.התובע עותר לקבל סעד של זיקת הנאה אולם מדובר בפגיעה בזכויותיה הקנייניות של הנתבעת ובקשה לקבל זכות שמעולם לא הייתה לתובע, ובית המשפט מתבקש לדחות סעד זה מכל וכל.

4.24.לא הוגשה בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה לכלול סעד כזה, ובית המשפט אינו יכול לשמש בתור תחליף לוועדה.יש לדחות את ניסיונו של התובע לבסס זיקת הנאה מכוח תכנית מתאר שלא הוצגה כלל, לא הוגשה בקשה ולא ניתנה כל החלטה לעניין זה.

4.25.כמו-כן מוכחשת זכות התובע לזיקת ההנאה במקרקעי הנתבעת, שכן מעולם לא הייתה לו זכות כזו.גם אם ניתנה לתובע הרשאה חינם לעבור בחלקה במשך 20 שנה, ידוע כי הרשאה זו ניתנת לביטול בכל עת וכך עשתה הנתבעת. ראו לעניין זה סע' 4 לכתב האופציה שם צוין במפורש כי הרשאה שניתנה לתובע "לא תיחשב כזיקת הנאה", ולכן הוא מנסה לטעון לזיקת הנאה מכוח תכנית, טיעון אשר חסר כל בסיס.

4.26.בפסקי דין רבים נקבעו קביעות באשר לצורך להגיע למסוימות בכתבי אופציה. עוד נקבע כי בהיעדר פירוט לגבי תשלומים בגין המכר בכתב האופציה, אין מקום לאכוף אותו. כך נקבע גם לגבי הצורך להסכים בקשר לפרט מהותי.         

5. התובע הגיש כתב תשובה ובו הועלו הטענות הבאות:

5.1. מכתב ההגנה עולה בבירור כי הנתבעת לא חותמת על הסכם מכר והסכם שיתוף לנוכח טעויות בכדאיות עסקת האופציה. כך עולה מחוסר שביעות רצונה של הנתבעת מהתשריט שהכין המודד מטעמה ומטענתה כי רק מאוחר יותר התברר שהיא יכולה לשנות את חזית ביתה כך שלא תפנה אל עבר שביל הגישה לביתו של התובע. חוסר כדאיות כלכלית עולה גם מטענת הנתבעת שלפיה נותר לה שטח של 161 מ"ר נטו בלבד לבניית ביתה.

5.2. בכתב התשובה מתואר בהרחבה כיצד הנתבעת ובעלה פעלו לקבל את הסכמת התובע לאשר את השינוי, וכיצד הגיעו בסופו של דבר לסכום של 1,000,000 ₪ שהיה לדעתו של התובע גבוה משווי מחצית הזכויות במגרש.

5.3. אילן הודיע לתובע כשצירף את התשריט ששרטט כי "ישנו תשריט חלוקה מוכן לחתימת הסכם שיתוף בהתאם לסעיף 3 להסכם".

9

5.4. לטענת התובע, אין שחר לטענה כי עו"ד שוורץ לא ייצג את גם את הנתבעת, כי ההסכם נוסח באמצעות עו"ד שוורץ בלבד וכי התשריט הראשון שהועבר לא היה התשריט לחתימה.

5.5. אין לקבל את טענת הנתבעת שלפיה לא הובטחה אופציה ייחודית לתובע. מושג זה נלקח מדיני מיסים. כאשר צדדים קובעים כי מדובר באופציה לא ייחודית כוונתם היא כי מי מהצדדים לא יוכל לסחור באופציה לצד ג'.

5.6. התובע לא היה מסכים לחתום על ההסכם לפיצול המגרש כדי לקבל מישהו אחר בתור שכן, ולא היה מאשר לנתבעת פיצול זה אלמלא הובטח לו שיקבל את הזכויות במחצית המגרש כעולה מכתב האופציה.     

6. התובע ערך תצהיר עדות ראשית וכן הוגשו מטעמו תצהיר של אדריכל רז דהאן, תצהיר של עו"ד שחר שוורץ וחוות דעת של שמאי מקרקעין מומחה, רועי פרלס. עו"ד יעל פנקס הוזמנה להעיד מטעם התובע ללא תצהיר. אילן ערך תצהיר מטעם הנתבעת וכן הוגשו מטעמה שני תצהירים נוספים, של משה ושל גב' מורן שלום.

7. המצהירים והעדה נחקרו והצדדים הגישו את סיכומיהם בכתב.     

דיון                      

האם כתב האופציה כולל את כל הפרטים הדרושים לצורך גיבוש הסכם מכר?

 

8. לטענת התובע, כתב האופציה כולל את כל הפרטים הדרושים לצורך גיבוש הסכם מכר, ואילו לטענת הנתבעת עולה בבירור מנוסח כתב האופציה כי אין בו פרטים מספיקים לביסוס מסוימות וגמירות דעת לגיבוש הסכם מכר.

9. להלן הצהרותיה של הנתבעת, נותנת האופציה, בסעיפים 2(4) ו- 2(5) לכתב האופציה:

                     
"4. ככל שלא תהיה מניעה חוקית ו/או משפטית למכירת מחצית מזכויות הבעלות וזכויות הבניה במקרקעין למקבל האופציה לאחר השלמת הליך הפיצול, ניתנת למקבל האופציה אופציה לרכוש את מחצית הזכויות, בין היתר, בתנאים שיפורטו בהסכם".

5. אין בחתימתו על כתב אופציה זה משום הענקת אופציה ייחודית למקבל האופציה ביחס למקרקעין ו/או חלק מהמקרקעין ו/או התחייבות מצידו למכירה, לפיכך מקבל האופציה לא יהא רשאי לרשום הערת אזהרה לפי כתב אופציה זה".

10

10. מסעיף 2(4) לכתב האופציה עולה בבירור כי בנוסף למוסכם בכתב האופציה, יתר התנאים יפורטו בהסכם המכר שייערך בין הצדדים. סעיף 2(5) לכתב האופציה מחזק זאת, שכן צוין בו במפורש כי אין לראות בחתימה על כתב האופציה משום הענקת אופציה ייחודית למקבל האופציה, ועל כן הוא לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה על יסוד כתב האופציה.    

11. הצדדים העלו טענות רבות לגבי זהותו של מי שניסח את כתב האופציה, ולגבי השאלה האם עו"ד שחר שוורץ ייצג גם את הנתבעת, אולם נוסח הסעיף כה ברור עד שאין כל צורך להפעיל כלל נגד המנסח. בכתב האופציה נקבע במפורש הצורך להשלים ולקבוע תנאים נוספים בהסכם המכר, וכל זאת כשלא מדובר בהענקת אופציה ייחודית לתובע. לטענת התובע, המושג אופציה לא ייחודית נלקחה מעולם המיסוי והכוונה היא כי הצדדים אינם רשאים לסחור באופציה ולהעבירה לצד ג'. אולם הוראה כזו כבר קיימת בסעיף אחר לכתב האופציה, סעיף 4.1, שבו נקבע כי אף אחד מהצדדים אינו רשאי להמחות או להעביר את האופציה לאחר, ונראה כי אין לפרש את סעיף 2(5) כך שמשמעותו זהה לזו של סעיף אחר בכתב האופציה. כמו-כן נקבע בסעיף 4.1 לכתב האופציה כי אין בהוראותיו של סעיף זה כדי לשלול מנותן האופציה את הזכות למכור את המקרקעין לאחר כפוף לזכות האופציה, ומכאן שבמצב שבו הצדדים לא התקשרו בהסכם מכר לפני מועד פקיעת האופציה, הנתבעת רשאית למכור את זכויותיה לאחר.     

11

12. מעבר לכך, מכלל הראיות עולה כי עו"ד שוורץ ייצג את התובע בלבד בשלב גיבוש הסכם האופציה וזאת בניגוד לטענת התובע כמפורט בסע' 11 לכתב התביעה לפיה עו"ד שוורץ ייצג את שני הצדדים.          

מתצהירו של עו"ד שוורץ עולה כי היה זה התובע אשר פנה אליו על מנת לקבל ממנו שירות, ובניגוד לנטען בכתב התביעה הצהיר עו"ד שוורץ כי הסכם האופציה נוסח על ידו יחד עם עו"ד מורן שלום, אחותו של אילן, אשר ייצגה את הנתבעת. עיון בתצהירו של עו"ד שוורץ מעלה כי לטענתו הייתה פנייה של משה אליו לייצג את שני הצדדים במסגרת הסכם המכר והסכם השיתוף ואולם מדובר בשלב אשר היה לאחר החתימה על גבי הסכם האופציה. לא ברור גם כיצד עורך דין אשר לטענת התובע ייצג את שני הצדדים בוחר, תוך ניגוד עניינים ולו לכאורה, לייצג צד אחד בלבד במסגרת ניהול תביעה זו ושולח מכתבי התראה מטעם התובע.             

מתצהירה של עו"ד שלום עולה כי היא ייצגה את הנתבעת במסגרת המו"מ לקראת החתימה על הסכם האופציה ואולם חלתה לפני שההסכם נחתם ועל כן לא הייתה נוכחת בעת שבוצעו שינויים נוספים בהסכם ובעת שלב החתימות. לאור זאת, יש כאמור לדחות את טענת התובע לפיה עו"ד שוורץ ייצג את שני הצדדים בעת הגיבוש והחתימה על גבי הסכם האופציה ועל כן מקום שבו קיים ספק באשר לפרשנות שיש לייחס לאמור בהסכם האופציה יש לשלול את הטענה לפיה עו"ד שוורץ ייצג את שני הצדדים, לקבוע כי עו"ד שוורץ ייצג באותו שלב את התובע בלבד ומשהוגשה התביעה על ידי התובע מוטל עליו הנטל לבסס את טענותיו לגבי הפרשנות שיש לייחס לאמור בהסכם האופציה בהתאם.     

13. בכתב האופציה צוינה התמורה שעל התובע לשלם לנתבעת בהסכם המכר וכן מה כוללת התמורה: "את מחצית מזכויות הבעלות וזכויות הבניה הנלוות (מחצית) בלבד בחלק האחורי של המקרקעין וכן זכות מעבר ברוחב של 3 מ' הצמודים למגרשו של מקבל האופציה ואינה כוללת מיסים ותשלומים אחרים נלווים לרכישת הזכויות ו/או לבנייה בפועל".

14. הצדדים חלוקים בשאלה האם כתב האופציה שולל מהנתבעת קטע ברוחב של שלושה מטרים או שמדובר בקטע משותף לנתבעת ולתובע, כך שיש לקחת זאת בחשבון בעת חישוב מחצית הזכויות שיהיו לתובע במגרש. כתב האופציה אינו מתייחס כלל לתשריט כלשהו ולא צוין בו היכן הצדדים התכוונו לבנות את בתיהם, באיזה אופן, היכן יהיו החניות של המגרש והאם כלי רכב יכולים לעבור בשטח המעבר ברוחב שלושת המטרים הנ"ל.

15. הסעד המבוקש הוא מתן פסק דין הצהרתי לא רק לאכיפת הסכם מכר והסכם שיתוף אלא גם לאכיפתו של "תשריט אשר הועבר מטעמה אל התובע ביום 1/5/17 במצורף לטיוטות הסכמים". אלא שאין חולק כי כתב האופציה נחתם ביום 3/9/16 ואילו התשריט הנ"ל הועבר לתובע רק ביום 1/5/17. מכאן שעולה גם מתוך הסעד המבוקש שלא היה די באמור בכתב האופציה כדי לגבש הסכם מכר סופי ומפורט כנדרש.                

16. יתר על כן, עיון בנספח 5, התשריט מיום 1/5/17, מעלה כי מסומנים שם ארבעה מקומות חניה ואותו פרוזדור ברוחב של שלושה מטרים צומצם לכניסה צרה יותר משלושה מטרים – דבר אשר אף הוא לא בא לידי ביטוי בכתב האופציה.

17. ב"כ התובע הדגיש בסיכומים את הטענה לפיה הנתבעת לא הסכימה לחתום על חוזה מוגמר מחמת טעות שלה בכדאיות העסקה. גם אם הנתבעת ביקשה לתקן את הסקיצה שהכין בעלה בנספח 5 כיוון שהבינה שהיא לא כדאית עבורה, אין בכך כדי לשנות דבר, כיוון שממילא אותה סקיצה לא צורפה לכתב האופציה, לא הייתה מוסכמת מראש ולא היה לה תוקף מחייב.        

18. בכתב האופציה צוין במפורש כי אין לראותו כהסכם שיש לדווח עליו לרשויות המס ולשלם בגינו מיסי קנייה ומכירה וכן נקבע כי כתב האופציה אינו מקנה לתובע זכות לרישום הערת אזהרה. עוד צוין כי התנאים לרכישת הזכויות יפורטו בהרחבה בהסכם אשר ייערך בין הצדדים.

12

19. בסעיף 78 לסיכומי הנתבעת יש הפניה לע"א 7193/08 מנחם עדני נ' מרדכי דוד מיום 18.7.10 שעסק בתוקפו של זיכרון דברים ושם נפסק כי בהיעדר מסוימות ואם נקבע כי בעת החתימה על הסכם המכר יהיה על הצדדים להגיע להסכמה לגבי פרט עיקרי, אין לראות בהסכמות בין הצדדים משום הסכם מחייב, שכן ההתחייבות מותנית בכך שהצדדים יגיעו להסכמה לגבי אותו תנאי. כמו-כן יש הפניה בסעיפים 79 ו- 80 לסיכומי הנתבעת להלכות ידועות שלפיהן לצורך השתכללות של מסמך לחוזה מחייב יש להוכיח קיומם של גמירות דעת ומסוימות, כך שעם קיבולה של ההצעה אפשר יהיה לראות בה חוזה בר ביצוע ללא צורך במו"מ משלים נוסף. בהקשר זה הפנתה הנתבעת בין היתר לע"א 8430/06 אמנון שבתאי נ' משה ספני מיום 3.11.08.

20. מנגד, התובע הפנה בסיכומיו לפסיקה שלפיה הצעה תוכל להיחשב למסוימת דיה אם פרטים שחסרים בה ניתנים להשמה באמצעות החוק או הנוהג. כך למשל נקבע כי בית המשפט יכול להשלים בנסיבות מסוימות פרטים כגון מועד רישום הבעלות, מועד מסירת החזקה ומועדי תשלום, כל עוד הצדדים לא ראו בהם תנאים מהותיים שיש להסכים עליהם כתנאי להתקשרות בעסקה (למשל 9247/10 רוזנברג נ' סבן מיום 24.7.13).                    

אולם בענייננו, לא מדובר בפרטים שבית המשפט יכול להשלימם אלא בפרטים מהותיים וחיוניים לגיבוש ההסכם. בין היתר לא צורף לכתב האופציה תשריט, אין בו התייחסות לאופן חלוקת השטח בין הצדדים, לא צוין היכן ימוקמו החניות ואין הגדרה מדויקת של שביל הגישה, מיקומו והשטח שלו. גם בטיוטות ההסכם צוין כי חלקת הדרך תהיה רכוש משותף ולא צוין על חשבון איזה שטח. מדובר בפרטים מרכזיים שאין כל דרך להשלימם באמצעות החוק או הנוהג ונדרשה הסכמה של הצדדים לגביהם. בשל כך צוין בכתב האופציה כי תנאי המכר יפורטו בהסכם שייחתם בין הצדדים.

21. לאור כל האמור לעיל, משלא צורף לכתב האופציה תשריט ולא היו בו הסכמות מפורטות בכל העניינים המהותיים הנדרשים כמפורט לעיל, הנני קובע כי אין די באמור בכתב האופציה כדי לגבש הסכם מכר מוגמר ומחייב.

האם הצדדים התקשרו בהסכם מכר מחייב?

 

22. הסעד הנתבע הוא כאמור אכיפת הסכם מכר והסכם שיתוף "לרבות תשריט אשר הועבר מטעמה אל התובע ביום 1/5/17 במצורף לטיוטות הסכמים.

23. אין מחלוקת כי אילן היה זה שניהל מו"מ עם התובע, אולם עיון בכתב האופציה מעלה כי הנתבעת היא זו שחתמה עליו בפועל. מכאן אנו למדים כי הגם שאילן ניהל בשם הנתבעת מו"מ עם התובע, הנתבעת היא זו שהייתה צריכה לתת את הסכמתה להסכם ולחתום עליו במו ידה.

13

24. אין גם מחלוקת על כך שהצדדים לא חתמו על הסכם סופי, שכן גם לגרסתו של התובע, הצדדים החליפו טיוטות שלא נשאו את חתימתה של הנתבעת.

25. מתצהירו של אילן עולה כי עו"ד שוורץ ביקש לקבל ממנו תשריט כדי להתחיל בהכנת הסכם השיתוף, ולכן, על אף שאילן לא היה מודד מוסמך, הוא הכין את התשריט שבנספח 5 והעביר אותו לעו"ד שוורץ כשלב ביניים עד להכנת תשריט באמצעות מודד מוסמך שאותו תאשר הוועדה.

26. בסיכומי התובע יש הפניה לעדותו של אילן ונטען כי עולה ממנה שאילן פנה לאדירכל דהאן ולאחר מכן למודד במטרה שיכינו תשריט שאינו תואם להסכמות בכתב האופציה. אולם הקטעים מעדותו של אילן צוטטו באופן מגמתי, וממכלול עדותו עולה כי לא ביקש לסטות מההסכמות בכתב האופציה אלא להכין תשריט ראוי והוגן שתואם את ההסכמות. ראו למשל עמוד 100 לפרוטוקול החל משורה 20 שם ביקש ב"כ התובע מאילן לאשר שלמעשה רצה לשנות את מה שכתוב בהסכם האופציה, אך אילן הכחיש זאת והעיד "לא ביקשתי לשנות מה שרשום בהסכם האופציה, רציתי להפוך את זה לראוי ומתאים להסכם האופציה וזה לא הצלחנו לעשות". כן ראו עמוד 103 לפרוטוקול החל משורה 8 שם העיד אילן כי ביקש לתקן את התשריט ששרטט בעצמו אך לא אישר כי התשריט המתוקן שביקש להכין חרג מהמוסכם בכתב האופציה אלא העיד כי "אני מודה שהדברים לא היו מספיק ברורים ולכן ניסיתי ליישר את ההדורים".

27. ודוק, גם התובע לא הסכים לקבל אף אחד מהתשריטים כמות שהוא. ראו לעניין זה סעיף 23 לכתב התביעה שבו התבקש בית המשפט לאכוף על הנתבעת את העסקה לפי התשריט מיום 1.5.17, אך זאת "בהסתייגות בקשר לכך שבתשריט המעבר בחלקו (בכניסה) אינו מגיע לרוחב של 3 מטר כמוסכם בהסכם האופציה". הן בתשריט שהכ